Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 августа 2012 г. N 11-13577 (ключевые темы: предварительный договор - недвижимое имущество - балкон - уступка прав - неосновательное обогащение)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 августа 2012 г. N 11-13577

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Вишняковой Н.Е.,

судей Казаковой О.Н., Федерякиной Е.Ю.,

при секретаре Татаруля А.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е. дело по апелляционной жалобе Герцовской О.Е. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 02.04.2012 г., которым постановлено:

исковые требования Герцовской О.Е. к ЗАО "Мосстроймеханизация- 5" о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО "Мосстроймеханизация- 5" в пользу Герцовской О.Е. денежные средства в размере ... рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать. Установила:

Герцовская О.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 02 февраля 2007 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и Белодерик В.М. заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, во исполнения условий которого Белодерик В.М. внесла на расчетный счет общества денежные средства в размере ... рублей из расчета ориентировочной общей площади квартиры 111,4 кв. м. В декабре 2010 году между Герцовской О.Е. и Белодерик В.М. подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по предварительному договору. Впоследствии после оформления права собственности на квартиру и обмеров БТИ установлено, что площадь квартиры меньше той, что указана в договоре. В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке возврат денежных средств не производит, истец, ссылаясь на нарушение своих прав со стороны ответчика, просил взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере ... рублей; проценты за пользование денежными средствами в размере ... руб., неустойку за отказ в добровольном порядке выполнить требование истца в размере ... рублей и штраф в доход государства в размере 50% от суммы удовлетворенных исковых требований.

Представитель истца - Трофимова В.В., исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, пояснив также, что согласно условиям предварительного договора в общую площадь, которая впоследствии была уменьшена, балкон и лоджии не включаются. Сравнивая указанную в предварительном договоре ориентировочную общую площадь квартиры (111,4) и указанную в справке БТИ общая площадь квартиры (103,8), общая площадь квартиры уменьшилась на 7,6 кв. м.

Представитель ответчика- Гринман Т.С. в судебном заседании исковые требования не признал, против удовлетворения иска возражал по основаниям, указанным в письменном отзыве, также пояснил, что по справке БТИ общая площадь квартиры (103,8 кв. м.) определена в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, лоджии (0,9 кв. м.) и балконы (4,1 кв. м.) в справке указаны как площадь вспомогательного использования. При обращении представителя истца в ЗАО "Мосстроймеханизация-5", обществом было подготовлено дополнительное соглашение по возврату суммы в размере ... рублей, однако, истец для заключения дополнительного соглашения не явилась.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит Герцовская О.Е.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца - Трофимову В.В., представителя ответчика- Гринман Т.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями ст.ст. 421, 551, 555 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1, 421 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом З статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11 марта 2009 года N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02 февраля 2007 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и Белодерик В.М. заключен предварительный договор, предметом которого является купля-продажа недвижимого имущества в виде квартиры и неразрывно связанных с ней балконов и (или) лоджий в жилом доме-новостройке. Недвижимое имущество представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру без внутренней отделки, ориентировочной общей площадью 111,4 кв. м, расположенной на 15-ом этаже жилого доме-новостройке по адресу: ...

По условиям заключенного договора сумма в размере ... рублей, являющаяся произведением общей площади квартиры по данным БТИ на цену одного квадратного метра таких площадей равной ... рублей (цена одного квадратного метра является окончательной), была внесена в полном объеме, что подтверждается актом от 28 мая 2009 года об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору от 02 февраля 2007 года N 26.

Также согласно п. 5.1 вышеуказанного договора объектом жилищного права в соответствии с положения статьи 15 ЖК РФ является жилое помещение, в общую площадь которого площади балконов, лоджий не включаются.

28 декабря 2010 года между Белодерик В.М. и Герцовской О.Е. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по предварительному договору N ... от 02 февраля 2007 года.

Согласно п. 3 данного соглашения Белодерик В.М. подтверждает факт того, что ЗАО "МСМ-5" в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества передало, а Белодерик В.М. приняла трехкомнатную квартиру N 56 общей площадью 103,8 кв. м. и неразрывно связанную с квартирой лоджию площадью 5 кв. м, а также долю в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме, пропорциональную размеру общей площади квартиры, расположенной по адресу: ..., (строительный адрес: ...), о чем 28 мая 2009 года ими составлен акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору N 26 от 02 февраля 2007 года.

В соответствии с актом от 29 декабря 2010 года о выполнении обязательств по соглашению от 28 декабря 2010 года об уступке прав и обязанностей по предварительному договору N 26 от 02 февраля 2007 года, все обязательства по передаче необходимых документов Белодериком В.М. исполнены.

Согласно данным БТИ, кадастровому паспорту на квартиру, расположенную в городе Москве на улице Покрышкина, дом 1, корпус 1, квартира 56, и экспликации данной квартиры, общая площадь квартиры определенная в соответствии со ст. 15 ЖК РФ составляет 103,8 кв. м, также в данной квартире имеются помещения вспомогательного использования два балкона 2,9 кв. м. и 1,2 кв. м. и лоджия 0,9 кв. м.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 10 июня 2011 года за Герцовской О.Е. признано право собственности на трехкомнатную квартиру N 56, общей площадью 103,8 кв. м, жилой площадью 63,4 кв. м, расположенной по адресу: ...

03 октября 2011 года в адрес ответчика представителем истца - Трофимовой В.В. было направлено заявление о возврате денежных средств, в связи с уменьшением общей площади приобретенного имущества.

26 октября 2011 года на заявление представителя истца ЗАО "Мосстроймеханизация-5" в адрес Герцовской О.Е. направлен ответ, из которого следует, что поскольку изменение условий договора допускается по соглашению сторон (п. 5.6 договора), ЗАО "МСМ-5" в мае 2011 года подготовило дополнительное соглашение, предусматривающее возврат суммы в размере ... рублей и извещало истца о возможности явиться для его оформления. Также вместе с данным письмом в адрес истца направлено дополнительное соглашение о возврате данных денежных средств, для его подписания стороной истца.

Разрешая спор, суд исходил из того, что фактическая площадь квартиры уменьшилась по сравнению с указанной площадью квартиры в предварительном договоре.

При этом, при определении расчета излишне оплаченных метров суд принял во внимание, что общая площадь квартиры, включает также летние помещения, так как эти помещения являются составной частью приобретенной истцом квартиры и должны быть оплачены.

Между тем, требования истца вернуть денежные средства в размере ... рублей за 7,6 кв. м. в полном объеме не подлежат удовлетворению, поскольку фактическая площадь квартиры, приобретенной истцом у ответчика, составляет 108,8 кв. м, расчет общей площади жилого помещения 103,8 кв. м. произведен в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, в целях регулирования жилищных правоотношений, в том числе внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не влияет на гражданско-правовые отношения между истцом и ответчиком, предусмотренные предварительным договором.

Таким образом, учитывая, что фактическая площадь приобретенной истцом квартиры составила по данным БТИ 108,8 кв. м. (с учетом балконов и лоджий), т.е. уменьшилась лишь на 2,6 кв. м. (111,4 (кв.м. по проекту) - 108,8 (кв.м. по данным БТИ), основания для взыскания денежных средств с ответчика имеется и сумма средств, подлежащих взыскании с ответчика в пользу истца составляет ... рубля (2,6 кв. м. ... ... руб. за 1 кв. м.).

Поскольку ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", предусмотрены последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг), а ответчиком в добровольном порядке были предприняты меры к своевременному выполнению перед истцом обязательств по возврату излишне внесенных денежных средств, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требования истца в части взыскания с ответчика процентов за пользования чужими денежными средствами, неустойки за отказ в добровольном порядке выполнить требования истца и взыскания штрафа, не имеется.

В апелляционной жалобе истец вновь ссылается на то, что, согласно условиям предварительного договора, в общую площадь, которая впоследствии была уменьшена, балкон и лоджии не включаются и сравнивая указанную в предварительном договоре ориентировочную общую площадь квартиры (111,4) и указанную в справке БТИ общая площадь квартиры (103,8), общая площадь квартиры уменьшилась на 7,6 кв. м.

Однако, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный довод несостоятелен, поскольку в заключенном предварительном договоре (п. 2.2, 2.5) четко указано, что приобретаемая истцом квартира будет продана вместе с балконом и лоджией, которые являются составной частью приобретаемой истцом квартиры и должны быть оплачены. Также в и. 3 соглашения об уступке прав и обязанностей по предварительному договору N 26 от 02 февраля 2007 года, заключенного между Белодерик В.М. и Герцовской О.Е. указано, что передаются права и обязанности по договору в отношении квартиры - 103,8 кв. м. и отдельно балкона, лоджии - 5 кв. м.

При этом, данные условия не противоречат требованиям закона, т.к. в силу ч. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стоимость квадратного метра в договоре указана. Также в договоре четко указано, что квартира будет продана вместе с балконом и лоджией, которые являются составной частью приобретенной Герцовской квартиры, в связи с чем, должны быть ею оплачены.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Мещанского районного суда г. Москвы от 02 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи