Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 августа 2012 г. N 11-14764 (ключевые темы: недвижимое имущество - задаток - аванс - посредник - регистрация договоров купли-продажи)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 августа 2012 г. N 11-14764

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Горновой М.В.

и судей Вишняковой Н.Е., Андреевой И.Ю.,

при секретаре Козловой Ю.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е. дело по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе Масловой Г.Е. на решение Мещанского районного суда города Москвы от ... года, которым постановлено:

в иске Масловой Г.Е. к Савиной А.А., обществу с ограниченной ответственностью, исполнительному директору Кублину А.В. о возврате аванса в размере ... руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ... года по ... года в размере ... руб., расходов на услуги представителя в размере ... руб., государственной пошлины в размере ... руб., а также почтовых расходов с Кублина А.В. в размере ... руб., а с Савиной А.В. -... руб. - отказать. Установила:

истец Маслова Г.Е. обратилась в суд с иском к ответчикам Савиной А.А., ООО "Оптимум Недвижимость", исполнительному директору Кублину А.В. о взыскании аванса в размере ... руб., и с учетом уточненных требований по ст. 395 ГК РФ просит с ... года по ... года сумму в размере ... руб., расходы на услуги представителя в размере ... руб., государственную пошлину в размере ... руб., а также почтовые расходы с Кублина А.В. в размере ... руб., а с Савиной А.В. - ... руб. В обосновании иска указывает на то, что ... года Маслова Г.Е. (покупатель) и Савина А.А. (продавец) и ООО "Оптимум Недвижимость" (посредник) заключили договор оказания риэлтерских услуг, по которому покупатель выплатила продавцу наличными авансовый платеж в размере ... руб. ... года на основании заявления продавца Савиной А.А. и по соглашению сторон регистрация договора купли-продажи доли квартиры была прекращена, однако возвратить аванс в указанном размере продавец и посредник отказались, в связи с чем, ... года покупатель направила посреднику, телеграмму с требованием возврата выплаченного аванса, а ... года - аналогичное требование Савиной А.А., которые были оставлены без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца и истец явились, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ уточнили иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иск поддержали в полном объеме и просили его удовлетворить.

В судебное заседание ответчик Савина А.А. и ее представитель явились, против удовлетворения иска возражали, поскольку Савина А.А. аванс не получала, а регистрация договора купли-продажи была прекращена, в связи с тем, что Маслова Г.Г. не исполнила условия договора купли-продажи по оплате вскрыв ... года банковскую сейфовую ячейку.

В судебное заседание представитель ответчика ООО "Оптимум Недвижимость" явилась, просит в иске отказать, поскольку они выполнили все условия договора N ... оказания риэлтерских услуг по продаже недвижимости от ... г. заключенному с Савиной А.А.

Ответчик Кублин А.В. в судебное заседание явился, иск не признал.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы и дополнительной жалобы просит истица.

Изучив материалы дела, выслушав истицу, ее представителей Алешня В.В., адвоката Алешня Т.В., представителя ответчика ООО "Оптимум Недвижимость" - Дроздову Ю.М., ответчика Кублина А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда данным требованиям не отвечает.

Судом установлено, ... года между Масловой Г.Е. (покупатель) Савиной А.А. (продавец) и ООО "Оптимум Недвижимость" (посредник) был заключен договор оказания риэлтерских услуг, по условиям которого покупатель обязуется подписать договор купли-продажи квартиры и оплатить ее стоимость в соответствии с условиями договора, а именно выплатить продавцу авансовый платеж за 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ..., в размере ... руб. не позднее ... года, который входит в стоимость квартиры и оплатить расходы, связанные с регистрацией вышеуказанного договора в Управление Росреестра по Москве, а также в срок до ... года произвести полную оплату стоимости доли квартиры в срок до ... года в размере ... руб. Расчеты за квартиру производятся с продавцом через сейфовую ячейку в депозитарии Коммерческих банков г. Москвы (Росбанк), а продавец не позднее ... года принимает от покупателя аванс за квартиру, подписывает договор купли-продажи квартиры и предоставляет все необходимые документы и является в органы государственной регистрации. Также продавец обязуется оплатить услуги посредника в размере ... руб. в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Данные условия содержатся в главе 2 и 3 указанного договора.

Этим же договором п. 5.1 предусмотрено, что в случае, если покупатель без уважительных причин будет уклоняться от совершения договора купли-продажи квартиры, не представит необходимые документы, не явится в обусловленный сторонами срок в банк, органы государственной регистрации, настоящий договор расторгается, сумма аванса переходит в собственность продавца в качестве штрафных санкций.

Судом установлено, что аванс в размере ... руб. Масловой Г.Е. был передан в ООО "Оптимум Недвижимость", от имени которого действовал Кублин А.В. Кублин А.В. не оспаривал того обстоятельства, что деньги им были получены.

Также судом установлено, что ... года между Савиной З.К., представляющей интересы Савиной А.А. по доверенности от ... N ... и ООО "Оптимум Недвижимость" заключен договор N ... оказания риэлтерских услуг по продаже недвижимости, в соответствии с п. 2.3 которого заказчик поручает Кублину А.В. подписать договор оказания риэлтерских услуг с покупателем, принять авансовый платеж (задаток) за долю квартиры.

... года между Савиной А.А. (продавец) и Масловой Г.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной в ..., в связи с чем ... года стороны подписали передаточный акт о том, что продавец передал, а покупатель приняла в собственность 1/2 долю указанной квартиры.

Между Савиной А.А., Масловой Г.Е. и АКБ "Росбанк" были заключены договоры N ... и N ... от ... года о предоставлении в аренду сейфовых ячеек, по условиям которых установлен порядок получения доступа к указанным ячейкам сторонам, а именно с ... года по ... года у Савиной А.А. при наличии ключа, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи, где покупателем указана Маслова Г.Е., а с ... года по ... года у Масловой Г.Е. при наличии паспорта, ключа.

... года Маслова Г.Е. приостановила регистрацию договора купли-продажи в Управлении Росреестра.

... года Маслова Г.Е. обратилась с заявлением в АКБ "Росбанк", указав, что она в виду невыполнения Савиной А.А. одного из главных пунктов договора купли-продажи, ею (Масловой Г.Е.) ... года была приостановлена регистрация указанного договора, в связи с чем, поскольку срок доступа к ячейки N ... у нее до 12.05.2011 г. истекает, просит вскрыть указанную ячейку без присутствия Савиной А.А., так как исход совместного посещения непредсказуем.

... года сейфовая ячейка N ... от ... года была вскрыта сотрудниками банка и Масловой Г.Е., в отсутствии Савиной А.А., а Савиной А.А. было направлено уведомление о ее вскрытии.

... года Управление Росреестра уведомило Маслову Г.Е. о прекращении государственной регистрации по заявлениям от имени участников сделки, принятым ... года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что переданная Масловой сумма в ... руб. является задатком. При этом обязательства по договору купли-продажи продавцом Савиной А.А. были выполнены, напротив, в нарушении п. 5.2 договора оказания риэлтерских услуг от ... года покупатель Маслова Е.Г. приостановила регистрацию договора купли-продажи, тем самым, воспрепятствовав покупателю в установленный сторонами срок получить доступ к сейфовой ячейке.

Суд также указал на то, что в данном случае не имеет правового значения факт установления выполненных услуг ООО "Оптимум Недвижимость", и получение последними за свои услуги оплату в размере ... руб., а также возврат разницы, поскольку предметом спора является не оказание риэлтерских услуг (надлежащее или ненадлежащее), а возврат аванса (задатка).

Однако, согласиться с обжалуемым решением не представляется возможным, так как указанные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны правильными, как отвечающие требованиям ч. 1 ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, поскольку выводы, к которым суд пришел при разрешении настоящего гражданского дела, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, без учета тех норм, которые подлежали применению к спорным правоотношениям и без учета фактических обстоятельств дела.

Так, суд исходил из того, что ... руб., выплаченные Масловой Г.Е. являются задатком. А так как договор купли-продажи не зарегистрирован по ее вине, то задаток не подлежит возврату.

Однако, данный вывод противоречит обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В силу положений п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как видно из текста договора, заключенного ... года между Масловой Г.Е. (покупатель) Савиной А.А. (продавец) и ООО "Оптимум Недвижимость" (посредник) оказания риэлтерских услуг, видно, что покупатель оплачивает продавцу авансовый платеж за 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ..., в размере ... руб. не позднее ... года, который входит в стоимость квартиры.

Таким образом, данная сумма являлась авансом, а не задатком.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, оснований для удержания данных денежных средств у ответчика не имеется.

При этом, нельзя признать обоснованным и вывод суда о том, что Маслова Г.Е. воспрепятствовала регистрации договора купли-продажи, т.е. сделка не состоялась по ее вине, в связи с чем, в силу п. 5.2 Договора от ... г., ей не может быть возвращена сумма аванса, в силу следующего.

Как видно из материалов дела, не оспаривалось сторонами, указанная сумма аванса Масловой Г.Е. была выплачена ООО "Оптимум недвижимость" и Савиной А.А. никогда не передавалась.

Судебная коллегия не может принять во внимание утверждение Кублина А.В., являющегося исполнительным директором ООО "Оптимум Недвижимость" о том, что он действовал от имени Савиной А.А., т.к. доверенности на право представлять ее интересы Савина А.А. Кублину А.В. не выдавала, она выдала доверенность на имя своей матери- Савиной З.К. Однако, данная доверенность содержала указание на то, что полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы другим лицам (л.д. 63).

После того, как договор купли-продажи между Масловой Г.Е. и Савиной А.А. не был зарегистрирован, в связи с подачей Савиной А.А. заявления о прекращении регистрационных действий, указанные деньги ООО "Оптимум недвижимость" оставило у себя в качестве вознаграждения по договору от ... г., в связи с исполнением его условий, на что ответчик указывал в своих возражениях на иск (л.д. 56-58).

Однако, данные действия ООО "Оптимум недвижимость" противоречат п. 3.1.3 Договора от ... г., в соответствии с которым продавец обязуется оплатить услуги посредника по данному договору в размере ... руб. в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи Квартиры. Имеется в виду договор купли-продажи, заключенный между Масловой Г.Е. и Савиной А.А. Однако, данный договор так и не был зарегистрирован.

Также у ответчика не имелось правовых оснований расплачиваться авансовым платежом, внесенным Масловой по договору от ... г., по иному договору, заключенному с Савиной А.А. ... г. N ..., т.к. Маслова Г.Е. стороной данного договора не являлась и по нему ей никаких услуг оказано не было.

Кроме того, не соответствует обстоятельствам дела и вывод суда о том, что сделка не состоялась по вине Масловой Г.Е., т.к. из пояснений сторон видно, что при приезде в квартиру для ее осмотра ... г., дверь оказалась запертой изнутри, т.к. в ней проживали посторонние лица. Кроме того, у Савиной З.К. ключа не имелось, т.к. они были сменены вторым сособственником. При попытке ее вскрытия, мужем второго сособственника Фирсаевой была вызвана милиция. Выяснилось, что одна из комнат в квартире сдается. Указанные обстоятельства не оспаривали в ходе судебного заседания 10.02.2012 г. Савина А.А., Кублин А.В. (л.д. 91), а также свидетель Маслов Е.А. в ходе судебного заседания от 14.02.2012 г. Также указанные фактические обстоятельства Маслова Г.Е. и Кублин А.В. подтвердили на заседании судебной коллегии, т.к. они оба приезжали в квартиру для осмотра ... г.

Указанным пояснениям суд никакой оценки не дал. Однако, исходя из данных обстоятельств, у Масловой Г.Е. были все основания сомневаться в возможности использования по назначению приобретаемого ею имущества, а ее заявление о приостановлении регистрации сделки носило вынужденный характер. Кроме того, Маслова Г.Е. просила лишь приостановить регистрацию договора, тогда как заявление о прекращении регистрации было подано Савиной А.А.

С учетом изложенного, вынесенное по настоящему делу судебное постановление судебная коллегия признает незаконным и подлежащим отмене.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия полагает, что внесенные Масловой Г.Е. денежные средства подлежат взысканию с ООО "Оптимум недвижимость", т.к. данная сумма является авансом, материалами дела подтверждено и не оспаривалось сторонами, что именно в данную компанию (л.д. 6) истица передала ... руб., доказательств их передачи Савиной А.А. материалы дела не содержат. Напротив, ООО "Оптимум недвижимость" не оспаривалось то обстоятельство, что данные деньги находились у них, а впоследствии были оставлены в качестве вознаграждения.

В связи с изложенным не подлежат удовлетворению требования Масловой Г.Е. о взыскании данных денежных средств с Савиной А.А. и Кублина А.В.

Удовлетворяя данные требования, судебная коллегия также полагает подлежащими удовлетворению требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 8.10.98 г. в п. 1, имея в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга ... Денежным может быть обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве.

Как видно из материалов дела, Маслова Г.Е. ... г. направила ответчику ООО "Оптимум недвижимость" телеграмму с требованием возврата денежных средств.

В соответствии с п. 5.3 договора от ... г., аванс подлежит возврату в течение трех рабочих дней с момента требования, т.е. до ... г.

Ответчик деньги не возвратил.

С учетом уточненного иска, Масловой Г.Е. определен период взыскания - с ... г. по ... г. (день вынесения решения). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на день вынесения решения составляла 8% годовых. Таким образом, размер процентов составляет ... руб. (... руб. х ... : ... х ... : ...), которые подлежат взысканию с ответчика ООО "Оптимум недвижимость" в пользу истца.

Также истицей было подано заявление о взыскании расходов по оплате услуг представителей в сумме ... руб., почтовые услуги в сумме ... руб. ... коп. и расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая принцип разумности и справедливости, категорию дела, длительность его рассмотрения, судебная коллегия полагает возможным определить ко взысканию с ООО "Оптимум Недвижимость" расходы по оплате услуг представителей в сумме ... руб. Размер почтовых расходов суд определяет в сумме ... руб. - за направление телеграммы ООО "Оптимум Недвижимость" в досудебном порядке с требованием о возврате аванса (л.д. 9), за направление ответчикам телеграмм с уведомлениями о дате слушания дела в суде (л.д. 44, 45).

С учетом размера удовлетворенных требований, с ответчика в пользу Масловой Г.Е., с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в сумме ... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Мещанского районного суда г. Москвы от ... г. отменить.

Взыскать с ООО "Оптимум Недвижимость" в пользу Масловой Галины Евгеньевны аванс в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с ... года по ... года в размере ... руб., расходов на услуги представителя в размере ... руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб., а также почтовые расходы в сумме ... руб.

В удовлетворении иска Масловой Г.Е. к Кублину А.В., Савиной А.А. о взыскании денежных средств - отказать.

Председательствующий

Судьи