Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 29 марта 2012 г. N 11-0479 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - предварительный договор - основной договор - оплата государственной пошлины - обеспечительный платеж)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 29 марта 2012 г. N 11-0479

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.,

судей Вьюговой Н.М., Горбуновой В.А.,

при секретаре Виноградовой Н.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ермиловой В.В. дело по апелляционной жалобе Гарафутдиновой Т.К. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 октября 2011 г., которым постановлено:

иск удовлетворить частично; понудить Квасова Д В заключить основной договор купли-продажи квартиры с Сухаренко Ж.В., за цену и на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от ... г.; взыскать с Квасова Д.В. в пользу Сухаренко Ж.В. сумму обеспечительного платежа - ... руб., на услуги оплаты представителя - ... руб., на оплату предложения о заключении основного договора - ... руб., на изготовление доверенности - ... руб., оплаченную госпошлину - ... руб., в остальной части иска - отказать, установила:

Сухаренко Ж.В. обратилась в суд с иском к Квасову Д.В. о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... с истцом за цену и на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от... г., взыскании двойной суммы обеспечительного платежа в размере ... руб., компенсации морального вреда в размере ... руб., убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в размере ... руб. - расходов по юридической подготовке сделки купли-продажи квартиры, ... руб. - оплаты тарифа нотариуса за изготовление согласия супруга, судебных расходов в размере ... руб. - на оплату услуг представителя, ... руб. - на отправку предложения ответчику о заключении основного договора купли-продажи квартиры, ... руб. - на изготовление доверенности, ... руб. оплаченной госпошлины.

Представитель истца Резников О.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, иск не признал, пояснил, что основной договор не был заключен, так как появились разногласия с истцом, которая хотела разделить оплату юридического сопровождения сделки, ответчик был не согласен на это.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с вынесением нового решения просит Гарафутдинова Т.К. в апелляционной жалобе, срок для подачи которой восстановлен определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2012 г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 марта 2012 г. постановлено перейти к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции; привлечь Гарафутдинову Т.К. к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

При рассмотрении дела в суде второй инстанции по правилам производства в суде первой инстанции представитель Гарафутдиновой Т.К. - Орлова Л.Ю., предъявила иск к Сухаренко Ж.В., Квасову Д.В. о признании за Гарафутдиновой Т.К. права собственности на квартиру по адресу: ... ссылаясь на то, что Гарафутдинова Т.К. заключила с Квасовым Д.В. договор купли-продажи указанной квартиры от ... г., перечислив в тот же день на его банковский счет стоимость квартиры в сумме ... руб. При этом она была уверена, исходя из слов Квасова Д.В., в том, что Сухаренко Ж.В. отказалась от заключения договора купли-продажи в отношении спорной квартиры. 26 июля 2011 г. были сданы необходимые документы для государственной регистрации сделки. 5 августа 2011 г. Квасов Д.В. освободил спорную квартиру и передал Гарафутдиновой Т.К. ее по акту приема-передачи, Гарафутдинова Т.К., квартиру приняла, сделала в ней ремонт, вселилась в нее, проживает в спорной квартире до настоящего времени, оплачивает коммунальные услуги. Однако государственная регистрация заключенного Гарафутдиновой Т.К. и Квасовым Д.В. договора и права собственности Гарафутдиновой Т.К. на спорную квартиру были приостановлены в связи с принятием судом мер по обеспечению иска Сухаренко Ж.В. При наличии данного препятствия Гарафутдинова Т.К. не имеет возможности оформить свое право собственности на квартиру в установленном законом порядке. Между тем, Гарафутдинова Т.К. является фактическим владельцем спорной квартирой, в силу ст. 398 ГК РФ право кредитора требовать у должника отобрания индивидуально-определенной вещи отпадает, если вещь уже фактически передана законному владельцу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 марта 2012 г. указанное исковое заявление принято к производству, а Гарафутдинова Т.К. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Гарафутдиновой Т.К., ее представителя Орловой Л.Ю. (копия доверенности в деле), Сухаренко Ж.В., ее представителя Резникова О.А. (копия доверенности на л.д. 137), Квасова Д.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В апелляционной жалобе Гарафутдинова Т.К. указывает на то, что обжалуемым решением суда разрешен вопрос о ее правах и обязанностях без привлечения ее к участию в деле, поскольку она приобрела квартиру по адресу: ..., по договору купли-продажи, сделала в ней ремонт и проживает в ней с августа 2011 г.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60).

Из материалов дела усматривается, что 26 июля 2011 г. Гарафутдинова Т.К. и Квасов Д.В. заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: ... (л.д. 29). Согласно п. 3 данного договора квартира оценена сторонами в сумме ... руб., которую покупатель обязался выплатить продавцу полностью в момент подписания настоящего договора путем зачисления денежных средств на счет покупателя.

Суду второй инстанции представлены Гарафутдиновой Т.К. расписка Квасова Д.В. в получении им денежных средств в сумме ... руб. путем зачисления на его счет от 26 июля 2011 г.; подписанный Квасовым Д.В. и Гарафутдиновой Т.К. акт приема-передачи квартиры по адресу: ..., от 5 августа 2011 г., согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру, получил ключи от нее; квитанции об плате коммунальных услуг по адресу: ... за август, сентябрь, декабрь 2011 г., январь, февраль 2012 г.

Указанными документами, а также объяснениями самой Гарафутдиновой Т.К., которые не были опровергнуты ни Сухаренко Ж.В., ни Квасовым Д.В., подтверждается, что на момент вынесения обжалуемого решения Гарафутдинова Т.К. вселилась в спорную квартиру, проживала в ней. Следовательно, обжалуемым решением был разрешен вопрос о правах Гарафутдиновой Т.К., при этом к участию в деле она не привлекалась.

Поскольку из материалов дела усматривается, что доводы апелляционной жалобы Гарафутдиновой Т.К. о неправомерном рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции без ее участия являются обоснованными, обжалуемое решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 октября 2011 г. подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при принятии судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассмотрев настоящее дело в соответствии с требованиями указанной выше нормы, выслушав объяснения Сухаренко Ж.В. и ее представителя Резникова О.А., поддержавших исковые требования Сухаренко Ж.В. и не признавших иск Гарафутдиновой Т.К., объяснения Гарафутдиновой Т.К. и ее представителя Орловой Л.Ю., поддержавших исковые требования Гарафутдиновой Т.К. и возражавших против удовлетворения иска Сухаренко Ж.В., объяснения Квасова Д.В., не признавшего иск Сухаренко Ж.В. и признавшего исковые требования Гарафутдиновой Т.К., исследовав материалы настоящего гражданского дела, судебная коллегия находит требования Гарафутдиновой Т.К. подлежащими удовлетворению, требования Сухаренко Ж.В. подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61).

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Из материалов дела усматривается, что 14 июля 2011 г. между Квасовым Д.В. (продавец) и Сухаренко Ж.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 13-15).

Согласно п. 1.1 данного договора продавец и покупатель обязуются в будущем, но не позднее 26 июля 2011 г., на условиях предусмотренных договором, заключить договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ...

Согласно п.п. 5.5, 5.6 предварительного договора в доказательство надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, а именно обязательства сторон заключить в будущем, но не позднее 26.07.2011 г., основной договор купли-продажи квартиры покупатель передает, а продавец принимает, при подписании настоящего договора, обеспечительный платеж в размере ... руб. При нарушении продавцом настоящего договора, продавец выплачивает покупателю двойную сумму обеспечительного платежа.

В силу п. 6.1 договора надлежащим исполнением сторонами настоящего договора является подписание продавцом и покупателем основного договора купли-продажи квартиры в срок до 26 июля 2011 г., предоставление продавцом документов, указанных в п. п. 5.1,5.2 договора, предоставление покупателем документов, указанных в п. 5.3 договора.

Как следует из расписки от 14 июля 2011 г. Квасов Д.В. получил от Сухаренко Ж.В. деньги в размере ... рублей по предварительному договору купли-продажи от 14 июля 2011 г. (л.д. 12).

Сухаренко Ж.В. 25 июля 2011 г. направила Квасову Д.В. телеграмму по адресу, указанному им в предварительном договоре купли-продажи квартиры:..., в которой указала, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры, заключенным 14 июля 2011 г. направляет предложение о заключении в 11 часов 26 июля 2011 г. основного договора купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре (л.д. 38).

Квасов Д.В. на предложение не ответил, для заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры не явился, что не оспаривается самим Квасовым Д.В.

26 июля 2011 г. Квасов Д.В. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Гарафутдиновой Т.К. (л.д. 29).

Как усматривается из объяснений участвующих в деле лиц суду второй инстанции, между Сухаренко Ж.В. и Квасовым Д.В. возник конфликт, вследствие которого Квасов Д.В. отказался от намерения заключить договор купли-продажи квартиры с Сухаренко Ж.В., не поставив Сухаренко Ж.В. об этом в известность и заключив договор купли-продажи спорной квартиры с Гарафутдиновой Т.К. Исследовав обстоятельства дела, судебная коллегия находит, что со стороны Квасова Д.В. имело место нарушение предварительного договора от 14 июля 2011 г.

Доводы Квасова Д.В. о том, что он не получал от Сухаренко Ж.В. предложений о заключении основного договора, в том числе и указанной выше телеграммы, так как проживает по другому адресу, не могут быть приняты во внимание, поскольку Квасов Д.В. другого адреса Сухаренко Ж.В. не сообщил. Кроме того, в суде первой инстанции Квасов Д.В. не оспаривал того, что получал электронные письма от Сухаренко Ж.В. 21 июля 2011 г. с указанием времени и места заключения основного договора купли-продажи квартиры (л.д. 52). Из объяснений Квасова Д.В. в суде первой и второй инстанции усматривается, что причиной незаключения основного договора не являлось отсутствие соответствующих предложений от Сухаренко Ж.В. и незаключение основного договора имело место не по ее вине.

Доводы Квасова Д.В. о том, что он вправе был отказаться от заключения основного договора в связи с тем, что Сухаренко Ж.В. предложила ему оплатить оказанные ей в связи с заключением договора юридические услуги, не находят своего подтверждения в представленных по делу доказательствах.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия находит, что требования Сухаренко Ж.В. о взыскании в ее пользу с Квасова Д.В. двойной суммы обеспечительного платежа в размере ... руб. на основании п. 5.6 предварительного договора от 14 июля 2011 г. подлежат удовлетворению.

В то же время, не подлежит удовлетворению требование Сухаренко Ж.В. о понуждении Квасова Д.В. к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Как уже отмечалось, в соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61). Судебная коллегия полагает возможным применить данное разъяснение к спорным правоотношениям, поскольку целью предъявления обоих исков по настоящему делу, по существу, является государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру.

Из материалов дела и представленных суду второй инстанции доказательств, а именно копии договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенного Гарафутдиновой Т.К. и Квасовым Д.В. (л.д. 29), расписки Квасова Д.В. в получении им денежных средств в сумме ... руб. путем зачисления на его счет от 26 июля 2011 г., подписанного Квасовым Д.В. и Гарафутдиновой Т.К. акта приема-передачи квартиры по адресу: ..., от 5 августа 2011 г., квитанций об плате коммунальных услуг по адресу: ..., за август, сентябрь, декабрь 2011 г., январь, февраль 2012 г., представленных Гарафутдиновой Т.К., из объяснений участвующих в деле лиц усматривается, что на момент вынесения обжалуемого решения спорная квартира была передана Гарафутдиновой Т.К. и в настоящее время находится в ее владении.

Следовательно, в соответствии с приведенными выше разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в удовлетворении иска Сухаренко Ж.В. к Квасову Д.В. о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., должно быть отказано, а за Гарафутдиновой Т.К. должно быть признано право собственности на спорную квартиру с последующей его регистрацией, а Сухаренко Ж.В. вправе требовать с Квасова Д.В. возмещения причиненных ей в связи с неисполнением предварительного договора убытков.

К таковым убыткам относятся расходы по оплате юридических услуг, расходы на услуги нотариуса, почтовые расходы.

Согласно представленным документам 19 июля 2011 г. Сухаренко Ж.В. заключила агентский договор с ООО "..." N ..., оплатив услуги по данному договору в сумме ... руб. (л.д. 41-42). Согласно условиям указанного договора ООО "..." обязалось получить выписку из ЕГРП на предмет наличия ограничения права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: ..., составить предварительный договор купли-продажи указанного объекта и содействовать его заключению, осуществить юридическое сопровождение Сухаренко Ж.В. при подписании договора купли-продажи объекта, при подписании договора аренды депозитарной ячейки, осуществить юридическую экспертизу документов на объект, содействовать подаче документов в Росреестр.

Поскольку на момент заключения агентского договора от 19 июля 2011 г., предварительный договор между Сухаренко Ж.В. и Квасовым Д.В. уже был заключен, расходы, понесенные Сухаренко Ж.В. на оплату услуг по агентскому договору от 19 июля 2011 г. подлежат возмещению частично - в сумме ... руб.

Расходы на услуги нотариуса, необходимые для оформления согласия супруга Сухаренко Ж.В. на приобретение спорной квартиры и доверенности для представителей, подтверждаются копией доверенности, согласно которой взыскано по тарифу ... руб., правовая и техническая работа ... руб. (л.д. 11) и копией согласия, согласно которой взыскано по тарифу ... руб. (л.д. 18). Всего за услуги нотариуса для оформления договора купли-продажи спорной квартиры Сухаренко Ж.В. оплатила ... руб.

Почтовые расходы Сухаренко Ж.В. в сумме ... руб. ... коп. на отправление телеграмм Квасову Д.В. с предложением заключить договор купли-продажи квартиры подтверждаются представленными в деле копиями квитанций (л.д. 40).

Требования Сухаренко Ж.В. о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку из материалов дела и представленных доказательств не усматривается наличие со стороны Квасова Д.В. в отношении Сухаренко Ж.В. действий, нарушающих личные неимущественные права Сухаренко Ж.В. либо посягающих на принадлежащие ей другие нематериальные блага. Законом возмещение морального вреда в данном случае не предусмотрено.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание объем удовлетворенных исковых требований, судебная коллегия полагает возможным распределить судебные расходы по настоящему делу следующим образом.

С Квасова Д.В. в пользу Сухаренко Ж.В. подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в сумме ... руб., исходя из размера удовлетворенных исковых требований ... руб. Расходы на оплату госпошлины Сухаренко Ж.В. подтверждены квитанциями на л.д. 5-6.

С Квасова Д.В. и Сухаренко Ж.В. в пользу Гарафутдиновой Т.К. подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в размере ... руб. с каждого. Оплата госпошлины в сумме ... руб. подтверждена представленной Гарафутдиновой Т.К. квитанцией.

С Квасова Д.В. в пользу Сухаренко Ж.В. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб., исходя из объема удовлетворенных требований и принципа разумности. Факт наличия у Сухаренко Ж.В. соответствующих расходов подтверждается копией агентского договора N ... от ... г., заключенного Сухаренко Ж.В. с ООО "..." в лице его генерального директора Резникова О.А., представлявшего в суде интересы Сухаренко Ж.В. по доверенности и квитанцией на оплату ... руб. по данному договору (л.д. 43-44).

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 329, 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 октября 2011 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований Сухаренко Ж.В. к Квасову Д.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., с Сухаренко Ж.В. за цену и на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от 14 июля 2011 г., - отказать.

Взыскать с КвасоваД.В. в пользу Сухаренко Ж.В. двойную сумму обеспечительного платежа в размере ... ... руб.; в счет возмещения судебных расходов и понесенных убытков: ... ... руб. - расходы по оплате юридических услуг, ... ... руб. - расходы на услуги нотариуса, ... ... руб. ... ... коп. - почтовые расходы; ... ... руб. - расходы на оплату услуг представителя в суде, ... ... руб. - расходы на оплату государственной пошлины. В остальной части иска Сухаренко Ж.В. к Квасову Д.В. отказать.

Исковые требования Гарафутдиновой Т.К. к Сухаренко Ж.В. и Квасову Д.В. удовлетворить.

Признать право собственности за Гарафутдиновой Т.К. на квартиру по адресу: ...

Взыскать с Сухаренко Ж.В. в пользу Гарафутдиновой Т.К. расходы на оплату государственной пошлины в размере ... ... руб., взыскать с Квасова Д.В. в пользу Гарафутдиновой Т.К. расходы на оплату государственной пошлины в размере ... ... руб.

Председательствующий

Судьи