Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2012 г. N 11-11604 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - право собственности - сроки исковой давности - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - муниципальное жилье)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2012 г. N 11-11604

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.,

судей Вьюговой Н.М. и Милых М.В.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М. дело по апелляционной жалобе Грачева Э.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2012 г., которым постановлено:

истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э.В. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ...;

признать Грачева Э.В. и Грачеву Г.Н. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ...

Решение суда является основанием для снятия Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. с регистрационного учета по адресу: ...

В удовлетворении встречных исковых требований Грачева Э.В. к Фроловой Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры от ... года, заключенного между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на квартиру, признании права собственности Грачева Э.В. на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Молодежная, д. 4, кв. 37 - отказать, установила:

Пармаксзян Н.В. предъявила иск к Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н., Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве об истребовании из чужого незаконного владения Грачева Э.В. квартиры по адресу: ..., прекращении права пользования Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. указанной квартирой, снятии их с регистрационного учета по месту жительства.

В обоснование заявленных требований Пармаксзян Н.В. указывает, что на основании договора купли-продажи от ... г. она приобрела у Фроловой Е.Ю. квартиру, расположенную по адресу: ... Право собственности на квартиру зарегистрировано 11.12.2009 г. В квартире до настоящего времени зарегистрированы ответчики Грачев Э.В. и Грачева Г.Н., которые продали эту квартиру Фроловой Е.Ю. в 1995 г., однако с регистрационного учета не снялись. Право собственности и право пользования Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. спорной квартирой прекращено в связи с переходом права собственности на квартиру к Фроловой Е.Ю. по договору купли-продажи от 26.12.1995 г., право собственности которой зарегистрировано 11.11.2008 г. на основании дубликата указанного договора, выданного 08.11.2008 г. Оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется, т.к. они членами семьи истца не являются, договор безвозмездного пользования квартирой с ними не заключался.

Грачев Э.В. исковые требования Пармаксзян Н.В. не признал, предъявил встречный иск к Фроловой Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенного ... года между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на указанную квартиру и признании за ним (Грачевым Э.В.) права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ... В обоснование своих требований Грачев Э.В. указал, что денежные средства за спорную квартиру по договору купли-продажи от ... г. Фролова Е.Ю. продавцам квартиры (Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н.) не уплатила. Квартира Фроловой Е.Ю. по акту приема-передачи не передавалась. Сам факт регистрации указанного договора купли-продажи квартиры Фролова Е.Ю. от истца скрыла. В связи с этим истец по встречному иску был уверен, что Фролова Е.Ю. отказалась от приобретения квартиры. Государственная регистрация права собственности Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. на спорную квартиру была осуществлена в нарушение требований действующего законодательства, поскольку никаких заявлений Грачевым Э.В. в регистрирующий орган не подавалось.

Представители истца Пармаксзян Н.В. - Мелихова С.Л., адвокат Левинсон О.М., представляющий также интересы ответчика по встречному иску Фроловой Е.Ю., в судебном заседании исковые требования Пармаксзян Н.В. поддержали, против удовлетворения встречных исковых требований Грачева Э.В. возражали, заявили о пропуске Грачевым Э.В. срока исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Ответчик Грачев Э.В. в суд не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Его представитель адвокат Гурсаев Р.С. в судебное заседание явился, заявил ходатайство об отложении слушания дела в связи с заболеванием Грачева Э.В., которое судом первой инстанции удовлетворено не было с учетом неоднократных неявок Грачева Э.В. в суд и присутствия в судебном заседании его представителя по ордеру.

Ответчик Грачева Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена.

Представитель ответчика Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Грачев Э.В. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Пармаксзян Н.В. - Мелихову С.Л., Левинсона О.М., представляющего одновременно интересы ответчика Фроловой Е.Ю., Грачева Э.В., его представителя - адвоката Гурсаева Р.С. (ордер N 893 от 18.07.2012 г.), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. принадлежала на праве общей совместной собственности двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., на основании договора передачи N ... от ... г. (том 1, л.д. 196).

... г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу: ..., за сумму ... долларов США, эквивалентную на ... г. ... руб. Договор удостоверен нотариусом г. Москвы Гаевской Е.В. (том 1, л.д. 197).

Соглашением сторон от 06.12.1995 г. договор купли-продажи квартиры от ... г. расторгнут (том 1, л.д. 198).

... г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, повторно заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу...Договор удостоверен нотариусом г. Москвы Гаевской Е.В. (том 1, л.д. 199).

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что квартира продана за сумму ... руб., эквивалентную ... долларов США в соответствии с курсом ЦБ РФ на ... г., которые будут отданы Фроловой Е.Ю. Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н. полностью после регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы.

Данный договор зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы ... г. На основании дубликата договора купли-продажи квартиры от ... г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... г. внесена запись регистрации N ..., Фроловой Е.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

По договору купли-продажи от ... г. Фролова Е.Ю. продала указанную квартиру Пармаксзян Н.В., о праве собственности которой ... г. внесена запись за N ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 9-10).

В настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. (том 1, л.д. 202).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ... г., заключенного между Грачевыми и Фроловой Е.В. не имеется, обязательства по оплате квартиры Фроловой Е.В. перед Грачевым Э.В. были выполнены.

Судом учтено наличие расписки о получении денежных средств от Фроловой Е.В. в размере ... долларов США, подпись в которой, согласно акту экспертного исследования, выполнена самим Грачевым Э.В. и которая согласуется с иными материалами дела, в том числе публикацией в газете "Комерсантъ-DAILY" N 77 от 14 мая 1996 года.

Также суд обоснованно применил последствия пропуска Грачевым Э.В. установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности по заявленным им встречным исковым требованиям.

Доводы апелляционной жалобы Грачева Э.В. о том, что 23 марта 2004 г. им была получена справка МРП, в которой он и его мать Грачева Г.Н. значились собственниками спорной квартиры, из чего следует сделать вывод, что до указанной даты Грачеву Э.В. не было известно о праве собственности Фроловой Е.В. на квартиру, не могут быть приняты во внимание.

Как усматривается из материалов дела, ... г. дубликат договора купли-продажи был зарегистрирован в Комитете Муниципального жилья за N ... (л.д. 168). Сведения о зарегистрированных до 31 января 1998 г. правах на жилые помещения на основании Распоряжения Правительства Москвы от 29 декабря 2004 г. в данном случае предоставляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Таким образом, Московская регистрационная Палата Правительства Москвы не являлась надлежащим органом, в котором в 2004 году следовало запрашивать сведения о зарегистрированных до 1998 г. правах на квартиру.

Кроме того, как усматривается из определения Гагаринского районного суда г. Москвы от 22 февраля 1996 г., Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. обращались в суд с иском к Фроловой Е.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным. В дальнейшем указанное исковое заявление было возращено в связи с неисполнением Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. требований определения от 22 февраля 1996 года.

С учетом изложенного, суд правильно исчислил срок исковой давности с 10.01.1996 г. - даты государственной регистрации договора купли-продажи от 25.12.1996 г. и не принял во внимание доводы Грачева Э.В. о том, что вплоть до 2008 года он считал себя собственником спорной квартиры.

Доводы об отсутствии акта приема-передачи квартиры, о совершении сделки в результате обмана, под влиянием угроз и насилия не могут быть приняты во внимание, поскольку не являются основаниями к расторжению договора. Требований о недействительности сделки не заявлялось.

Оснований к удовлетворению требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на указанную квартиру и признании за ним (Грачевым Э.В.) права собственности на жилое помещение у суда также не имелось, так как оспариваемые записи о государственной регистрации права на недвижимость были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании оформленных в установленном законом порядке документов. Доводы Грачева Э.В. о том, что при их внесении были нарушены его имущественные права и интересы, не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ об обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию правообладателей.

По обращению Фроловой Е.Ю. такая регистрация была произведена.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ квартира является объектом собственности, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжается своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Право собственности включает в себя правомочия владения, пользования, распоряжения.

Пунктом 6 договора купли-продажи квартиры от 26.12.1995 г. предусмотрено, что Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. обязуются выписаться с проданной жилой площади в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора.

Установив, что Грачевы Э.В., Г.Н. до настоящего времени сохраняют регистрацию в проданной ими квартире, Грачев Э.В. фактически в ней проживает, суд, с учетом положений приведенной нормы закона, п. 6 заключенного между Грачевыми и Фроловой договора купли-продажи а также положений ст.ст. 301, 304 ГК РФ ГК РФ, правомерно удовлетворил требования истца Пармаксзян Н.В. о прекращении права пользования Грачевых Г.Н., Э.В. спорной квартирой, снятии их с регистрационного учета и истребовании квартиры из чужого незаконного владения Грачева Э.В. Доводы апелляционной жалобы о том, что суд дал неверную оценку доказательствам, расписке, публикации в газете "Коммерсант-DAILY", справке Московской регистрационной палаты, письму Управления уголовного розыска направлены на иную оценку доказательств по делу, чем приведенная судом в решении и не могут повлечь его отмену.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применил нормы материального права, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не допустил нарушения норм процессуального права и постановил законное и обоснованное решение, которое отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Грачева Э.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи