Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 августа 2012 г. N 11-13534 (ключевые темы: жилая площадь - участники долевой собственности - жилой фонд - материнский капитал - продажа комнат в коммунальной квартире)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 августа 2012 г. N 11-13534

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Зыбелевой Т.Д.,

судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В.,

при секретаре Родиной Н.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Плетневой Л.А. на решение Басманного районного суда города Москвы от 17 апреля 2012 года, которым постановлено:

признать за Проскуряковой Н.А. и несовершеннолетними ... и ... преимущественное право покупки на комнату N 1, жилой площадью ... кв. м в квартире коммунального заселения N ..., находящуюся по адресу: ... по 1/3 доли в праве.

Перевести права и обязанности покупателя Плетневой Л.А. на комнату N 1, жилой площадью ... кв. м. в квартире коммунального заселения N ..., находящуюся по адресу: ... на Проскурякову Н.А. и несовершеннолетних ... и ... по 1/3 доли в праве.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Плетневой Л.А. на комнату N 1, жилой площадью ... кв. м в квартире коммунального заселения N ..., находящуюся по адресу: ..., условный номер ..., установила:

Проскурякова Н.А., действуя за себя и в интересах несовершеннолетних детей ... и ... обратилась в суд с иском к Плетневой О.Э. о признании преимущественного права на покупку комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указала, что занимает с детьми по договору социального найма комнату размером ... кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ... Собственник комнаты площадью ... кв. м в указанной квартире Плетнева О.Э. предложила ей купить у нее комнату, в связи с чем продавцу были переданы денежные средства в сумме ... руб. в счет исполнения договора купли-продажи. Однако Плетнева О.Э. заключила 22 августа 2011 года договор купли-продажи комнаты с Плетневой Л.А. Просила суд признать за ней и ее несовершеннолетними детьми преимущественное право покупки комнаты N 1 по адресу: ... и перевести на них права покупателя.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Плетнева Л.А., дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, представителя третьего лица органа опеки и попечительства района Басманный г. Москвы, с участием представителя третьего лица Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Плетнева Л.А. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель органа опеки и попечительства района Басманный г. Москвы, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, на заседание судебной коллегии не явился. В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Плетневой Л.А., Плетневой О.Э., возражения Проскуряковой Н.А. и ее представителя Ипатовой О.В., представителя ДЖП и ЖФ г. Москвы - по доверенности Федоровой Е.Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, Проскурякова Н.А. и ее несовершеннолетние дети ... и ... зарегистрированы по адресу: ... и занимают по договору социального найма комнату жилой площадью ... кв. м. Комната жилой площадью ... кв. м принадлежала на праве собственности Плетневой О.Э. на основании договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 10 октября 2005 года, комната жилой площадью ... кв. м принадлежит на праве собственности Гуляеву Н.Н.

22 августа 2011 года Плетнева О.Э. заключила с Плетневой Л.А. договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с которым продала принадлежавшую ей комнату N 1 жилой площадью ... кв. м по указанному выше адресу. Переход права собственности на указанную комнату к Плетневой Л.А. зарегистрирован 01 сентября 2011 года, ей выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Разрешая требования истца Проскуряковой Н.А. о признании преимущественного права на покупку комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя, суд руководствовался ст. 250 Гражданского кодекса РФ, регулирующей преимущественное право покупки, и исходил из следующих установленных обстоятельств.

Распоряжением Главы Управы Басманного района N 450 от 26 июля 2004 года Проскурякова Н.А. и ее несовершеннолетние дети Проскурякова В.Э. и Проскурякова И.Э. приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с последующим предоставлением жилой площади по договору социального найма по категории "общие основания" (учетное дело N ...).

В мае 2010 года Проскурякова Н.А. договорилась с Плетневой О.Э. о покупке у нее комнаты частично за счет личных средств, частично за счет предоставленной субсидии и средств материнского капитала, в связи с чем 20 мая 2010 года истец передала Плетневой О.Э. ... руб. в счет достигнутой договоренности о продаже спорной комнаты.

Распоряжением префекта ЦАО г. Москвы N 494-рзп от 22 марта 2011 года Проскуряковой Н.А. предоставлена субсидия для приобретения комнаты ... кв. м. принадлежащей на праве собственности Плетневой О.Э., в размере ... руб. ... коп., о чем выдано свидетельство со сроком действия до 21 сентября 2011 года.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в адрес директора КП г. Москвы "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий" направил договор купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского капитала, срок его заключения установлен до 21 сентября 2011 года. По условиям договора, первоначальный взнос должен был быть оплачен истцом из личных средств в размере ... руб. ... коп.

13 апреля 2011 года Плетнева О.Э. направила в адрес директора КП г. Москвы "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий" заявление, согласно которому согласна получить часть денежных средств за продажу спорной комнаты после государственной регистрации договора купли-продажи за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке, со сроками перечисления материнского капитала ознакомлена, при задержке в перечислении средств материнского капитала договор купли-продажи комнаты расторгать не будет.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку согласия Проскуряковой Н.А. и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на продажу спорной комнаты не имеется, внесла продавцу денежные средства в размере ... руб., тем самым подтвердила наличие у нее действительной воли на приобретение комнаты, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы предоставил истцу субсидию на покупку жилого помещения, ответчик Плетнева О.Э. с условиями продажи комнаты и регистрации сделки согласилась, на Проскурякову Н.А. и ее детей следует перевести права и обязанности покупателя.

Однако данный вывод суда основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном толковании и применении нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, участниками общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу..., являлись Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Плетнева О.Э. и Гуляев Н.Н.

Согласно уведомлению, направленному Плетневой О.Э. Гуляеву Н.Н. 27 мая 2010 года, Плетнева О.Э. заявила о своем намерении продать принадлежащую ей на праве собственности комнату N 1 жилой площадью ... кв. м за ... руб. В уведомлении указано, что в случае отказа или неполучения ответа по истечение месячного срока комната будет продана другому лицу (листы дела 14, 58).

Согласно копий документов, представленных для проведения государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., аналогичное уведомление было направлено Плетневой О.Э. Правительству Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Уведомление вручено адресату 02 июня 2010 года (листы дела 60, 61, 59).

Таким образом, продавец Плетнева О.Э. выполнила предусмотренную законом обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ продавцу предоставлено право продать свою долю любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Доказательств, подтверждающих согласие остальных участников долевой собственности, а именно Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы или Гуляева Н.Н. приобрести у Плетневой О.Э. спорную комнату за цену ... рублей суду не представлено.

В связи с неправильным определением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и невозможностью представления ответчиком Плетневой Л.А. доказательств суду первой инстанции в связи с неполучением уведомления о времени и месте рассмотрения дела и как следствие неучастием в судебном заседании, судебной коллегией принимаются представленные с апелляционной жалобой доказательства.

Так, из сообщений Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 28 июня 2011 года и от 12 июля 2011 года, направленных в адрес Плетневой О.Э., усматривается, что Плетнева О.Э. неоднократно обращалась к собственнику комнаты N 1 в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы с просьбой о понуждении Проскуряковой Н.А. к заключению договора купли-продажи комнаты.

09 июня 2011 года Проскурякова Н.А. обратилась в Бабушкинский районный суд г. Москвы с иском к Плетневой О.Э. о взыскании задатка в двойном размере, уплаченного 20 мая 2010 года в сумме ... руб. Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2011 года, вступившим в законную силу 08 ноября 2011 года, постановлено в удовлетворении исковых требований Проскуряковой Н.А. к Плетневой О.Э. о взыскании задатка в двойном размере отказать.

Кроме того, в материалах дела имеется проект договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 07 апреля 2011 года, представленный истцом с исковым заявлением и подписанный Проскуряковой Н.А. В пункте 4 проекта договора стоимость спорной комнаты определена в сумме ... руб. ... коп. (листы дела 10, 11).

Приведенные доказательства опровергают доводы истца об уклонении Плетневой О.Э. от заключения сделки на условиях продажи комнаты, изложенных в уведомлениях, то есть за сумму ... руб.

При этом письменное согласие Плетневой О.Э., направленное директору КП "АРЖЗС", на получение части денежных средств за продажу принадлежащей ей на праве собственности комнату после государственной регистрации договора купли-продажи за счет средств материнского капитала и обязательство не расторгать договор купли-продажи в случае задержки в перечислении средств материнского капитала не имеет правового значения для разрешения данного спора.

В связи с тем, что сделка купли-продажи комнаты между Плетневой О.Э. и Проскуряковой Н.А. не состоялась не по вине продавца Плетневой О.Э., доказательств наличия у покупателя Проскуряковой Н.А. денежных средств в сумме ... рублей не представлено, вывод суда о нарушении продавцом преимущественного права истца на покупку комнаты является ошибочным.

Удовлетворяя исковые требования Проскуряковой Н.А. и переводя на нее и детей права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 22 августа 2011 года, суд не учел, что истцом не были представлены доказательства наличия у нее денежных средств в сумме ... руб., за которую была продана спорная квартира Плетневой Л.А., вопрос о возврате покупателю Плетневой Л.А. денежных средств судом не разрешен.

В соответствии с п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участникам общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска по спору, возникающему в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении иска в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает и подлежит отмене.

Оценивая доводы и возражения сторон, представленные доказательства по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком Плетневой О.Э. не были нарушены положения ст. 250 ГК РФ и права Проскуряковой Н.А. на преимущественную покупку спорной комнаты.

Кроме того, истцом Проскуряковой Н.А. не представлено доказательств наличия у нее денежных средств в сумме ... руб., тогда как одного намерения приобрести комнату недостаточно для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

При таких обстоятельствах судебная коллегия принимает новое решение, которым отказывает Проскуряковой Н.А. в удовлетворении исковых требований к Плетневой О.Э., Плетневой Л.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 22 августа 2011 года

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Басманного районного суда г. Москвы от 17 апреля 2012 года отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Проскуряковой Н.А., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ...,..., к Плетневой О.Э., Плетневой Л.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 22 августа 2011 года отказать.

Председательствующий

Судьи