Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2012 г. N 11-14209 (ключевые темы: кредитный договор - реализация заложенного имущества - ипотека - публичные торги - рыночная стоимость)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2012 г. N 11-14209

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.,

судей Мареевой Е.Ю., Горбуновой В.А.,

при секретаре Стениловском А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шубиной И.И. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ОАО "МДМ Банк" по доверенности Кулькова М.Ю. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 29 марта 2012 года, которым постановлено:

обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру N ..., общей площадью ... кв. м. расположенную по адресу: г. .., кадастровый (или условный) номер N ... - ..., ипотека, регистрация N ... от 27.12.2007 года на срок по 05.10.2032 года, принадлежащею Сташову ...

Установить начальную продажную стоимость квартиры N ..., общей площадью ... кв. м. расположенную по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер N ... - ..., в размере ... рублей, определив способ реализации заложенного имущества с публичных торгов.

Удовлетворить за счет вырученных от продажи указанного имущества денежных средств требования ОАО "МДМ Банк" по кредитному договору от 05 октября 2007 N ... в размере, установленном заочным решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 02.11.2011 года, вступившего в законную силу 21.01.2012 года, в размере взысканного основного долга ... рублей, процентов в размере ... рублей пени на просроченные проценты в размере ... рублей.

Взыскать со Сташова в пользу ОАО "МДМ Банк" расходы по госпошлине в размере ... рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать, установила:

истец ОАО "МДМ Банк" обратился в суд с иском к Сташову А.В., с учетом уточнения исковых требований просил обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру N ... общей площадью ... кв. м. расположенную по адресу: ..., кадастровый номер N ... и удовлетворить за счет вырученных от продажи имущества средств требования ОАО "МДМ Банк" по кредитному договору N ... от 05 октября 2007 года в размере ... рублей.

В обоснование исковых требований сослался на то, что 12 ноября 2007 года между ОАО "УРСА Банк" и Сташовым А.С. был заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N ..., согласно которому ответчик передал в залог квартиру ... общей площадью ... кв. м. расположенную по адресу: г. ... Договор ипотеки обеспечивал обязательства ответчика по кредитному договору N ... от 05 октября 2007 г. В соответствии с кредитным договором банк предоставил ответчику кредит в размере ... рублей, а ответчик обязался возвратить кредит по частям, ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца траншами в размере не менее ... руб., окончательный срок возврата - не позднее 05 октября ... г. За пользование кредитом ответчик обязался выплачивать 15% годовых, начисляемых на фактическую задолженность, которые ответчик обязался уплачивать ежемесячно, не позднее 25 числа, начиная с ноября 2007 г. До ноября 2009 г. ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства, впоследствии стал нарушать свои обязательства, за период с ноября 2009 г. по май 2011 г. ответчик 19 раз нарушил сроки уплаты процентов за пользование кредитом. 24 апреля 2011 г. банк досрочно потребовал у ответчика возврата суммы выданного кредита, всех причитающихся процентов, неустойки. В установленные сроки требование банка не исполнено. 06 августа 2009 г. ОАО "УРСА Банк" переименован в ОАО "МДМ Банк".

Представитель ОАО "МДМ Банк" по доверенности Кульков М.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик Сташов А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Суд постановил указанное решение, об изменении которого просит представитель истца ОАО "МДМ Банк" по доверенности Кульков М.Ю. по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие ответчика Сташова А.В., извещенного о времени и месте слушания дела надлежащим образом, выслушав представителя истца ОАО "МДМ Банк" по доверенности Кулькова М.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании ст. 54 Федерального закона от 17 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что 05 октября 2007 года между ОАО "УРСА Банк" (переименованного 06 августа 2009 года в ОАО "МДМ Банк") был заключен кредитный договор N ..., в соответствии с которым истец предоставил ответчику кредит в сумме ... руб., а ответчик обязался возвратить полученную денежную сумму в срок и на предусмотренных договором условиях и уплатить на нее проценты. Ответчик обязался возвратить кредит по частям, ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца: с ноября 2007 г. по сентябрь 2032 г. в размере не менее ... руб.; не позднее 05 октября 2032 г. в размере ... руб.

За пользование кредитом заемщик обязался уплатить банку 15% годовых, начисляемых на фактическую задолженность. Кредит был предоставлен на приобретение квартиры общей площадью ... кв. м. в том числе жилой площадью ... кв. м. расположенной на 3 этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: ...

В соответствии с п. 4.2 банк в одностороннем внесудебном порядке (с обращением взыскания на заложенное имущество) вправе: расторгнуть настоящий договор и взыскать с заемщика задолженность по уплате комиссий, по кредиту, процентам и начисленным штрафным санкциям в безакцептном порядке; либо изменить условие о сроках возврата кредита, уплаты процентов и досрочно взыскать с заемщика задолженность по уплате комиссий, по кредиту, процентам и начисленным штрафным санкциям в безакцептном порядке в следующих случаях: несвоевременности любого платежа по данному или другому действующему кредитному договору заемщика с банком, если срок нарушения составил более 5 календарных дней, в частности, при неоднократном нарушении срока уплаты процентов за пользование кредитом, срока возврата части кредита, если сторонами предусмотрено погашение кредита по частям.

В целях надлежащего исполнения обязательств залогодателя по заключенному с банком 05 октября 2007 г. кредитному договору N ... 12 ноября 2007 г. между ОАО "УРСА Банк" и Сташовым А.В. был заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N ..., согласно условиям которого ответчик передал в залог квартиру N ... общей площадью ... кв. м по адресу: ...

Квартира находится в собственности залогодателя на основании договора купли-продажи квартиры от 09 октября 2007 г., рыночная стоимость квартиры составляет ... руб.

В соответствии с п. 1.3 договора залога предмет залога оценен сторонами в сумме ... руб.

Согласно п. 2.1 договора залог обеспечивает исполнение всех обязательств залогодателя перед банком по кредитному договору и договору залога, включая обязательства: по возврату предоставленного кредита; по уплате процентов за пользование кредитом; по уплате неустойки за просрочку возврата кредита (части кредита); по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом; по уплате сумм иных штрафных санкций и др.

Заочным решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 02 ноября 2011 г. со Сташова А.В. в пользу ОАО "МДМ Банк" в счет погашения задолженности по кредитному договору от 05 октября 2007 г. N ... взысканы денежные средства в размере ... руб., в том числе, сумма основного долга ... руб., проценты ... руб., пени на просроченные проценты ... руб., решение вступило в законную силу 21 января 2012 года (л.д. 161-164).

Установив указанные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что предусмотренные законом и договором основания для обращения взыскания на предмет залога имеются, заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов.

Определяя начальную продажную цену реализации заложенного имущества, суд руководствовался отчетом N ... об определении рыночной стоимости квартиры N ... общей площадью ... кв. м. расположенную по адресу: г. .., корп. ... которая по состоянию на 28 февраля 2012 года составляет ... руб., установил начальную продажную цену в указанной денежной сумме.

В апелляционной жалобе представитель истца указывает на то, что начальная продажная цена реализации заложенного имущества определена не верно, она должна составлять 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с данным доводом апелляционной жалобы поскольку ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что начальная продажная цена реализации заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку вывод суда первой инстанции о размере начальной продажной цены реализации заложенного имущества сделан при неправильном применении нормы права, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в данной части, установив размер начальной продажной цены реализации заложенного имущества в размере ... руб. ... коп. (... х 80% = ...).

Указывая размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, суд первой инстанции обоснованно руководствовался вступившим в законную силу заочным решением Центрального районного суда г. ... от 02 ноября 2011 года, а разрешая требования истца об установлении размера суммы, подлежащей уплате залогодержателю, в ... руб., верно указал, что соответствующие требования о взыскании дополнительных денежных средств свыше той суммы, которая взыскана ранее заочным решением Центрального районного суда г. ... от 02 ноября 2011 года, истцом не заявлялись.

Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции законным и обоснованным, а соответствующие доводы апелляционной жалобы - подлежащими отклонению, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда города Москвы от 29 марта 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены реализации заложенного имущества.

Установить начальную продажную цену реализации квартиры N ... общей площадью ... кв. м. расположенной по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер N ... - ..., в размере ... руб. ... коп., определив способ реализации заложенного имущества с публичных торгов.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи