Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 апреля 2012 г. по делу N 33-9321 (ключевые темы: строящийся дом - предварительный договор купли-продажи - недвижимость - инвестиции - объекты незавершенного строительства)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 апреля 2012 г. по делу N 33-9321

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Артюховой Г.М., Кнышевой Т.В.,

при секретаре Илюткиной О.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Артюховой Г.М. дело по кассационной жалобе представителя Шпильман В.Л. по доверенности Никитовой А.В. на решение Тверского районного суда города Москвы от 12 декабря 2011 года, которым постановлено:

отказать Шпильман В.Л. в удовлетворении заявления к ООО "Асмато" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на инвестиционный объект - жилое здание, строящегося по адресу: город Москва, 2-й ... пер., вл. 5А, равную:

- двухкомнатной квартире, общей площадью 137 кв.м., номер квартиры 1.1402, расположенной на четырнадцатом этаже жилого дома-новостройки по адресу: Москва, 2-й ... пер., вл. 5А.

- трехкомнатной квартире общей площадью 204,9 кв.м., номер квартиры 1.2.1403, расположенной на четырнадцатом этаже жилого дома-новостройки по адресу: Москва, 2-й ... пер., вл. 5А.

- двухкомнатной квартиры общей площадью 137 кв.м., номер квартиры 2.1402, расположенной на четырнадцатом этаже жилого дома-новостройки по адресу: Москва, 2-й ... пер., вл. 5А.

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-13 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-14 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-15 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-28 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м., установила:

Шпильман В.Л. обратилась в суд с иском к ООО "Асмато" о признании права собственности на долю в праве общей собственности на инвестиционный объект в виде жилого здания, строящегося по адресу: г. Москва, 2-й ... пер., вл. 5А, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 000 руб., услуг представителя в размере 000 руб.

В обоснование своих требований Шпильман В.Л. указала, что заключила предварительный договор купли-продажи N .../02 от 26 марта 2007 года с ООО "Асмато", в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: двухкомнатной квартиры общей площадью 137 кв.м. N 1.1402, трехкомнатной квартиры общей площадью 204,9 кв.м. N 1.2.1403, двухкомнатной квартиры общей площадью 137 кв.м. N 2.1402, расположенных на четырнадцатом этаже дома-новостройки по вышеуказанному адресу, а также на машиноместа на подземной стоянке, расположенные на втором уровне этого же дома NN 2-13, 2-14, 2-15, 2-28 общей площадью по 13,63 кв.м. каждое. Истец во исполнение положений п. 2.4 предварительного договора внесла обеспечительный платеж в размере 000 долларов США, который в соответствии с п. 2.9.1 предварительного договора должен быть зачтен продавцом в счет оплаты стоимости указанных объектов недвижимости. Согласно п. 2.9.1 предварительного договора продавец обязан завершить строительство дома-новостройки и сдать его в эксплуатацию до конца 2008 года. В настоящее время строительство объекта не завершено, дом в эксплуатацию не введен, договор купли-продажи с истцом не заключен, в связи с чем истец просит признать право собственности на долю в праве общей собственности на инвестиционный объект.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен, представил в суд письменные пояснения, в которых исковые требования не признал, указал, что увеличение сроков строительства указанного объекта недвижимости вызвано рядом объективных причин: временным отсутствием финансирования работ, изменением строительных норм и правил, существенным изменением проекта застройки. Сдача дома в эксплуатацию приемной комиссией планируется до 31 января 2012 года, регистрация права собственности должна быть завершена до 01 августа 2012 года.

Судом вынесено указанное решение, об отмене которого как незаконного просит представитель Шпильман В.Л. по доверенности Никитова А.В. по доводам кассационной жалобы.

Истец Шпильман В.Л., представитель ответчика ООО "Асмато", представители третьих лиц Правительства города Москвы, ГОУ ВПО "Московский государственный медицинско-стоматологический университет", извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Шпильман В.Л. по доверенности Никитовой А.В., обсудив доводы кассационной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ (в ред. до 01.01.2012 г.) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с Распоряжением Правительства города Москвы от 04 ноября 2002 года N 1700-РП (в редакции 2009 года) Московскому государственному медико-стоматологическому университету было разрешено осуществить за счет собственных и привлечённых средств проектирование и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по адресу: 2-й ... пер., дом 5А на месте сносимого учебного корпуса с вводом объекта в эксплуатацию до 30 апреля 2010 года (п. 1.2). В соответствии с указанным постановлением 70% общей жилой площади отходит инвестору (п. 4.1), а также 80% машиномест - университету и в собственность привлеченного инвестора.

Согласно протокола предварительного распределения жилой площади, площади нежилых помещений и подземного гаража-стоянки, подписанного Правительством города Москвы, Московским государственным медико-стоматологическим университетом и ООО "Асмато" 03 апреля 2009 года, спорные помещения переходят инвестору - ООО "Асмато".

26 марта 2007 года между ООО "Асмато" и Шпильман В.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи N .../02 трех квартир на четырнадцатом этаже (двухкомнатных NN 1.1402, 2.1402 по 137 кв.м. общей площади и трехкомнатной N 1.2.1403 общей площадью 204,9 кв.м.) и четырех машино-мест на втором уровне подземной автостоянки (NN 2-13, 2-14, 2-15, 2-28 площадью по 13,63 кв.м.) в доме-новостройке по адресу: город Москва, 2-й ... пер., вл. 5А.

Истец Шпильман В.Л. полностью исполнила обязательства, предусмотренные положениями п. 2.4 предварительного договора, внесла обеспечительный платеж в размере 000 долларов США. Ответчик ООО "Асмато" принятые на себя обязательства не исполнил. Так, строительство до настоящего времени не завершено, разрешение на ввод здания в эксплуатацию не выдано, хотя в соответствии с п. 2.9.1 договора дом должен быть сдан в эксплуатацию до конца 2008 года, основной договор купли-продажи с истцом не заключен, право собственности на недвижимое имущество истцу не предано. Ответчиком данные обстоятельства не оспаривались.

Анализируя предварительный договор купли-продажи, суд обоснованно пришел к выводу, что по существу он является договором долевого участия в строительстве, поскольку содержит все его существенные условия.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом в установленном порядке не введен в эксплуатацию, строительство объекта недвижимости не завершено, а потому передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не возможна.

Вместе с тем, истцом предъявлены требования не о передаче ей права собственности на объекты недвижимости, а о признании права собственности на долю в инвестиционном объекте, равной объектам недвижимости, в связи с чем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необоснованности исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (ч. 3).

Исходя из смысла перечисленных норм, а также из обстоятельств данного дела, истец, являясь участником инвестиционной деятельности, имеет право на долю в незавершенном объекте инвестиционной деятельности.

Учитывая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неверно применены нормы материального права, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, с вынесением по делу нового решения.

Поскольку истцом обязательства выполнены в полном объеме, п. 2.1.1, п. 2.1.2 предварительного договора купли-продажи N 0703/02 определены характеристики объектов недвижимости, споров относительного них не заявлено, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца о признании за ней права собственности на долю в праве общедолевой собственности на инвестиционный объект, равную квартирам NN 1.1402, 1.2.1403, 2.1402 на четырнадцатом этаже и машино-местам 2-13, 2-14, 2-15, 2-28 на втором уровне подземного гаража-стоянки в строящемся жилом доме по адресу: город Москва, 2-й ... пер., вл. 5А, обоснованы, законны и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тверского районного суда города Москвы от 12 декабря 2011 года отменить.

Постановить новое решение.

Признать за Шпильман В.Л. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде незавершенных строительством:

- двухкомнатной квартиры общей площадью 137 кв.м., номер квартиры 1.1402, расположенной на четырнадцатом этаже;

- трехкомнатной квартиры общей площадью 204,9 кв.м., номер квартиры 1.2.1403, расположенной на четырнадцатом этаже;

- двухкомнатной квартиры общей площадью 137 кв.м., номер квартиры 2.1402, расположенной на четырнадцатом этаже;

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-13 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.;

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-14 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.;

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-15 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м.;

- машиноместа в подземной автостоянке N 2-28 на уровне 2, общей площадью 13,63 кв.м., расположенных в незавершенном строительством доме по адресу: город Москва, 2-ой ... пер., вл. 5А.

Председательствующий:

Судьи: