Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2012 г. N 11-9457 (ключевые темы: предварительный договор - право собственности - инвестиционный договор - договор цессии - договор купли-продажи квартиры)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2012 г. N 11-9457

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Лукьянова И.Е.

и судей Лемагиной И.Б. и Кировой Т.В.,

с участием адвокатов Стесиной О.О., Никитина А.Е.,

при секретаре Ахмяровой Л.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Милановича М. по доверенности Стесиной О.О. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2012 г., которым постановлено:

в удовлетворении требований Милановичу М. к ЗАО "Первая ДСК", ЗАО "ДСК N 1", Правительству Москвы о признании права собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: ... отказать; установила:

Миланович М. обратился в суд с иском к ЗАО "ДСК-1" (ЗАО "Первая ДСК") о признании права собственности на 1-но комнатную квартиру по адресу: ..., указывая, что ... г. заключил с ... договор уступки прав требования и перевода долга; в результате этого он получил права и обязанности по предварительному договору от ... г. на заключение договора купли-продажи данной квартиры; он в полном объеме оплатил ... г. стоимость квартиры в размере ... руб.; дом сдан в эксплуатацию; ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры в течение 60-и рабочих дней после оформления своего права собственности, однако свои обязательства не выполнил. Истец свои финансовые обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме; между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры в пользование; фактически квартира передана истцу, но он лишен возможности оформить право собственности на квартиру, что нарушает его права.

В судебном заседании представитель истца Милановича М. исковые требования поддержала. Представитель ответчика ЗАО "ДСК-1" (ЗАО "Первая ДСК") в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен, против удовлетворения заявленных требований не возражал. Представители Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве, ОАО "ДСК-1" в суд не явились, о судебном заседании были извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель Милановича М. по доверенности Стесина О.О.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Милановича М. по доверенности адвоката Стесину О.О., представителя ОАО "ДСК-1" адвоката Никитина А.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц по известным судебной коллегии адресам, их повторную неявку в заседание судебной коллегии, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд руководствовался ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений"; ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре; ст. 431 ГК РФ о толковании договора; ст.ст. 213, 218 ГК РФ о праве собственности граждан и юридических лиц, основаниях приобретения права собственности; ФЗ от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

При разрешении заявленных требований суд установил, что ... г. между Правительством Москвы, ОАО "ДСК N 1", ЗАО "НЕВС" был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции 5-и этажного жилищного фонда на территории ЮАО г. Москвы в части строительства в ... г.г. жилых домов, предназначенных для переселения жителей из сносимых домов, в рамках Постановления Правительства Москвы N 667 от 22.08.2000 г. "О комплексной реконструкции территории мкр. 26 района Чертаново Южное; ... г. заключен инвестиционный договор, предметом которого являлось привлечение инвестора для инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ...

Из материалов дела также усматривается, что ... г. между ЗАО "ДСК-1" и КТ "ДСК-1 и Компания" был заключен предварительный договор купли-продажи квартир в построенном доме по строительному адресу: ...; стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартир не позднее чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиры. Одновременно суд установил, что ... г. между КТ "ДСК-1 и Компания" и ... был заключен договор уступки прав требования и перевод долга по предварительному договору от ... г., по которому покупатель передал новому покупателю право требования на заключение договора купли-продажи 1-но комнатной квартиры по строительному адресу: ... ориентировочной площадью 38,8 кв. м. в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре от ... г.

В материалах дела также имеются документы о том, что ... г. между ... и Милановичем М. был заключен договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору от ... г., договору от ... г. на заключение с ЗАО "Первая ДСК" договора купли-продажи 1-но комнатной квартиры по строительному адресу: ..., в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре от ... г. Стороны обязались заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры не позднее, чем через 60 рабочих дней с момента государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством.

Одновременно в процессе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с условиями договора истец оплатил 100% стоимости квартиры в размере ... руб., что подтверждается платежным поручением N ... от ... г. Из материалов дела усматривается, что строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ... г. Также суд отметил, что квартира Милановичу М. передана в пользование по временному ордеру от ... г.; он квартирой пользуется, оплачивает квартплату и коммунальные платежи.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, т.к. право собственности на квартиру за продавцом ЗАО "ДСК N 1" не зарегистрировано, акт реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы не подписан. В удовлетворении требований истца суд отказал, поскольку он не является стороной инвестиционного договора, не участвовал в инвестировании строительства, а потому не имеет права претендовать на долю в общей собственности в объекте инвестиций; стороны заключили только предварительный договор, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, а потому не имеется оснований для признания права собственности на квартиру за истцом; права истца действиями ответчика не нарушены; истец вправе приобрести данную квартиру в установленном законом порядке после оформления права собственности ответчика.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. В связи с этим постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суд не учел, что граждане имеют право на приобретение жилых помещений в собственность путем жилищного строительства, участия в ЖК и ЖСК, купли-продажи жилых помещений. С учетом этого судебная коллегия считает, что истец Миланович М. фактически приобрел право собственности на 1-но комнатную квартиру по адресу: ..., т.к. оплатил ее стоимость в размере ... руб.; квартира ему предоставлена в пользование по временному ордеру; требования о притязаниях на данное имущество никем не заявлялись; предварительный договор между сторонами, акт передачи квартиры не оспаривались; требование о признании права собственности на это имущество никем, кроме истца, не предъявлялось; Миланович М. пользуется квартирой; несет бремя ее содержания. Таким образом, истцом исполнены обязательства по договору, однако ответчиком его обязательства не выполняются, а потому истец лишен возможности реализовать свое право на приобретение жилого помещения, в котором фактически проживает, в собственность.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, отказ от исполнения обязательств недопустим. Оценивая предварительный договор, договор уступки прав требования и перевода долга, судебная коллегия считает, что конечной целью их заключения являлось получение истцом квартиры в собственность для проживания. Из материалов дела усматривается, стороны не оспаривали, что фактически квартира истцу передана по временному ордеру, он в ней проживает, оплачивает необходимые расходы, однако не может полностью реализовать права собственника квартиры. ЗАО "ДСК-1" (ЗАО "Первая ДСК") не оспаривает права истца на данную квартиру; по протоколу распределения от ... г. квартира передана ДСК-1. Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию за истцом права собственности на оплаченную им в полном объеме квартиру. Судебная коллегия считает, что заключенный предварительный договор по своей правовой природе обладал всеми признаками договора уступки прав инвестирования строительства дома и права на получение спорной квартиры в собственность по окончании строительства дома. Данный вывод следует из содержания договора между сторонами, инвестиционного контракта, по которому инвестор вправе частично уступить свои права иному лицу при условии принятия им обязанностей, условий и обязательств по данному контракту пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта без увеличения сроков строительства объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, анализируя собранные по делу доказательства, исходя из фактических обстоятельств по делу, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым принять по заявленным истцом требованиям новое решение об удовлетворении иска о признании за Милановичем М. права собственности на 1-но комнатную квартиру по адресу: ... Решение суда является основанием к внесению записи о праве собственности истца в ЕГРП и регистрации его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать за Милановичем М. право собственности на 1-но комнатную квартиру по адресу: ...

Решение суда является основанием к внесению записи о праве собственности Милановича М. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Милановича М. на указанный объект.

Председательствующий

Судьи