Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2009 г. N 1395/09 Дело по иску об обязании произвести государственную регистрацию права собственности подлежит передаче для пересмотра в суд надзорной инстанции в связи с тем, что, поскольку право собственности на имущество, проданное конкурсным управляющим с публичных торгов, было впоследствии зарегистрировано в установленном порядке за обществом, отказ нижестоящими судами в удовлетворении заявленных требований противоречит принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2009 г. N 1395/09

Судебная коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего Борисовой Е.Е., судей Медведевой А.М., Куликовой В.Б.,

рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью "Иш-тау" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иш-тау" (с. Верхнеяркеево Илишевского района Республики Башкортостан) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (город Уфа) об обязании произвести государственную регистрацию права собственности, суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Иш-тау" (далее - общество "Иш-тау") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление) об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133:

нежилое одноэтажное административное здание, литера А, общей площадью 186, 5 кв. метра;

нежилое одноэтажное проходной-диспетчерской, литера И, общей площадью 55,6 кв. метра;

земельный участок, общей площадью 23 942 кв. метра с кадастровым номером N 02:27:330116:0015.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 25.11.2008 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора упомянутых судебных актов, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение ими единообразия в практике толкования и применении норм материального права.

Изучив принятые по делу судебные акты с учетом доводов, содержащихся в заявлении, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2005 по делу N А07-10113/05 открытое акционерное общество "Илишевская ПМК-10" (далее - общество "Илишевская ПМК-10") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

31.08.2006 конкурсным управляющим общества "Илишевская ПМК10" были проведены торги в форме аукциона по продаже принадлежащего должнику имущества, победителем которых в отношении лота N 1 признано общество "Иш-тау".

По результатам указанных торгов 31.08.2006 с обществом "Иш-тау" были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимого имущества - административного здания с земельным участком площадью 23 942 кв. метра (литера А), а также здания проходной-диспетчерской (литера И), которые расположены по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.

В этот же день указанное имущество согласно актам приема-передачи передано обществу "Иш-тау", которое в установленные договором сроки исполнило встречную обязанность по его оплате, денежные средства от продажи имущества поступили в конкурсную массу для расчетов с кредиторами продавца.

Между тем право собственности общества "Илишевская ПМК-10" на имущество, реализованное конкурсным управляющим с публичных торгов (административное здание, здание проходной-диспетчерской, земельный участок) зарегистрировано управлением лишь 10.05.2007, т.е. уже после заключения договоров купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.07.2007 конкурсное производство в отношении общества "Илишевская ПМК-10" прекращено, 30.07.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации.

До внесения данной записи в Единый государственный реестр юридических лиц стороны договоров купли-продажи не обращались в управление за государственной регистрацией перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

На обращение общества "Иш-тау" в управление о разъяснении порядка регистрации права собственности, письмом от 27.02.2008 N 0112-45 последним дан ответ, что при ликвидации продавца недвижимого имущества регистрация права собственности покупателя в отношении имущества производится на основании судебного решения, принятого по аналогии положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием об обязании произвести государственную регистрацию права собственности общества "Иш-тау" в отношении приобретенного им недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на недвижимое имущество возникло у общества "Илишевская ПМК-10" в 2003 году в результате приватизации имущественного комплекса дочернего предприятия "Передвижная механизированная колонна N 10" государственного унитарного предприятия "Проектно-строительно-эксплуатационное объединение "Башводмелиорация".

Поскольку возникшее после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности общества "Илишевская ПМК-10" не было в установленном порядке зарегистрировано, суд счел, что названное имущество не могло быть предметом гражданско-правовых договоров.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции.

Между тем судами не было учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено действующим законодательством) договор купли-продажи объекта недвижимого имущества считается заключенным с момента его подписания.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора договоры купли-продажи от 31.08.2006 были фактически исполнены сторонами, право собственности общества "Илишевская ПМК-10" в отношении реализованного с публичных торгов недвижимого имущества, впоследствии было подтверждено его государственной регистрацией, продавец имущества был ликвидирован, у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленного обществом "Иш-тау" требования.

В соответствии с правой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.05.2003 N 1069/03 по делу N 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон на момент подачи заявления о государственной регистрации сделки или перехода права по ней подлежат применению по аналогии положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данными нормами права установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, сторона которого на момент обращения за государственной регистрацией ликвидирована.

Принимая во внимание, что право собственности на имущество, проданное конкурсным управляющим с публичных торгов, было впоследствии зарегистрировано в установленном порядке за обществом "Илишевская ПМК-10", отказ обществу "Иш-тау" в удовлетворении заявленных им требований противоречит принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм материального права, поэтому настоящее дело в соответствии пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для их пересмотра в порядке надзора.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

передать дело N А07-4014/2008 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 30 июня 2009 г.

Председательствующий

Е.Е. Борисова

Судьи

А.М. Медведева

В.Б. Куликова