Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июня 2012 г. N 11-11115 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи квартиры - возврат денежных средств - притворная сделка - недвижимость)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июня 2012 г. N 11-11115

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Васильевой И.В.,

судей Кировой Т.В., Зубковой З.В.,

при секретаре Потехиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой З.В. дело по апелляционной жалобе представителя Салий И.В. - Миненкова Н.Н. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 18 января 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Салий И.В. к ООО "Строй Групп" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате неосновательно удерживаемых денежных средств в сумме ..., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме ... копеек отказать. Установила:

Салий И.В. обратился в суд с иском к ООО "Строй Групп", указывая на то, что 02.04.2009 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ... Предметом договора являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры N ... площадью ... кв. м в блокированном жилом доме N Арк-24-6, находящегося по адресу: ... По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее 02.04.2011 г. Также в соответствии с предварительным договором истец перечислил ответчику денежные средства в размере ... руб. Основной договор, в установленный срок, заключен не был, в связи с чем, обязательства по его заключению прекратились. 06.04.2011 г. истец направил ответчику заявление о возврате уплаченных денежных средств, в ответ на которое ООО "Строй Групп" произвело частичный возврат денежных средств, перечислив на счет истца ... руб., однако до настоящего времени ответчиком неправомерно удерживаются денежные средства в размере ... руб. Поскольку на момент заключения предварительного договора, ответчик собственником спорной квартиры не являлся, в силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ, он является ничтожным и не порождает юридических последствий в силу норм ст.ст. 167, 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона. Таким образом, удерживаемые ответчиком денежные средства истца в размере ... руб. подлежат возврату. С учетом изложенного, Салий И.В. просил суд взыскать с ООО "Строй Групп" денежные средства в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами ... руб., в счет возврата госпошлины ... руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, истец уточнил исковые требования, указал, что фактически денежные средства истца были привлечены ответчиком для долевого строительства объекта недвижимости путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с оплатой обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры. Предварительный договор купли-продажи квартиры N ... от 02.04.2009 г. является притворной сделкой, имевшей целью прикрыть другую сделку - договор долевого участия в строительстве, данный договор ничтожен также по основаниям его несоответствия требованиям, предъявляемым к форме и условиям такого вида договора в соответствии положениями Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".

Впоследствии представитель истца вновь уточнил заявленные требования, указав, что необходимость заключения предварительного договора была объяснена ответчиком невозможностью передачи квартиры истцу ввиду ее неготовности для проживания, в связи с необходимостью окончания строительных работ и подводкой коммуникаций. Однако, как следует из представленного ответчиком разрешения, жилой дом был введен в эксплуатацию 25.03.2009 г., то есть до заключения предварительного договора от 02.04.2009 г. Таким образом, предметом заключенного сторонами договора являлась квартира и обеспечительный платеж в размере ... руб. был фактически произведен в оплату покупной стоимости квартиры. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, имевшей целью прикрыть другую сделку- договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Также предварительный договор ничтожен по основаниям несоответствия требованиям закона, предъявляемым к форме такого вида договора, в нарушение закона: договор не прошел государственную регистрацию.

С учетом уточненных требований, Салий И.В. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата суммы неосновательно удерживаемых денежных средств в размере ... руб., взыскать проценты за пользование денежными средствами в размере ... руб., в счет возврата госпошлины ... руб.

Представитель истца Салий И.В. - Миненков Н.Н. в судебное заседание просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "Строй Групп" Метелин Е.Е. в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит представитель истца Миненков Н.Н. в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела при внесении решения.

Истец Салий И.В. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте слушания дела извещался. При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Миненкова Н.Н., представителя ответчика ООО "Строй Групп" - Метелина Е.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 02.04.2009 г. между ООО "Строй Групп" и Салий И.В. был заключен предварительный договор N ..., согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры N ... в блокированном жилом доме N Арк-24-6.

Согласно п. II предварительного договора, покупатель покупает у продавца квартиру N ... площадью ... кв. м в блокированном доме N Арк-26-6, находящуюся на земельном участке, предназначенном для малоэтажного жилищного строительства по адресу: ... квартира продается и приобретается по цене равной ... долларов США.

В силу п. IV предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 24 месяцев с даты подписания настоящего предварительного договора, т.е. в срок не позднее 02.04.2011 г.

По указанному предварительному договору истцом был оплачен обеспечительный платеж в размере ... руб., что подтверждается представленными платежными поручениями.

23.07.2010 г. ответчик направил в адрес истца уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако данное уведомление было возвращено почтовым отделением связи 09.09.2010 г. за истечением срока хранения, в связи с неполучением адресатом.

29.03.2011 г. Салий И.В. обратился в ООО "Строй Групп" с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

06.04.2011 г. Салий И.В. обратился в ООО "Строй Групп" с заявлением о возврате денежных средств.

26.04.2011 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в силу которого в связи с расторжением предварительного договора по инициативе покупателя, при возврате денежных средств, ООО "Строй Групп" производит удержание 5% от суммы, а именно ... долларов США, эквивалентных ... руб.

Также, согласно дополнительному соглашению к предварительному договору, ответчик обязуется перечислить на счет покупателя денежную сумму в размере ... руб. не позднее 30 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что доказательств притворности предварительного договора купли-продажи квартиры N ... от 02.04.2009 г. суду не представлено. Данный договор не является притворным, поскольку воля сторон, заключивших его была направлена со стороны Салия И.В. на приобретение недвижимого имущества, в связи с чем он уплатил денежные средства, а ответчика на продажу указанного имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и (или) возражений.

Свои обязательства по возврату денежных средств в размере ... руб. ответчик исполнил в полном объеме, что подтверждается истцом в исковом заявлении.

В силу ст.ст. 153, 432 ГК РФ, условия сделки и порядок ее заключения определяются соглашением сторон договора.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Салий И.В. обратился к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора N ... от 02.04.2009 г., вследствие чего, по обоюдному согласию сторон, было составлено соглашение от 26.04.2011 г. о его расторжении, и в соответствии с п. 3 данного соглашения стороны согласовали сумму, которую продавец удерживает, в связи с расторжением предварительного договора по инициативе покупателя, в размере ... рублей ... копеек.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, утверждения истца о безосновательном удержании ответчиком денежных средств в сумме ... рублей ... копеек не подтверждаются, напротив, из заключенного между сторонами соглашения о расторжении договора следует, что данные денежные средства удержаны ООО "Строй Групп" на основании заключенного сторонами соглашения в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора N ... от 02.04.2009 г. за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на реализуемое недвижимое имущество, не влечет его недействительность, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение предварительных договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру было получено ответчиком 22 января 2010 года и истцу предлагалось заключить основной договор, однако он выразил волеизъявление на расторжение договора, таким образом, прекратив отношения между сторонами по приобретению недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. В связи с этим оспариваемый предварительный договор, не является притворной сделкой, прикрывающей отношения сторон по долевому участию в строительстве.

Кроме того, положения Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ не подлежат применению к отношениям сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимости N ... от 02.04.2009 г., поскольку на момент его заключения блокированный жилой дом, в котором находится квартира, был уже простроен и введен в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию от 25 марта 2009 г.

То есть, ООО "Строй Групп" не привлекал уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в строительство дома, а они были оплачены в счет приобретения недвижимого имущества.

Суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца к ООО "Строй Групп" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате неосновательно удерживаемых денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

С указанными выводами судебная коллегия согласна, так как они основаны на материалах дела и соответствует требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене решения.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Апелляционная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции и правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Останкинского районного суда от 18 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи