Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2012 г. N 11-14001 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - купля-продажа недвижимого имущества - договор купли-продажи квартиры - инвестиционный проект)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2012 г. N 11-14001

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Васильевой И.В.,

судей Захаровой Е.А., Зубковой З.В.,

при секретаре Ахмяровой Л.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело апелляционной жалобе Чебановой Н.А. на решение Чертаносвкого районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г., которым постановлено:

отказать Чебановой Н.А. в удовлетворении иска к ООО "ГРМ", ООО "Капитал Груп", Правительству г. Москвы о признании права собственности на квартиру N ... по адресу... Установила:

Чебанова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "ГРМ", ООО "Капитал Груп", Правительству Москвы о признании за ней права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., указывая, что ответчики являются участниками Инвестиционного контракта на обеспечение проектирования и строительства жилого дома по адресу: ... Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию был продлен до 31 декабря 2009 г. дополнительным соглашением к Инвестиционному контракту от 09 апреля 2008 г. 25 декабря 2009 года между ООО "Капитал Груп" и ООО "ГРМ" был заключен Договор инвестирования N ..., по условиям которого ООО "ГРМ" принимает участие в реализации инвестиционного проекта, по окончании строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию приобретает в свою собственность квартиру ориентировочной площадью, ... кв. м, характеристики которой приведены в Приложении N 1 к настоящему договору. 20 декабря 2010 г. ООО "ГРМ" заключил с Бильдигой Ф.И. предварительный договор N ... купли-продажи недвижимого имущества. По условиям Предварительного договора Бильдига Ф.И. и ООО "ГРМ" приняли на себя обязательство в срок до 31 декабря 2012 года, но не позднее 60 календарных дней с момента приобретения ООО "ГРМ" права собственности на квартиру, расположенную по строительному адресу: ...общей площадью ... кв. м, заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в Предварительном договоре. Стоимость квартиры по договору составляет ... рублей. Между Бильдигой Ф.И. и ООО "ГРМ" было заключено Соглашение N.. об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора от 20.12.2010 г. за N ..., в соответствии с которым Бильдига Ф.И. в счет исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры обязался предоставить обеспечение в виде выпущенного ответчиком простого векселя на сумму ... рублей.

С целью исполнения указанного обязательства 25-декабря 2010 г. Бильдига Ф.И. передал ответчику по Акту приема-.передачи вексель сер. ..., номиналом, равным стоимости квартиры по Предварительному договору - ... рублей, со сроком платежа не ранее 28 февраля 2011 г. 29 ноября 2011 г. истец Чебанова И.А. приобрела все права и обязательства по Предварительному договору N ... купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2010 г., заключив с Бильдигой Ф.И. Договор о замене стороны в обязательстве. Обязательства по договору Чебановой Н.А. выполнены, стоимость квартиры оплачена. 31 декабря 2009 года жилой дом был введен в эксплуатацию, жилому дому присвоен почтовый адрес: ..., квартире был присвоен N ... 03 декабря 2011 года истцом был заключен договор управления с ООО "ТСЖ Столица". Истцом и ответчиком в Предварительном договоре согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно точно даны характеристики и определен адрес квартиры, а также установлена ее цена. Кроме того, истцом и ответчиком после заключения договора были совершены действия, направленные на его исполнение, а именно: истицей передал ответчику вексель в оплату стоимости квартиры, а ответчик, в свою очередь, передал квартиру истцу. В настоящее время у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенную им квартиру, и, как следствие, реализовать права собственника по владению, пользованию и распоряжению квартирой, чем нарушаются права и законные интересы истца. Просила суд признать право собственности на квартиру ..., расположенную по адресу: ... (л.д. 4-7).

Истец Чебанова Н.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Представитель истца Большова Е.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Капитал Груп" Феоктистова А.Н. в судебное заседание явилась, решение по делу оставила на усмотрение суда. Пояснила, что ООО "Капитал Груп" является ненадлежащим ответчиком. Правоустанавливающим документом на квартиру является предварительный договор купли-продажи квартиры, стороной которого ООО "Капитал Груп" не является, в связи с чем отвечать по обязательствам, предусмотренным данным договором ООО "Капитал Груп" не может, поскольку данный договор ими не согласовывался. По договору инвестирования определяется ориентировочная площадь квартиры, заключается дополнительное соглашение, в котором указывается, что все обязательства, предусмотренные договором, сторонами выполнены и указывается номер квартиры. Передача квартиры с ними не согласовывалась.

Ответчик ООО "ГРМ" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, в представленном ранее письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали (л.д. 202).

Представитель ответчика Правительства Москвы, представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, МГО ВФСО "Динамо", Бильдига Ф.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела (л.д. 51-52, 54), отзывов на исковое заявление не представили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просит Чебанова Н.А.

Проверив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя Чебановой Н.А. Большову Е.В., поддержавшую доводы жалобы, представителя ООО "ГРМ" Варавина А.Г., не возражавшего против ее удовлетворения, коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что между Правительством Москвы, ВФСО "Динамо" и ООО "Капитал Груп" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N ... от 19.11.2004 г. на строительство жилого дома на земельном участке по строительному адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "Капитал Груп") и привлеченных соинвесторов передается 100% жилой площади (п. 3.1.1. Договора). Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абзаца 2 Инвестиционного контракта, определен - декабрь 2006 года. Согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от 17.11.2004 г. (от 09 апреля 2008 года) срок строительства был продлен до 31.12.2009 г. (л.д. 29-40).

25 декабря 2009 года между ООО "Капитал Груп" и ООО "ГРМ" был заключен Договор соинвестирования N ..., по условиям которого ООО "ГРМ" принимает участие в реализации инвестиционного проекта путем инвестирования средств в проектирование и строительство жилого дома, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству жилого дома, по окончании строительства и сдачи завершенного строительством жилого дома в эксплуатацию, при условии исполнения соинвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему договору, указанных в п. 1.3. и ст. 2, стороны подписывают Акт об исполнении инвестиционных обязательств по договору и соинвестор получает право на оформление в собственность квартиры ориентировочной площадью ... кв. м, характеристики которой приведены в Приложении N 1 к настоящему договору (л.д. 10-13).

20 декабря 2010 года между ООО "ГРМ" и Бильдигой Ф.И. заключен Предварительный договор N ... купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. Квартира расположена в строящемся многофункциональном жилом комплексе "..." по строительному адресу: ..., общей площадью ... кв. м. Стороны после проведения обмеров БТИ и присвоения объекту почтового адреса уточняют адрес объекта и окончательную площадь квартиры путем подписания дополнительного соглашения. Согласно п. 1.2 договора купли-продажи срок подписания договора купли-продажи до 31 декабря 2012 года, но не позднее 60 календарных дней с момента приобретения продавцом права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством (л.д. 16).

Между Бильдигой Ф.И. и ООО "ГРМ" было заключено Соглашение N ... об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора от 20.12.2010 г. за N ..., в соответствии с которым Бильдига Ф.И. в счет исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры обязался предоставить обеспечение в виде выпущенного ответчиком простого векселя на сумму 9692250 рублей. С целью исполнения указанного, обязательства 25 декабря 2010 г. Бильдига Ф.И. передал ответчику по Акту приема-передачи вексель сер. ..., номиналом, равным стоимости квартиры по Предварительному договору - ... рублей, со сроком платежа не ранее 28 февраля 2011 г. (л.д. 21).

29.11.2011 года между Бильдига Ф.И. и Чебановой Н.А. был заключен договор о замене стороны в обязательстве, согласно которому, покупатель (Бильдига Ф.И.) передает, а новый покупатель (Чебанова Н.А.) принимает на себя в полном объеме права и обязательства по договору на условиях настоящего договора (л.д. 22).

29.11.2011 г. между ООО "ГРМ", Бильдига Ф.И. и Чебановой Н.А. заключено Дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества N ... от 20.12.2010 г., где в п. 2 указано, что стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 23).

Жилая площадь дома, расположенного по адресу: ... введена в эксплуатацию, разрешение на ввод зарегистрировано 18.01.2010 г., дому присвоен почтовый адрес: ... (л.д. 124-125).

21 декабря 2011 г. подписан Акт о реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 117.11.2004 г. (реестровый N ...), в части строительства жилых площадей в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: ... (строительный адрес: ...).

Как следует из копий документов, представленных с апелляционной жалобой, 30 декабря 2011 г. заключено дополнительное соглашение между ООО "Капитал Груп" и ООО "ГРМ" об изменении договора инвестирования от 25.12.2009 г., в приложении к этому соглашению указано, что передаваемая по договору квартира имеет N ... и общую площадь ... кв. м. жилую - ... кв. м. вспомогательную ... кв. м. 11 апреля 2012 г. квартира передана владельцу ООО "ГРМ" по акту осмотра квартиры, подписанному представителями ООО "ГРМ", ООО "ТСЖ Столица", ООО "Капитал Груп".

Поскольку указанные доказательства не были представлены суду первой инстанции, несмотря на предоставленную сторонам возможность, суд в решении обоснованно указал на то, что истцом не представлено доказательств того, что квартира передана истцу и определен ее номер как квартира ...

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, верно применил положения ст.ст. 429, 549, 554 ГК РФ, в дал надлежащее толкование условиям предварительного договора.

Проверив представленные доказательства, исследовав доводы жалобы, коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для судебной защиты прав истца, поскольку не представлено доказательств того, что эти права нарушены ответчиками, что является необходимым условием признания права в судебном порядке по смыслу ст. 11, 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из п. 1.1 Предварительного договора N ... купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2010 г. заключенного между ООО "ГРМ" и Бильдига Ф.И. и Дополнительного соглашения N 1 к Предварительному договору N ... купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2010 г. от 29.11.2011 г. заключенного между ООО "ГРМ", Бильдига Ф.И. и Чебановой Н.А. стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно п. 1.2 Предварительного договора N ... купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2010 г. срок подписания договора купли-продажи - до 31 декабря 2012 года, но не позднее 60 календарных дней с момента приобретения продавцом права собственности на квартиру, в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, срои исполнения обязательства у ООО "ГРМ" перед Чебановой Н.А. не наступил, поэтому основания для вывода о том, что действиями ответчика нарушаются права Чебановой Н.А., отсутствуют.

Отказывая в иске, суд правильно указал, что 21 декабря 2011 года Сторонами по Инвестиционному контракту от 17.11.2004 г. подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", наличие акта свидетельствует о том, что инвестиционный проект завершен, распределение долей в виде конкретных помещений выстроенном объекте между участниками контракта может быть осуществлено самостоятельно, в связи с чем истец не лишен возможности реализовать в полном объеме свои права на жилое помещение.

Доказательств обращения к ответчику по вопросу заключения основного договора купли-продажи после подписания указанного документа, суду представлено не было, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о том, что действиями ответчиков права истца нарушены не были, право истца на спорную квартиру никто не оспаривает, последняя не лишена возможности оформить право собственности во внесудебном порядке.

Коллегия соглашается с выводами судебного решения, признает необоснованными доводы жалобы, поскольку требования истца направлены на изменение условий предварительного договора купли-продажи, вопреки условиям обязательства. Представленные с жалобой копии указанных выше документов не опровергают выводов судебного решения.

Доводы жалобы исследовались судом первой инстанции, они направлены на иную оценку доказательств по делу, в связи с чем не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного судебного решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г. оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи