Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2012 г. N 33-5056 (ключевые темы: инвестор - завершение строительства - признание права собственности - техническое обслуживание - дополнительное соглашение к договору)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2012 г. N 33-5056

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Зыбелевой Т.Д.

судей Катковой Г.В. Фроловой Л.А.

при секретаре Попугаеве М.Ю.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В. дело по кассационной жалобе представителя истца Козлова М.А. на решение Басманного районного суда гор. Москвы от 08 ноября 2011 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Козлова М.А. к Компании "СТ Гарден Ринг Лимитед" о признании права собственности на квартиру и машино-место, взыскании неустойки - отказать.

Установила:

Козлов М.А. обратился в суд с иском к Компании "СТ Гарден Ринг Лимитед" о признании права собственности на квартиру, обязании передать машино-место, взыскании неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 12 августа 2004 года он заключил с Компанией "СТ Гарден Ринг Лимитед" договор N 16 присоединения к совместному участию в строительстве жилого комплекса, в соответствии с которым истец присоединяется к договору о совместном участии в строительстве жилого комплекса N ... от 30 июня 2004 года и в качестве участия в совместном строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу: ..., вносит финансовые ресурсы в порядке и размере, определенном Договором, по результатам которого истец должен был получить право собственности на квартиру и одно машино-место. В соответствии с договором общий размер инвестиционного взноса за квартиру составляет ... долларов США, стоимость машино-места составляет ... долларов США. В соответствии с дополнительным соглашением от 12.10.2010 г. к договору

застройщик обязан был передать квартиру инвестору в срок 30 июня 2010 года. Обязательства по оплате, предусмотренные договором, истцом выполнены своевременно и в полном объеме. До настоящего времени принятые на себя обязательства ответчик не исполнил, документы, необходимые для регистрации права собственности истцу не предоставил, что препятствует оформить право собственности на жилое и нежилое помещение.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования (л.д. 120), просил признать за ним права собственности на квартиру N ..., общей площадью 99,4 кв.м., находящуюся в жилом доме по адресу: ... и нежилое помещение - машино-место N ... по указанному адресу. Также истец просил взыскать с ответчика за нарушение срока передачи квартиры и машино-места неустойку в размере ... рубль ... копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей ... копеек, почтовые расходы в сумме ... рублей ... копеек и расходы по оплате юридических услуг в сумме ... рублей.

Истец Козлов М.А. и его представитель Жуков К.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Компании "СТ Гарден Ринг Лимитед" в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на иск, согласно которому возражает против удовлетворения исковых требований (л.д. 111-112).

Представитель третьих лиц Правительства г. Москвы и Департамента имущества г. Москвы Феофанова Н.О. в судебное заседание не явился, доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (л.д. 93-94) поддержала.

Представители третьих лиц - Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управление Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени месте рассмотрения дела.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в кассационной жалобе представитель истца по доверенности Жуков К.Н.

В судебное заседание не явились представители Правительства Москвы, ДЖП и ЖФ г. Москвы, Управления Росреестра г. Москвы, Козлов М.А., представители Компании "СТ Гарден Ринг Лимитед", извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, выслушав представителя Козлова М.А. по доверенности Жукова К.Н., представителя Департамента имущества г. Москвы по доверенности Мягких Д.К., проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, приходит к выводу об отмене решения, как постановленного с нарушением требований закона.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

На основании пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Из материалов дела следует, что 15 декабря 2004 года между Правительства Москвы и Частной компанией с ответственностью ограниченной акциями "СТ Гарден Ринг Лимитед" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 15 декабря 2004 года за N 11-002457-5001-0012-00001-04, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта нового строительства на площадке по адресу: ..., ... жилого комплекса с развитой инфраструктурой предельной общей площадью 40 000 кв.м., в т.ч. общей жилой площадью 30 000 кв.м., встроенными нежилыми помещениями около 10 000 кв.м. и подземной автостоянкой ориентировочно на 300 машино-мест. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 2007 год (л.д. 84-91).

Согласно п. 3.1.1.1 Инвестиционного контракта доля общей жилой площади, площади машино-мест и площади общего пользования гаража-стоянки, поступающая городу Москве в результате реализации инвестиционного контракта, заменяется на сумму компенсации городу затрат на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при инвестировании строительства и реконструкции жилого фонда в размере - ... долларов США, по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты. -

В соответствии со ст. 3.1.2.1 100% общей жилой площади, 100% машино-мест и площадей общего пользования гаража-стоянки, а также 100% площади помещений сервисных служб - поступает в собственность Инвестора и привлеченных соинвесторов и/или участников, при условии перечисления городу Москве денежного эквивалента доли города согласно п. 3.1.1.1 Контракта.

12 августа 2004 года между Компанией "СТ Гарден Ринг Лимитед" (Заказчик строительства) и Козловым Михаилом Алексеевичем (Инвестор) заключен - договор N 16, предметом которого является совместное финансирование работ по проектированию и строительству жилого комплекса по строительному адресу: .... Стороны определили инвестиционный взнос Инвестора в размере ... долларов США. После достижения цели совместного финансирования Инвестору выделяется в качестве доли от его участия в финансировании с последующим оформлением права собственности помещение без внутренних перегородок в виде следующей квартиры: вид квартиры: 1-но комнатная площадь: кв.м. 102,6, этаж: 2-й жилой, секция: 10. (л.д. 22-27).

01 февраля 2005 года между Компанией "СТ Гарден Ринг Лимитед" (Заказчик строительства и Козловым М.А. (Инвестор) заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которого после достижения цели совместного финансирования Инвестору выделяется в качестве доли от его участия в финансировании с последующим оформлением права собственности помещение без внутренних перегородок в виде следующей квартиры: вид квартиры: 1-но комнатная; площадь: кв.м. 102,0, этаж: 2-й жилой, секция: 12. и определен объем и порядок внесений инвестиций (л.д. 31-34).

10 августа 2005 года между Компанией "СТ Гарден Ринг Лимитед" (Заказчик строительства) и Козловым М.А. (Инвестор) заключено дополнительное соглашение к договору N 16 от 12 августа 2004 года, согласно которому инвестор принимает дополнительное участие в финансировании оборудования стоянки для автомобилей в подземном гараже строящегося жилого комплекса, расположенного по адресу: .... Стороны определили инвестиционный взнос Инвестора в размере ... долларов США (л.д. 35).

Дополнительным соглашением к договору N 16 от 12 августа 2004 г. - от 09 сентября 2008 г. определен срок завершения строительства до 31 марта 2009 года (п. 1 дополнительного соглашения) (л. д. 36).

Истец перечислил ответчику денежные средства в сумме ... руб. ... коп., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 38-43).

Распоряжением Мосгосстройнадзора от 22 декабря 2009 г. N RU77107000-002390 жилой комплекс, расположенный по адресу: ... введен в эксплуатацию (л.д. 92-93).

12 октября 2010 года между Компанией "СТ Гарден Ринг Лимитед" (Заказчик строительства) и Козловым М.А. (Инвестор) заключено дополнительное соглашение к договору N 16 от 12 августа 2004 г., согласно которого по итогам обмеров, произведенных органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, квартире, указанной в п. 1.3. договора, соответствует 1-но комнатная квартира за N ... общей площадью 107,5 кв.м. на 3-м этаже в жилом доме по адресу: ... (л.д. 37).

Кроме того, данным дополнительным соглашением определен срок завершения строительства до 30 июня 2010 года (п. 2 дополнительного соглашения).

Как указывает истец Козлов М.А., квартира, а также машино-место ему до настоящего времени не переданы, документы, необходимые для регистрации права собственности ему также ответчиком не передаются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на пункт п. 3.14 договора N 16 от 12.08.2004 г., согласно которого при подписании передаточного акта на квартиру инвестор обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, по выбору застройщика, договор на эксплуатацию и осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию жилого комплекса по утвержденным для данного жилого комплекса ставкам соразмерно доле владения площадью недвижимого имущества, начиная с момента сдачи комплекса в эксплуатацию. При этом инвестор оплачивает авансом расходы по техническому обслуживанию комплекса, соразмерно доле владения площадью, за 6 месяцев вперед.

Суд указал в решении, что данный пункт договора Козловым М.А. не исполнен, договор на эксплуатацию не подписан, соответственно не подписан и акт приема-передачи квартиры. Обязательства, принятые на себя инвестором, не исполнены.

При этом суд руководствовался положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 328 ГК РФ, в силу которой встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Данный вывод суда противоречит требованиям закона. Норма материального права судом применена неправильно.

В соответствии со ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актом, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 3.2 Договора N 16 от 12 августа 2004 года после завершения строительства жилого комплекса и сдачи в эксплуатацию по акту приемочной комиссии, Застройщик в течение пяти месяцев с момента получения от государственного органа (организации), осуществляющего государственный учет и техническую инвентаризацию объектом недвижимого имущества, в установленном порядке технического паспорта здания, при условии исполнения Инвестором в полном объеме обязательств, принятых им по договору, передает Инвестору по передаточному акту квартиру, как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома.

Согласно п. 3.9. По завершении строительства жилого комплекса и сдаче в эксплуатацию по акту приемочной комиссии в соответствии с п. 2 Договора, Застройщиком выделяется и передается Инвестору, как доля от участия в строительстве жилого комплекса, Квартира, без отделки и инженерного оборудования.

Поскольку судом было установлено, что дом введен в эксплуатацию, технический паспорт здания получен в установленном законом порядке, истцом в полном объеме выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, учитывая, что денежные средства являются вкладом в строительство жилого дома, иных претендентов на данную жилую площадь нет, у суда не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру.

Ссылка в решении суда на неисполнение Козловым М.А. пункта 3.14 договора является ошибочной, поскольку из данного пункта не следует, что не подписание договора с эксплуатирующей организацией договора на эксплуатацию и техническое обслуживание дома, является основанием для отказа в передаче квартиры в собственность.

Данный пункт предусматривает подписание акта-передачи квартиры при выполнении указанных в пунктах 3.2, 3.9 условий, а именно оплаты квартиры и завершения строительства дома. Именно данные условия являются основанием в силу закона для признания права собственности.

Подписание договора на техническое обслуживание дома вытекает из указанных выше условий и следует за ними, обязанность подписания данного договора возникает после передачи квартиры в силу закона (ст.ст. 30, 39, 161 ЖК РФ) и не может являться условием для возникновения права собственности ст. 218 ГК РФ.

В случае неисполнения данного пункта договора истцом после передачи ему квартиры, ответчик вправе ставить вопрос об исполнении данного условия договора путем предъявления соответствующего иска.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что вывод суда, обусловившего возникновение права собственности Козлова М.А. на продукт инвестиционной деятельности - квартиру заключением договора на ее техническое обслуживание, является незаконным, а решение суда подлежащим отмене в силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.

Судебная коллегия, в силу ст. 361 ГПК РФ, лишена возможности вынести по делу новое решение, поскольку судом не рассмотрен вопрос о законности отказа в передаче истцу машино-места. Судом не исследовался вопрос сдачи в эксплуатацию нежилых помещений, данные юридически значимые по делу обстоятельства судом не установлены.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть вышеизложенное, правильно установить юридически значимые по делу обстоятельства, правильно применить норму права и с учетом этого постановить законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Басманного районного суда гор. Москвы от 08 ноября 2011 года отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи