Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2012 г. N 11-13303 (ключевые темы: соглашение о задатке - недвижимое имущество - основной договор - предварительный договор - основное обязательство)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2012 г. N 11-13303

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.

и судей Горбуновой В.А., Вьюговой Н.М.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Горбуновой В.А. дело по апелляционной жалобе представителя Неверова А.А. по доверенности Туркина Л.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 27 февраля 2012 г., которым постановлено:

Неверову А.А. в удовлетворении исковых требований к Железнову А.В., Романову С.В. о признании недействительным соглашение о задатке, возврате денежной суммы отказать, установила:

Неверов А.А. с учетом уточненного заявления обратился в суд с иском к Железнову А.В., ИП Романову С.В. о признании недействительными соглашения о задатке от ... года, дополнительных соглашений к нему, взыскании с Железнова А.В. денежной суммы в размере ... руб., переданной истцом на хранение ИП Романову С.В., впоследствии переданных Романовым С.В. Железнову А.В., взыскании с Железнова А.В., Романова С.В. расходов на оплату госпошлины в размере ... руб.

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что намеревался приобрести квартиру и два машиноместа по адресу: ... Общая сумма сделки была определена в размере ... евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день сделки, что на 07.09.2011 года составляло ... руб. Собственник указанной квартиры - Железнов А.В. настоял на заключении соглашения о задатке, определив задаток в размере 4% от стоимости сделки, что составило ... евро. 07.09.2011 года было заключено трехстороннее соглашение о задатке, которое подписали Железнов А.В. в качестве продавца, Неверов А.А. в качестве покупателя и индивидуальный предприниматель Романов С.В. в качестве исполнителя. По указанному соглашению он передал в качестве задатка исполнителю - ИП Романову С.В. на хранение ... руб., что составило ... евро по курсу ... рублей за 1 евро. 12.09.2011 года по дополнительному соглашению он передал ИП Романову С.В. на хранение еще ... рублей, что составило ... евро по курсу ... рублей за 1 евро. Общая сумма, переданная им на хранение ИП Романову С.В. составила - ... руб. На дату заключения сделки ... года курс евро существенно изменился и составил ... рубля за 1 евро, соответственно стоимость сделки выросла до ... рублей. Столь существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о задатке нарушило его имущественный интерес. Он обращался к ИП Романову С.В. и Железнову А.В. с предложением соблюсти соотношение имущественных интересов сторон и зафиксировать средневзвешенный курс, но они не согласились, понуждая его к заключению кабальной сделки, от которой он отказался из-за существенных изменений обстоятельств. Кроме того, ни продавец Железнов А.В., ни исполнитель Романов С.В. не сообщили ему всей необходимой и достоверной информации о квартире, не предоставили полные и достоверные данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество, а именно, ее точную общую и жилую площадь, количество комнат, продавец скрыл информацию о том, что дом, в котором находится квартира построен на месте морга. Как установлено законом, задаток является обеспечением по уже заключенному сторонами договору, однако, в их случае никакого договора не было заключено, они только намеревались в будущем заключить договор. Подписанное сторонами ... года соглашение о задатке является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона.

Судом постановлено приведенное выше решение суда, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца по доверенности Туркин Л.В., считая его противоречащим нормам материального права.

Ответчик Романов С.В. в заседание судебной коллегии не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен судом второй инстанции, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности -Туркина Л.В., представителя ответчика Железнова А.В. по доверенности - Морозова Е.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из материалов дела усматривается, что ... года между Неверовым А.А., Железновым А.В. и ИП Романовым С.В. заключено соглашение о задатке в соответствии с п. 1.4 которого Неверов А.А. (покупатель) в момент подписания настоящего Соглашения передает по поручению Железнова А.В. (продавца) на хранение ИП Романову С.В. (исполнителю) денежную сумму в размере ... руб., что эквивалентно ... евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего Соглашения, в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ... и в отношении двух машиномест NN ... и ... (согласно обмерам БТИ машиноместа NN ..., ...), находящихся по адресу: ..., заключить договор уступки прав требования в отношении двух машиномест.

В соответствии с п. 1.5 Соглашения о задатке Неверов А.А. (покупатель) обязуется лично, или через своего представителя, до 12 сентября 2011 г. передать дополнительно Железнову А.В. (продавцу) или ИП Романову С.В. (исполнителю) на хранение денежную сумму в размере ... евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день передачи.

... г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому сумма в размере ... руб., что эквивалентно ... евро по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего Соглашения была передана на хранение исполнителю ИП Романову С.В.

... г. заключено еще одно дополнительное Соглашение, в соответствии с п. 1.2 которого по соглашению сторон сделка должна быть осуществлена не позднее 04 октября 2011 года, в соответствии с п. 1.8 квартира будет передана не позднее 20 октября 2011 года при условии получения продавцом полной стоимости квартиры.

Всего по Соглашениям от ... г. и от ... г. истцом было выплачено ... рублей.

Изучив условия соглашения о задатке, судебная коллегия приходит к выводу, о том, что переданная по данным соглашениям денежная сумма в размере ... руб. фактически не является задатком по следующим обстоятельствам.

Анализируя определение задатка, данное в ст. 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей". Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается "в доказательство заключения договора". Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответственен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке и дополнительные соглашения данным требованиям не соответствуют, поскольку ни основного договора, ни предварительного договора купли-продажи между сторонами еще не заключено.

Довод ответчиков о том, что соглашение о задатке содержит в себе условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества судебная коллегия находит несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, в соглашении о задатке отсутствуют полные и достоверные данные о предмете сделки - квартире, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество а именно, его точная общая и жилая площадь, количество комнат, на каком этаже расположена квартира, кадастровый номер. В соглашении о задатке указаны разные номера машиномест, что не позволяет определить отчуждаемые объекты недвижимости. В соглашении о задатке отсутствуют сведения о и правоподтверждающих документах продавца Железнова А.В. на отчуждаемые объекты недвижимости.

Судебная коллегия приходит к выводу, что существенные условия договора не согласованы. При отсутствии существенных условий в договоре, в том числе предмета договора, данный договор считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено законом задаток является обеспечением по уже заключенному сторонами договору. В данном случае предварительный договор не был заключен, следовательно подписанное ... года соглашение о задатке ничтожно, так как не соответствует требованиям закона. Кроме того, законом не предусмотрено участие ни в договоре купли-продажи, ни в соглашении о задатке третьих лиц, не являющихся ни продавцом, ни покупателем. Вместе с тем в соглашении о задатке указано третье лицо ИП Романов, не являющийся ни продавцом, ни покупателем. Таким образом, ни по форме, ни по содержанию соглашение о задатке не соответствует требованиям закона.

Как установлено судебной коллегией, всего по соглашению о задатке от ... года и дополнительному соглашению от ... года истцом было передано ... рублей. Вместе с тем, истец просил взыскать с ответчика Железнова А.В. сумму в размере ... руб., в связи с чем суд в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ рассматривает дело в пределах заявленных требований.

Поскольку соглашение о задатке, подписанное сторонами ... года не соответствует требованиям закона, то и последующие соглашения от ... г. и от ... г. являются недействительными.

При таких обстоятельствах переданные по соглашению о задатке от ... года и дополнительному соглашению от ... года денежные средства в общей сумме ... руб. должны расцениваться, как аванс и с учетом действующего законодательства должны быть возвращены истцу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ответчика Железнова А.В. в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере ... руб.

Оснований для взыскания суммы госпошлины с Романова А.В. судебная коллегия не усматривает, поскольку денежные средства с Романова А.В. судом не взыскиваются.

В связи с изложенным обжалуемое решение подлежит отмене на основании абз. 3 ст. 328 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2012 года отменить.

Признать недействительным соглашение о задатке от ... года и дополнительные соглашения от ... года и ... года, заключенные между Железновым А.В., Неверовым А.А. и Романовым С.В.

Взыскать с Железнова А.В. в пользу Неверова А.А. ... рублей и возврат госпошлины в размере ... рублей.

Председательствующий

Судьи