Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2012 г. N 11-14911 (ключевые темы: нежилые помещения - инвестиционный договор - право собственности - предварительный договор купли-продажи - инвестиционный проект)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2012 г. N 11-14911

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Лукьянова И.Е., Ворониной И.В.,

при секретаре Потехиной Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е. дело по апелляционной жалобе Берзинь Т.У. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 г. по делу по иску Берзинь Т.У. к ООО "Капитал Групп", Управлению Росреестра по г. Москве о признании права собственности на нежилое помещение, установила:

Берзинь Т.У. обратился в суд с иском к ООО "Капитал Групп", Управлению Росреестра по г. Москве о признании права собственности на нежилое помещение площадью ... в доме по адресу: ...

Свои требования истец обосновал тем, что ... между ним и ООО "Капитал Груп" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного в договоре нежилого помещения, расположенного в строящемся многофункциональном жилом комплексе, в течении 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ООО "Капитал Груп" на это помещение.

Истец указал, что он произвел полную оплату стоимости нежилого помещения, дом, в котором находится спорное нежилое помещение, построен и введен в эксплуатацию, нежилое помещение передано истцу, истец несет расходы по его содержанию, однако право собственности на спорное нежилое помещение до настоящего времени не оформлено, поскольку сторонами инвестиционного Контракта не подписан акт реализации в части нежилых помещений.

Представитель ООО "Капитал Груп" не возражал против удовлетворения требования истца.

Представитель третьего лица - Правительства Москвы возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что Акт о реализации инвестиционного проекта не подписан, раздел имущества между сторонами Инвестиционного контракта не произведен и спорное нежилое помещение не передано ООО "Капитал Груп" в счет его доли во вновь созданном имуществе.

Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 г. постановлено:

- Отказать Берзинь Т.У. в иске к ООО "Капитал Груп", Управлению Росреестра по г. Москве на нежилое помещение площадью ...

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит Берзинь Т.У., указывая на то, что предварительный договор купли-продажи спорно нежилого помещения по своему содержанию является договором инвестирования, отсутствие акта реализации Инвестиционного Контракта не является основанием для отказа в признании права собственности истца на спорное нежилое помещение, спорное нежилое помещение входит в 60% нежилой площади, которая по результатам строительства должна войти в долю ООО "Капитал Груп".

В заседании судебной коллегии представитель Берзинь Т.У. - адвокат Налимова Е.В. апелляционную жалобу поддержала.

Представитель Правительства Москвы - Лукьянов М.Г., возражал против удовлетворения жалобы.

Представитель ООО "Капитал Груп" в заседание судебной коллегии не явился. О слушании дела ответчик извещен, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку суд допустил неправильное применение норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Судебной коллегией установлено следующее.

... между Правительством Москвы, ВФСО "Динамо" и ООО "Капитал Груп" был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по строительству Инвестиционного объекта - многофункционального жилого комплекса по адресу: ... (строительный адрес) (л.д. 9-25).

В соответствии с п.п. 1.5., 1.6., 2.2., 5.3.1 Инвестиционного контракта, Инвестор-Заказчик (ООО "Капитал Груп") был вправе привлекать Соинвесторов для финансирования реализации Инвестиционного проекта с последующим оформлением на них прав собственности на соответствующие доли Инвестиционного объекта.

В соответствии с п. 3.1.2. Инвестиционного Контракта, право собственности на нежилую площадь в завершенном строительством Инвестиционном объекте распределяется следующим образом:

- 40% общей нежилой площади передаются в собственность Администрации в лице Департамента имущество города Москвы;

- 60% общей нежилой площади передаются в собственность Инвестора-заказчика и (или) привлеченных им Соинвесторов.

... между ООО "Капитал Груп" и Берзинь Т.У. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ..., по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного в договоре нежилого помещения, расположенного в строящемся многофункциональном жилом комплексе, в течении 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ООО "Капитал Груп" на это помещение.

Из содержания преамбулы договора усматривается, что ООО "Капитал Груп" при заключении договора действовал как Инвестор строительства Многофункционального жилого комплекса по адресу: ...

Предварительным договором было определено нежилое помещение, которое должно было быть в будущем передано истцу в собственность, полная (с учетом дополнительного соглашения) стоимость этого помещения (...), а также установлена обязанность истца оплатить полную стоимость нежилого помещения в качестве гарантийного взноса в срок до ...

Обязательство по уплате гарантийного взноса было истцом выполнено полностью и в срок (л.д. 38, 39). Таким образом, истцом была полностью оплачена стоимость нежилого помещения.

Инвестиционный объект был построен и в январе ... г. введен в эксплуатацию.

... согласован и подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта по Инвестиционному Контракту в части строительства жилых помещений.

Акт о результатах реализации инвестиционного Контракта в части нежилых помещений до настоящего времени не подписан.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, исходил из того, что, поскольку Акт о результатах реализации инвестиционного Контракта в части нежилых помещений участниками Инвестиционного Контракта не подписан, то реальный раздел нежилой площади между ними не произведен и спорное нежилое помещение в долю ООО "Капитал Груп" до настоящего времени не вошло, что является препятствием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

Из содержания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО "Капитал Груп" и Берзинь Т.У., во взаимосвязи с содержанием Инвестиционного Контракта и содержанием фактических действий сторон следует, что по своей правовой природе заключенный между ООО "Капитал Груп" и Берзинем Т.У. предварительный договор является договором участия в соинвестировании строительства, в соответствии с которым Берзинь Т.У. участвовал в финансировании строительства Инвестиционного объекта с правом на получение в собственность по окончании строительства Инвестиционного объекта доли во вновь созданном имуществе в виде спорного нежилого помещение. При этом, основной договор купли-продажи должен быть заключен исключительно в целях оформления прав собственности истца на объект недвижимости, право на который возникает вследствие участия истца в соинвестировании строительства.

Так, в соответствии с условиями Инвестиционного Контракта, ООО "Капитал Груп", как Инвестору-заказчику было предоставлено право привлекать денежные средства физических и юридических лиц (Соинвесторов) с последующим оформлением на них прав собственности на соответствующие площади Инвестиционного объекта.

Предварительный договор купли-продажи заключался ООО "Капитал Груп" как Инвестором строительства Объекта инвестирования по Инвестиционному контракту, т.е. в целях реализации своих прав по Инвестиционному Контракту по привлечению денежных средств Соинвесторов для финансирования строительства Объекта инвестирования с последующим оформлением на Соинвесторов прав собственности на соответствующие нежилые площади Инвестиционного объекта.

Оплата стоимости спорного нежилого помещения была произведена истцом полностью как до окончания строительства дома, так и до заключения основного договора. Фактически, уплаченные истцом денежные средства использовались в целях финансирования строительства Объекта инвестирования.

Также из объяснений представителя истца и материалов дела, в том числе дополнительно представленных представителем истца в заседание судебной коллегии, усматривается, что по окончании строительства спорное нежилое помещение было передано истцу во владение, истец заключил с Управляющей организацией - ООО "ТСЖ Столица" договор управления многоквартирным домом, истец как владелец нежилого помещения производит оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также оплату услуг по управлению многоквартирным домом исходя из площади предоставленного ему спорного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, право истца на получение в собственность нежилого помещения, являющегося предметом заключенного между сторонами договора, возникает на основании договора в силу факта уплаты истцом денежных сумм за нежилое помещение и факта окончания строительства дома, в котором расположено спорное нежилое помещение.

Отсутствие Акта о результатах реализации инвестиционного контракта в настоящем случае не является препятствием для признании за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.

Истец в силу надлежащего исполнения обязательств по договору, заключенному с ООО "Капитал Груп", приобрел право на получение в собственность доли во вновь построенном Инвестиционном объекте в виде спорного имущества.

Правительство Москвы, являющееся стороной Инвестиционного контракта, участвовало в настоящем деле, однако самостоятельных требований в отношении спорного имущества Правительством Москвы заявлено не было. Доказательств того, что спорное имущество должно было войти в долю площадей, подлежащих передаче в собственность г. Москвы, суду представлено не было. Также суду не было представлено доказательств того, что в случае признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение, Правительство Москвы не сможет реализовать свое право на получение в собственность города Москвы 40% общей площади нежилых помещений за счет других нежилых помещений в Инвестиционном объекте.

Спорное имущество фактически передано во владение истца, требования об истребовании этого имущества Правительством Москвы не заявлялись.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела усматривается, что являющееся предметом предварительного договора купли-продажи нежилое помещение по результатам обмеров БТИ имеет площадь ...

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать за Берзинь Т.У. право собственности на нежилое помещение площадью ...

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности Берзинь Т.У. на указанное помещение и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Председательствующий

Судьи