Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 мая 2012 г. по делу N 11-3322/2012 (ключевые темы: расторжение договора - договор купли-продажи квартиры - недвижимость - передача денежных средств - существенные условия договора)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 мая 2012 г. по делу N 11-3322/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего: Пильгуна А.С.,

судей: Канивец Т.В., Салтыковой Л.В.,

секретаре:Веретенникове А.В.,

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе Морозовой А.И. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2011 года, которым постановлено:

"В иске Морозовой А.И. к Гаджиеву М.-А.М. о расторжении договора купли-продажи отказать".

Установила:

Гаджиев М.-А.М. обратился в суд с иском к Морозовой А.И. о прекращении права пользования, выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета.

В обоснование указал, что 19.05.2009 заключил договор купли-продажи жилого помещения по адресу: ..., в соответствии с условиями которого Морозова А.И. обязалась освободить данное жилое помещение и сняться с регистрационного учета в течение 90 дней с момента государственной регистрации договора и права собственности. 17.06.2009 он зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру. До настоящего времени Морозова А.И. с регистрационного учета не снялась.

Морозова А.И. предъявила встречный иск к Гаджиеву М.-А.М. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения по адресу: ...от 19.05.2009.

В обоснование иска указала, что Гаджиевым М.-А.М. не исполнены обязательства по оплате приобретенной квартиры, т.е. нарушены существенные условия договора.

15.12.2011 в судебном заседании представитель Гаджиева М.-А.М. - Исаев Г.М. отказался от исковых требований о прекращении права пользования, выселении, снятии с регистрационного учета Морозовой А.И. Определением Люблинского районного суда г. Москвы от 15.12.2011 производство по иску Гаджиева М.-А.М. прекращено.

Гаджиев М.-А.М. и его представитель, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Морозова А.И. участия в судебном заседании не принимала.

Представитель Морозовой А.И. - Койфман Я.Е. поддержал встречный иск. Суду пояснил, что жилое помещение фактически Морозовой А.И. Гаджиеву М.-А.М. не передавалось, деньги, которые Гаджиев М.-А.М. должен был передать по договору купли-продажи за квартиру, Морозовой А.И. не переданы.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Морозова А.И. просит отменить решение и вынести по делу новое решение, удовлетворить её встречные требования.

Указывает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Считает, что вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. Не согласна с выводом суда о том, что передача денежных средств по договору купли-продажи квартиры, является самостоятельной сделкой. Указывает, что покупателем Гаджиевым М.-А.М. нарушены существенные условия договора, оплату за квартиру он не произвел.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Гаджиева М.-А.М. - Макеева А.В., согласившегося с решением, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобе, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно требованиям ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела видно, что 19.05.2009 между Морозовой А.И. и Гаджиевым М.-А.М. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Морозова А.И. продала Гаджиеву М.-А.М. квартиру, находящуюся по адресу: ... за 3.900.000 рублей. По условиям договора денежные средства Гаджиев М.-А.М. обязался полностью уплатить Морозовой В.И. в течение трех дней после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управлении ФРС по г. Москве. 17.06.2011 Гаджиеву М.-А.М. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

Доказательств передачи Гаджиевым М.-А.М. Морозовой В.И. указанных в договоре в качестве оплаты за проданную квартиру денежных средств суду не представлено.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме этой нормы материального права, судом первой инстанции применены положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При разрешении спора, суд неправильно истолковал и применил положение указанной нормы права.

Судом не было учено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему в соответствии со ст. 1102, 1104 ГК РФ неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в натуре, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой, о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Данная позиция согласуется, в частности, с позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, данный договор считается исполненным при передаче покупателем квартиры денежных средств продавцу, передаче квартиры продавцом и подписании сторонами передаточного акта.

Пункт 3 договора предусматривает, что покупатель обязуется в течение трех дней после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве полностью уплатить сумму по договору. Получение денежных средств от покупателя подтверждается распиской продавца.

Судом достоверно установлено, что ответчик не оплатил денежные средства за купленную у Морозовой В.И. квартиру, в деле отсутствует расписка о передаче денежных средств.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что передача денежных средств по договору купли-продажи является самостоятельной сделкой, к ней применяются общие нормы ГК РФ, а доводы Морозовой В.И. о существенном нарушении Гаджиевым М.-А.М. договора купли-продажи не являются основаниями для удовлетворения встречных исковых требований.

Из материалов дела видно, что Морозова В.И. ... года рождения, ..., средствами её существования являются ..., .... Договор купли-продажи квартиры заключала для приобретения жилого помещения меньшей площади. Кроме того из проданной квартиры Морозова В.И. не выезжала, свои вещи не вывозила, до настоящего времени проживает в спорной квартире. Подписанного сторонами передаточного акта квартиры в материалах дела нет.

С учетом изложенного, заключенный 19.05.2009 между сторонами договор купли-продажи квартиры исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему денежных средств в сумме, оговоренной в п. 3 договора, суду представлено не было, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчику фактически не передавалось и находилось во владении Морозовой В.И.

Невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, в определенной сторонами в договоре купли-продажи сумме, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для Морозовой В.И. такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - получении денежных средств.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от 19.05.2009 квартиры N ... по ..., подлежит расторжению, а спорная квартира - возврату Морозовой В.И. на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Доводы жалобы заслуживают внимания, решение подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении требований Морозовой А.И.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Люблинского районного суда города Москвы от 21 декабря 2011 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры N ... по ..., заключенный от 19 мая 2009 года между Морозовой А.И. и Гаджиевым М.-А.М.

Возвратить квартиру N ... по ... в собственность Морозовой АИ.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Гаджиева М.-А.М. на квартиру N ... по ... и государственной регистрации права собственности на квартиру N ... по ... Морозовой А.И.

Председательствующий

Судьи