Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2012 г. N 33-10115 (ключевые темы: арендная плата - коммунальные платежи - стороны в договоре аренды - владение и пользование - взыскание пени)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2012 г. N 33-10115

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Лукьянова И.Е., Зубковой З.В.,

при секретаре Евдокименковой И.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е. дело по кассационной жалобе Синицы О.С. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 г., которым постановлено:

отказать Синице О.С. в иске к ИП Шевченко Н.В. о взыскании суммы долга по договору аренды жилого помещения, расходов по оплате коммунальных платежей, пени за просрочку арендных платежей.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды ... заключенный между Синицей О.С. и Шевченко Н.В., установила:

Синица О.С. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ...

... между Синицей О.С. и ИП Шевченко Н.В. был заключен договор аренды ... по условиям которого Синица О.С. обязался предоставить ИП Шевченко Н.В. в аренду указанный выше жилой дом на срок с ...(л.д. 9-13).

Арендатор обязался использовать дом только в качестве жилого помещения и (или) в качестве детского учреждения с временным или постоянным проживанием в нем (п. 1.3 договора).

Арендная плата с учетом Дополнительного соглашения N ... к договору аренды определена сторонами договора в размере ...

Синица О.С. обратился в суд с иском к ИП Шевченко Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании коммунальных платежей, взыскании пени.

Исковые требования истец обосновал тем, что свои обязательства по договору аренды он выполнил, передал дом ответчику ... Ответчик в нарушение условий договора арендную плату за период аренды дома выплатила неполностью. По расчетам истца размер задолженности по арендной плате составляет ... Кроме того, у ответчика имеется задолженность по коммунальным платежам.

Ответчица иск не признала, заявила встречный иск о признании договора аренды недействительным.

Свой встречный иск Шевченко Н.В. обосновала тем, что заключенный между сторонами договор аренды не соответствует требованиям закона. Как указала Шевченко Н.В., между ней и Синицей О.С. мог быть заключен только договор найма жилого помещения, а не договор аренды, поскольку объектом договора являлось жилое помещение. В нарушение требований закона, жилое помещение было арендовано исключительно для коммерческих целей - под открытие детского учреждения, о чем истцу было известно.

Синица О.С. встречный иск не признал.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просит Синица О.С., ссылаясь на то, что дом был передан в аренду ответчице в целях его использования для проживания. Кроме того, истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права и неправильную оценку показаний свидетелей.

Кассационная жалоба подана истцом ... г., в связи с чем дело рассмотрено судебной коллегией по правилам производства в суде кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Синицы О.С. - Дутовой О.А., объяснения представителя Шевченко Н.В. - Архипова А.Л., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, поскольку суд допустил неправильное применение норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона ли иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания в нем граждан (п. 2).

Признавая заключенный сторонами договор аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что этот договор не соответствует требованиям закона, т.к. в нарушение требований ст.ст. 288, 671 ГК РФ жилой дом был передан истцом ответчику не для проживания граждан, а для использования дома как нежилого помещения - в качестве детского учреждения.

Отказ в удовлетворении первоначального иска был обоснован тем, что договор аренды является недействительным и, следовательно, не порождает никаких последствий, в том числе обязанности по уплате арендных и иных платежей.

С выводом суда первой инстанции о том, что заключенный между сторонами договор не соответствует требованиям закона, согласиться нельзя.

В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, жилое помещение может быть передано во владение и пользование юридического лица на основе договора аренды.

Поскольку стороной оспариваемого договора являлось лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя, и договор был заключен Шевченко Н.В. не как физическим лицом, а как индивидуальным предпринимателем, то предоставление ей во владение и пользование жилого дома, с учетом требований ст. 6 ГК РФ применительно к ст. 671 ГК РФ, могло быть осуществлено по договору аренды для проживания в нем граждан.

Условия договора, заключенного в письменной форме, отражаются в самом договоре.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно условиям договора, содержащимся в п. 1.3. договора аренды, арендатор обязался использовать предоставленный в аренду дом только в качестве жилого помещения и (или) в качестве детского учреждения с временным или постоянным проживанием в нем.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п. 1.3. договора аренды, следует, что дом был передан в аренду ответчице для проживания в нем граждан, что соответствует требованиям ст. 671 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающим в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Шевченко Н.В., являясь индивидуальным предпринимателем и лицом, получившим право проживать в предоставленном ей в аренду доме, была вправе с согласия собственника использовать этот дом для осуществления в нем индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Доказательств того, что использование ИП Шевченко Н.В. предоставленного ей в аренду дома нарушало права и законные интересы других лиц, материалы дела не содержат. При этом условия договора аренды не предполагали нарушение требований, которым должно отвечать жилое помещение.

С учетом изложенного, заключенный между сторонами договор аренды жилого дома соответствует требованиям закона как по форме так и по содержанию, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения встречного иска о признании договора аренды недействительным не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Поскольку отказ в удовлетворении первоначального иска обоснован судом первой инстанции недействительностью договора аренды, то в этой части решение суда также подлежит отмене. Дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, т.к. требуют выяснения обстоятельства наличия у ответчицы задолженности по уплате арендных платежей и других платежей, предусмотренных договором.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 г. отменить.

Принять новое решение в части требований Шевченко Н.В. к Синице О.С. о признании недействительным договора аренды.

Отказать Шевченко Н.В. в иске к Синице О.С. о признании недействительным договор аренды N ...

Дело в части требований Синицы О.С. к Шевченко Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды, взыскании расходов по оплате коммунальных платежей, взыскании пени направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: