Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2012 г. N 11-5814 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи квартиры - основной договор - строящийся дом - инвестиционный договор)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2012 г. N 11-5814

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Михалиной С.Е.,

судей Гончаровой О.С., Канивец Т.В.,

при секретаре Медяник В.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Докон" Дубкова А.В. на решение Савеловского районного суда города Москвы от 02 сентября 2011 г., которым постановлено:

иск Кохацкой А.С. удовлетворить;

Признать за Кохацкой А.С. право собственности на двухкомнатную квартиру N ... общей площадью ... кв. м расположенную на 21 этаже в жилом доме по адресу: ...;

Право собственности Кохацкой А.С. на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, установила:

Кохацкая А.С. обратилась с иском к ООО "Докон" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью ... кв. м ссылаясь в обоснование на заключение между ней и ответчиком 16 апреля 2008 г. предварительного договора, по которому ООО "Докон" обязалось продать вышеназванную квартиру, а она, истец, - уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере ... руб. Договор купли-продажи квартиры согласно условиям договора подлежал заключению между сторонами в течение 2-х месяцев с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "Докон" на данное жилое помещение, однако, несмотря на то, что дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, жилое помещение передано истцу в пользование, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен, и право собственности истца на квартиру не зарегистрировано. Истец полагала, что оплата ею в полном объеме стоимости квартиры, принятие дома в установленном порядке в эксплуатацию, передача квартиры истцу во владение и пользование свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи, который сторонами исполнен, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Савченко Я.В. иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Докон" по доверенности Дубков А.В. в судебное заседание явился, иск не признал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, МАДИ (ГТУ), ЗАО "Мосфундаментстрой-6", извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "Докон" по доверенности Дубкова А.В., ссылаясь в апелляционной жалобе, процессуальный срок на подачу которой восстановлен определением судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2012 года, на неправильное применение судом норм материального права и недоказанность имеющих существенное значение для разрешения спора обстоятельств.

В заседание судебной коллегии истец Кохацкая А.С., а также представители третьих лиц не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы указанные лица извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, каких-либо ходатайств не представили. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что рассмотрение апелляционной жалобы ранее откладывалось в связи с неявкой истца и представителей третьих лиц, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие данных лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя ООО "Докон" Дубкова А.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основаниям подп. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением судом норм материального права и недоказанностью установленных судом первой инстанции, имеющих значение для дела обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы за N ..., предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ...

Согласно протоколу от 28 декабря 2007 г. предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 г. N ..., квартира N ... по строительному адресу: ..., относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

30 августа 2007 года между МАДИ (ГТУ), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6), с другой стороны, был заключен договор N ..., согласно которому МАДИ уступает в пользу "МФС-6" права на долю общей площади квартиры в жилом комплексе с нежилыми помещениями и гаражами-стоянками по строительному адресу: ... в виде конкретных квартир, номера, номенклатура и ориентировочная общая площадь которых указаны в Приложении N 1 к Договору.

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир от 23.01.2008 г., являющегося приложением к договору N 02/1739 от 30.08.2007 г. в соответствии с дополнительным соглашением от 23.01.2008 г., право на долю общей площади квартир в виде квартиры N ..., расположенной по строительному адресу ..., перешло к ЗАО "Мосфундаментстрой-6".

25 марта 2008 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" заключен предварительный договор купли-продажи N ..., предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных условий договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: ... и "..." и указанных в Приложении N 1 к договору. В Перечне квартир в жилом доме по строительному адресу: ... Приложения N 1 к предварительному договору указана двухкомнатная квартира N ..., расположенная на 21 этаже ориентировочной площадью ... кв. м.

Согласно п. 1.2 предварительного договора в соответствии с договором купли-продажи квартир продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиры за цены, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре. Каждый договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами в простой письменной форме в течение 2 (двух) месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующую квартиру, государственной регистрации в порядке и сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации.

16 апреля 2008 года между ООО "Докон" (продавец), с одной стороны, и Кохацкой А.С. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N ..., общей площадью ... кв. м, расположенной на 21 этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по адресу: .... Цена Договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора составляет ... руб.

П. 1.2 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии с Договором купли-продажи квартиры Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию Сторонами и нотариальному удостоверению в течение 2 месяцев с даты выдачи Продавцу Свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, государственной регистрации в порядке и сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации.

16 апреля 2008 года между сторонами было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательства N ..., предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры N ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м, расположенной на 21 этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ..., в порядке и на условиях, установленных Предварительным договором купли-продажи квартиры N ... от 16 апреля 2009 года.

По условиям подписанного сторонами Соглашения цена обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению с Продавцом Договора купли-продажи квартиры определена в размере ... руб., которую Покупатель оплачивает на расчетный счет Продавца.

Согласно Акту об исполнении обязательств по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств N ... от 16 апреля 2008 г., истец исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив сумму в размере ... руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12 декабря 2009 г. к предварительному договору купли-продажи N Балт.2-78 от 16 апреля 2008 г. согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире ориентировочный N ... ориентировочной общей площадью ... кв. м расположенной на 21 этаже секция N ... жилого дома-новостройки по строительному адресу: ..., указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N ... от 16.04.2008 г. соответствует двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м расположенная по адресу: ... П. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на ... кв. м по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет ... руб.

Из представленной в заседание судебной коллегии копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что разрешение на ввод жилого дома по адресу: ..., строительный адрес: ..., выдано 06.05.2009 г.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость квартиры, жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в пользование истцу. Право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи, который сторонами исполнен, и у истца возникло право собственности на квартиру.

Между тем, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции и судебной коллегией ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 Инвестиционного контракта, ни Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, как предусмотрено п. 5.1.11 Инвестиционного контракта, между его сторонами не подписан, между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" заключен лишь предварительный договор, основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался, право собственности ООО "Докон" на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П. 1 ст. 551 вышеназванного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что заключенным между Кохацкой А.С. и ООО "Докон" договором предусмотрена обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на определенных условиях, с соблюдением требований ст. 433, 549, 551 ГК РФ договор купли-продажи между сторонами не заключался, вывод суда о заключении между сторонами фактически договора купли-продажи, не может быть признан состоятельным.

Таким образом, поскольку между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, у сторон возникли только обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.

Ссылка истца на то, что им полностью оплачена стоимость квартиры, жилое помещение передано ей в пользование не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приведенные обстоятельства сами по себе в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ не порождают право собственности истца на спорное жилое помещение.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Кроме того, решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, которые суд посчитал установленными на основе имеющихся в материалах дела доказательствах.

В решении суд, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, указал, что договором инвестирования от 22.12.2003 г. между Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6", протоколом предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах подтверждается тот факт, что спорная квартира относится к доле соинвестора ЗАО "Мосфундаментстрой-6", а предварительным договором от 04.04.2008 г. между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон", протоколом предварительного распределения общей площади квартир - то обстоятельство, что квартира относится к доле ответчика.

Вместе с тем, в названных в решении суда документах квартира N ..., расположенная по адресу: ..., не указана.

В заключенном между Кохацкой А.С. и ООО "Докон" предварительном договоре имеется ссылка на договор N ... от 30 августа 2007 года между МАДИ (ГТУ) и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6), предварительный договор купли-продажи N ... от 25 марта 2008 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон", которые судом не исследовались и были представлены только в заседание судебной коллегии. Также судом сделан вывод о вводе дома в эксплуатацию при отсутствии в материалах дела подтверждающих данное обстоятельство доказательств.

Кроме того, судом признано право собственности истца на объект недвижимости - квартиру N ..., общей площадью ... кв. м расположенную на 21 этаже в жилом доме по адресу: ... Между тем, предметом заключенного между сторонами предварительного договора являлось определение сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N ..., общей площадью ... кв. м, расположенной на 21 этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по адресу: ..., а в соответствии с дополнительным соглашением от 12 декабря 2009 г. к предварительному договору купли-продажи N ... от 16 апреля 2008 г. согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире ориентировочный N ... ориентировочной общей площадью ... кв. м расположенной на 21 этаже секция N ... жилого дома-новостройки по строительному адресу: ..., указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N ... от 16.04.2008 г. соответствует двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м расположенная по адресу: ... На основании каких документов судом установлена площадь спорной квартиры, в решении не указано, кадастровый паспорт спорного жилого помещения в материалах дела отсутствует.

Принимая во внимание, что решение по делу постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, решение подлежит отмене.

Оценив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, объяснения сторон, данные в судебном заседании, с учетом вышеприведенных доводов, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Савеловского районного суда города Москвы от 02 сентября 2011 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске Кохацкой А.С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Докон" о признании права собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: ..., отказать.

Председательствующий

Судьи