Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2012 г. по делу N 33-1637 (ключевые темы: предварительный договор - балкон - нежилые помещения - основной договор - общая площадь жилого помещения)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2012 г. по делу N 33-1637

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ермиловой В.В.,

судей Милых М.В. и Вьюговой Н.М.,

при секретаре Стениловском А.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М. дело по кассационной жалобе Зориной Т.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 октября 2011 года, которым постановлено в удовлетворении иска Зориной Т.А. к ООО "Трест-2002" о признании части сделки недействительной в силу ее ничтожности, применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения - отказать.

Установила:

Зорина Т.А. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Трест-2002" с требованием о признании недействительным пункта предварительного договора купли-продажи от ... года N 22/12/01-П2002, приложения N 1 к нему, дополнительного соглашения от ... года.

В обоснование своих требований истец указала, что ... года между ней и ответчиком, от имени которого в качестве агента выступало ООО "Трест-1991" заключен предварительный договор N 22/12/01-П2002 купли-продажи недвижимого имущества (квартиры). В соответствии с п. 2.4 указанного предварительного договора недвижимое имущество представляет собой двухкомнатную квартиру, общей площадью (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и др.) 59,9 кв.м., расположенную на 9-м этаже, в секции 05, под условным номером 134 по адресу: ... Позднее объекту присвоен почтовый адрес: ... (строительный адрес: ..., секция 5, этаж 9, условный N 134). В соответствии с п. 3.1 Предварительного договора истец перечислила на счет ответчика денежные средства в размере ... рубля. ... года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору в связи с уточнением площади квартиры по данным обмеров БТИ (общая площадь составила 63,30 кв.м.). В связи с уточнением площади квартиры, истец заплатила стоимость разницы в метраже - 3,61 кв.м. за счет увеличения площади нежилых помещений, в размере ... рублей. Истец полагает, что пункт договора об оплате вспомогательных (нежилых) помещений противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, просит признать его недействительным и применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика в ее пользу денежные средства в размере ... рубля, уплаченные за неотапливаемые помещения при заключении договора и денежные средства в размере ... рублей, уплаченные за неотапливаемые помещения после уточнения площади квартиры по данным обмеров БТИ.

Представитель истца - Беленко С.Е. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования Зориной Т.А. поддержал.

Представитель ответчика Сударчиков А.В. возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица - ООО "Трест 1991" в судебное заседание не явился, представил возражения против иска, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец Зорина Т.А. по доводам кассационной жалобы, поданной 07.11.2011 г.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 г. "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Зориной Т.А. - Беленко С.Е., представителя ответчика ООО "Трест - 2002" Шишкова Д.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Судом первой инстанции установлено, и подтверждается материалами дела, что между Зориной Т.А. и ООО "Трест-2002" ... года заключен предварительный договор N 22/12/01-П2002, предметом которого является обязательство сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры, общей площадью (с учетом бланков, лоджий, летних помещений и др.) 59,69 кв.м., расположенной на 09 этаже, в секции 05, под условным номером 134 в жилом доме по адресу: ...

В соответствии с п. 2.1.1 приложения N 1 к предварительному договору стоимость квартиры определена в ... рублей.

Пунктом 2.2 названного Приложения N 1 предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры по данным БТИ, сумма равная произведению увеличения общей площади квартиры (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и пр.) по данным обмеров БТИ и стоимости одного квадратного метра, определенного на момент заключения предварительного договора, гражданин обязуется оплатить в течение 20 банковских дней с момента получения письменного уведомления ООО "Трест-2002".

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору N 22/12/01-П2202 от ...года, заключенным сторонами ... года, квартира, указанная в предварительном договоре, в соответствии с данными обмеров БТИ имеет следующие технические характеристики: номер квартиры 134, количество комнат 2, этаж 9, общая площадь жилых помещений 57,8 кв.м., площадь неразрывно связанных с жилыми помещениями неотапливаемых помещений 5,5 кв.м. В связи с уточнением площади квартиры истец обязалась доплатить за увеличение площади разницу в размере 194467 рублей.

Денежные средства за квартиру был уплачены истцом в полном объеме в соответствии с условиями предварительного договора, приложения к нему и дополнительного соглашения.

15 октября 2010 года Зорина Т.А. обратилась в адрес ООО "Трест-2002" с претензией о признании части сделки недействительной и возврате суммы неосновательного обогащения, указав, что не должна была оплачивать площадь неотапливаемых помещений и просила возвратить переплаченную сумму. Добровольно выполнить требования истца ответчик отказался.

Отказывая Зориной Т.А. в удовлетворении ее исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 421 и 309 ГК РФ и указал, что заключая предварительный договор, стороны согласовали размер и порядок оплаты квартиры. Включение в договор условий об оплате общей площади квартиры (с учетом балконов, лоджий и пр.), требованиям закона не противоречит.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случае, когда содержание соответствующего договора предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В пункте 2.4 Предварительного договора от 22 декабря 2008 г. стороны определили, что недвижимое имущество, подлежащее продаже истцу, представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и пр.) 59,69 кв.м. Точная площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и пр.) должна указываться в основном договоре на основании данных ОТИ при подписании основного договора.

В соответствии с буквальным смыслом изложенного пункта, стороны договорились, что оплате подлежит фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ, в которую входят летние помещения (лоджии, балконы и пр.).

Аналогичным образом условия о подлежащей оплате площади квартиры изложены в приведенном выше п. 2.2 Приложения N 1 к предварительному договору и п. 4 Дополнительного соглашения от ... г.

Ссылка Зориной Т.А. на положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, определяющей общую площадь жилого помещения как сумму площадей всех его частей, за исключением лоджий, балконов, веранд и террас, не может быть принята во внимание, поскольку стороны, вступая в договорные отношения, не руководствовались названными положениями закона, а определили, что оплате подлежит площадь приобретаемой квартиры, включая площадь неотапливаемых помещений (лоджий, балконов и пр. летних помещений).

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик незаконно включил в оплачиваемую общую площадь квартиры площадь неотапливаемых помещений основаны на неверном применении и толковании норм материального права и неправильном определении значимых для дела обстоятельств. При подписании договора, приложения и дополнительного соглашения выражена согласованная воля двух сторон, в том числе истца Зориной Т.А., принявшей на себя обязательства оплатить площадь квартиры в соответствии с условиями договора, то есть - фактическую площадь по обмерам БТИ вместе с летними помещениями. Поэтому ссылка на то обстоятельство, что истец получит в собственность площадь менее оплаченной, т.к. при регистрации права собственности в свидетельстве будет указана площадь квартиры без летних помещений, не имеет значения для разрешения настоящего спора.

Суд первой инстанции правильно определил значимые для дела обстоятельства, полно и всесторонне их исследовал и, в соответствии с нормами материального права принял обоснованное решение, не подлежащее отмене.

Руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, действовавшими до 01.01.2012 года, судебная коллегия, определила:

решение Гагаринского районного суда от 27 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Зориной Т.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи