Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 августа 2012 г. по делу N 11-17161 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи квартиры - площадь жилых помещений - срок ответа - вексель)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда
от 14 августа 2012 г. по делу N 11-17161

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Налимовой Т.Л.,

судей Лашкова А.Н., Кнышевой Т.В.,

при секретаре Александрове Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В. дело по апелляционной жалобе Розанова К.П. и Буровиковой Е.В. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Розанова К.П., Буровиковой Е.В. к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств - отказать, установила:

Розанов К.П., Буровикова Е.В. обратились в суд с иском к ответчику ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион", уточнив исковые требования, просили признать недействительным п. 3 договора купли-продажи квартиры от 29 ноября 2010 г., заключенного между ЗАО "ПИК-Регион" и Розановым К.П., Буровиковой Е.В., в части указания цены квартиры в размере ... руб. ... коп., применить последствия частичной недействительности сделки, взыскав с ЗАО "ПИК-Регион" в их пользу ... руб. ... коп. - излишне уплаченных на основании п. 3 договора купли-продажи квартиры от 29 ноября 2010 г.; взыскать с ответчика в их пользу ... руб. ... коп. - неустойку за нарушение предусмотренных законом сроков удовлетворения требований потребителя, ... рублей в качестве компенсации морального вреда, ссылались на то, что на основании заключенного 15 апреля 2008 г. предварительного договора N Д-... купли-продажи квартиры ЗАО "ПИК-Регион" обязался в будущем продать, а они обязались купить квартиру, общая проектная площадь которой - ... кв.м, цена за 1 кв.м.- ... руб., общая стоимость - ... руб. ... коп. Поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в предварительном договоре указан не был, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором от 15 апреля 2008 г., на сегодняшний день прекратились, поскольку в срок до 15 апреля 2009 г. стороны не заключили основной договор и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. В январе 2010 г., в связи с завершением строительства дома и присвоением адреса приобретаемой квартире, ответчик предложил им заключить дополнительное соглашение к предварительному договору N Д-... купли-продажи квартиры от 15 апреля 2008 г. Из проекта дополнительного соглашения к предварительному договору следовало, что стоимость квартиры возросла до ... руб., в связи с чем, 18 января 2010 г. они в адрес ответчика направили заявление с просьбой разъяснить, ввиду чего увеличилась общая стоимость квартиры и просьбой внести изменения в п.2.1. проекта дополнительного соглашения к предварительному договору. Из ответа от 28 января 2010 г. на их заявление следовало, что ЗАО "ПИК-Регион" отказалось внести изменения в дополнительное соглашение, однако, указало, что стоимость 1 кв.м площади квартиры составляет ... руб. 02 февраля 2010 г. они в адрес ответчика направили заявление, в котором просили внести в п.2.1. проекта Дополнительного соглашения изменения, изложив его в следующей редакции: "Полная стоимость Квартиры составляет ... руб. ... коп.". В ответ на данное заявление ответчик письмом от 15 февраля 2010 г. сообщил об отказе внести изменения в проект дополнительного соглашения. Поскольку подписание акта приема-передачи квартиры к предварительному договору N Д-... от 15 апреля 2008 г. купли-продажи квартиры и соответственно возможность им вселиться в квартиру, были поставлены Ответчиком в зависимость от подписания ими дополнительного соглашения в редакции, предложенной ЗАО "ПИК-Регион" и доплаты за так называемое увеличение площади квартиры, они были вынуждены 15 февраля 2010 г. заключить дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N Д-... купли-продажи квартиры от 15 апреля 2008 г. и доплатить денежные средства в общей сумме ... руб. По их мнению, ввиду прекращения действия предварительного договора купли-продажи квартиры от 15 апреля 2008 г., дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N Д-... купли-продажи квартиры от 15 апреля 2008 г. является самостоятельным предварительным договором, регулирующим отношения сторон по купле-продаже квартиры в будущем. 15 февраля 2010 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи векселей, в соответствии с которыми ответчик приобрел у них (истцов) векселя на общую сумму ... руб. и подписано соглашение о зачете встречных однородных требований в соответствии с условиями которого, ответчик в счет оплаты по предварительному договору N Д-... купли-продажи квартиры от 15 апреля 2008 г. производит зачет своих обязательств пред ними, вытекающих из договора купли-продажи векселей. Общая сумма денежных средств, перечисленных ими ответчику в счет приобретения квартиры, составила ... руб. 25 октября 2010 г. ответчиком было предложено им заключить основной договор купли-продажи квартиры. Однако ознакомившись с проектом договора купли-продажи они вновь потребовали от ответчика в письменном виде указать в данном договоре стоимость одного квадратного метра приобретаемой квартиры. Из содержания полученного 11 ноября 2010 г. ответа следовало, что ответчик отказывается вносить изменения в договор купли-продажи квартиры. 29 ноября 2010 г. был подписан договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что им (истцам) передается квартира общей площадью ... кв.м, площадь с учетом неотапливаемых помещений - ... кв.м., цена квартиры составляет ... руб. 14 января 2011 г. договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области, выдано свидетельство о праве собственности, в котором указано, что общая площадь квартиры составляет ... кв.м. Они приобрели право собственности именно на жилое помещение в жилом доме. Гражданское законодательство не определяет, каким образом следует рассчитывать площадь жилого помещения, приобретаемого по соответствующему договору. Единственный нормативный акт, который определяет, как рассчитывается площадь жилого помещения, это Жилищный кодекс РФ, а именно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, следовательно, площадь жилого помещения следует рассчитывать без учета площади лоджии. Как усматривается из свидетельства о праве собственности, им фактически передана квартира общей площадью ... кв.м, из письма ответчика следует, что стоимость 1 кв.м квартиры составляет ... руб., таким образом, общая стоимость квартиры должна составить ... руб. По их мнению, ответчик без правовых оснований сберег денежные средства истцов в сумме ... руб. - ... руб. = ... руб. Поскольку их требования об уменьшении общей цены договора купли-продажи квартиры были получены ответчиком 02 февраля 2010 г. они просили взыскать неустойку в размере основного долга в ... руб. и в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" компенсацию морального вреда в сумму ... руб.

В судебном заседании истцами уточнен предмет исковых требований, они просили признать недействительным п. 1 Договора купли-продажи квартиры от 29 октября 2010 г., заключенного между ЗАО "Пик-Регион" и Буровинковой Е.В., Розановым К.П., в части включения в общую площадь квартиры площади неотапливаемого помещения.

Буровикова Е.В. в суд не явилась, извещена надлежащим образом.

Истец и представитель Буровиковой Е.В. по доверенности Розанов К.П. уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ЗАО "ПИК-Регион" по доверенности Покась И.Н. против удовлетворения исковых требований возражала, заявила о применении к возникшим правоотношениям срока исковой давности.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят Розанов К.П. и Буровикова Е.В. по доводам апелляционной жалобы, а именно по тем основаниям, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значения дела, и применил нормы материального права.

Боровикова Е.В. на заседание судебной коллегии не явилась, извещена надлежащим образом.

Истец и представитель Буровиковой Е.В. по доверенности Розанов К.П. на заседание судебной коллегии явился, считал решение суда незаконным, доводы апелляционной жалобы поддержал и просил отменить решение суда.

Представитель ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" по доверенности Макарова А.В. на заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы не признала, считала решение суда законным и просила оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Судебная коллегия, заслушав объяснения Розанова К.П. от своего имени и как представителя Буровиковой Е.В., представителя ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" по доверенности Макаровой А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не находит оснований к отмене судебного решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Рассматривая дело, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Розанова К.П., Буровиковой Е.В. к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о признании условий договора недействительными и взыскании денежных средств не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15 апреля 2008 г. между ЗАО "ПИК-Регион" и Розановым К.П., Буровиковой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Д-... Предметом данного договора является обязательства продавца в будущем продать, а покупатели обязуются купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: ... и между ... шоссе и каналом им. Москвы от дер. ... до оси пр. ... корп. ... Квартира по проекту имеет ориентировочные характеристики: секция ..., этаж ..., количество комнат ..., площадь ... кв.м, номер на площадке ...

Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость квартиры составляет ... руб. ... коп. (НДС не облагается), из расчета ... руб. за один квадратный метр. Полная стоимость квартиры с учетом ее уточнения на основании п. 5.2 и п. 5.3 данного договора будет указана в договоре купли-продажи.

В соответствии с п.2.2 предварительного договора указанная в п. 2.1. с учетом п. 5.2 и п. 5.3 договора стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем по договору купли-продажи квартиры в день его подписания сторонами. Договор купли-продажи заключается сторонами в срок не позднее пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права на оформление квартиры в свою собственность.

Согласно п. 5.2 предварительного договора (дополнительные условия) покупатель осведомлен и согласен с тем, что характеристики квартиры, указанные в п. 1.1 договора, являются ориентировочными и будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи на основании документов органов БТИ. Стороны пришли к соглашению о том, что цена квартиры, указанная в п. 2.1 договора подлежит изменению по результатам обмеров квартиры органами БТИ.

18 января 2010 г. истцы, не согласившись с условиями предварительного договора, а именно, п. 2.1 договора о стоимости 1 кв.м в размере ... рублей, попросили ответчика предоставить копию доверенности на имя Елисеева С.В. и технический паспорт на корпус ..., ул. ..., г. ..., в данных документах должны содержаться данные о приобретаемой квартире.

В ответ на это заявление ответчиком в адрес истцов было направлено письмо с указанием того, что с данными документами они могут ознакомиться в офисе компании.

02 февраля 2010 г. истцами в адрес ответчика было повторно направлено письмо, с указанием тех же требований, ответчиком была дан ответ в котором, указывалось на то, что согласно п. 5.2 предварительного договора (дополнительные условия) покупатель осведомлен и согласен с тем, что характеристики квартиры, указанные в п. 1.1 договора, являются ориентировочными и будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи на основании документов органов БТИ. Стороны пришли к соглашению о том, что цена квартиры, указанная в п. 2.1 договора подлежит изменению по результатам обмеров квартиры органами БТИ.

15 февраля 2010 г. сторонами были подписаны: акт приема - передачи квартиры к предварительному договору купли-продажи квартиры, на основании которого продавец надлежащим образом передал, а покупатели приняли квартиру в жилом доме по адресу: ..., квартира имеет характеристики: N ..., площадь (с учетом неотапливаемых помещений) ... кв.м, общая площадь ... кв.м, жилая площадь ... кв.м, количество комнат ..., а также дополнительное соглашение N ..., согласно п. 2.1 данного соглашения полная стоимость квартиры составляет ... руб. ... коп.

15 февраля 2010 г. Розанов К.П. оплатил разницу между суммой, указанной в предварительно договоре купли-продажи, и в дополнительном соглашении N 1 к предварительному договору, о чем свидетельствует платежное поручение.

15 февраля 2010 г. на основе договора купли-продажи простых векселей ОАО "Группа Компаний "ПИК" между Розановым К.П. и ЗАО "ПИК-Регион", векселя были переданы покупателю на основании акта приема - передачи.

29 ноября 2010 г. между ЗАО "ПИК-Регион" Розановым К.П., Буровиковой Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., квартира имеет характеристики: N ..., площадь (с учетом неотапливаемых помещений) ... кв.м, общая площадь ... кв.м, жилая площадь ... кв.м, количество комнат ...

24 января 2011 г. на основании договора купли-продажи истцам было получено свидетельство о государственной регистрации права.

Дав оценку указанным обстоятельствам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для признания п. 3 договора купли-продажи квартиры от 29 ноября 2010 г., заключенного между ЗАО "ПИК Регион" и Розановым К.П., Буровиковой Е.В., в части указания цены квартиры в размере ... руб. ... коп., не имеется, поскольку п. 3 договора купли-продажи определена цена квартиры - ... руб. ... коп., а также срок оплаты денежных средств по договору, цена договора является существенным условием договора, согласована между сторонами, договор содержит сведения о размере жилого помещения с учетом отапливаемых и неотапливаемых помещений согласно обмерам БТИ, согласно акту приема-передачи жилого помещения, истцам передано жилое помещение, соответствующее условиям договора.

При рассмотрении дела судом установлено, что ответчиком в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства, истцам передано жилое помещение, указанное в договоре, в том числе, с неотапливаемыми помещениями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правильно исходил из того, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, стороны п. 5.2 договора определили, что покупатель осведомлен и согласен с тем, что характеристики квартиры, указанные в п. 1.1 договора, являются ориентировочными и будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи на основании документов органов БТИ, стороны пришли к соглашению о том, что цена квартиры, указанная в п. 2.1 до говора подлежит изменению по результатам обмеров БТИ, учитывая, что если фактический размер общей площади квартиры (включая летние помещения - лоджии, балконы и др.) будет больше приведенного в п. 1.1 договора размера проектной площади квартиры, стоимость квартиры увеличивается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, по цене, установленной продавцом, а если фактический размер общей площади будет меньше, стоимость квартиры уменьшается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра по цене, установленной продавцом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, пунктом 1 договора купли-продажи квартиры от 29 октября 2010 г., заключенного между ЗАО "Пик-Регион" и Буровинковой Е.В., Розановым К.П. определено общее количество комнат, площадь с учетом неотапливаемых помещений - ... кв.м, общая площадь квартиры - ... кв.м, жилая площадь ... кв.м. При произведении обмеров БТИ, определена общая площадь помещения - ... кв.м.

Учитывая, что данные о площади жилого помещения соответствуют представленным сведениям БТИ, суд обоснованно не нашел оснований, предусмотренных законом, для признания условия, изложенного в п. 1 упомянутого договора недействительным.

Суд, установив при рассмотрении дела, что стороны, при заключении договора купли-продажи жилого помещения, определили стоимость квартиры в размере ... руб. ... коп., исходя из площади жилого помещения с учетом неотапливаемых помещений, соглашение по данному условию договора было достигнуто сторонами и при заключении предварительного договора купли-продажи, и указанное обстоятельство свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашение, правильно пришел к выводу о том, что оснований для признания условий о цене договора не соответствующим требованиям закона не имеется.

Этот вывод суда мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Установив при рассмотрении дела, что не имеется оснований для признания условия о цене договора недействительным, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда.

При рассмотрении дела судом были установлены все имеющие значения для правильного разрешения дела обстоятельства, всем доказательствам, представленным в судебное заседание сторонами, дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи