Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 мая 2012 г. N 11-5810 (ключевые темы: кредитный договор - ипотека - реализация заложенного имущества - закладная - начальная цена)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 мая 2012 г. N 11-5810

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.

и судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Медяник В.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Никуличевой Т.В., на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2011 г., которым постановлено:

Исковые требования Открытого акционерного общества "МДМ Банк" к Никуличевой Татьяне Викторовне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... общей площадью 112,3 кв.м., в том числе жилой площадью 59,7 кв.м., находящуюся в собственности Никуличевой Татьяны Викторовны, путем продажи квартиры с публичных торгов, определив начальную цену реализации заложенного имущества в размере 17 441 000 (семнадцать миллионов четыреста сорок одна тысяча) рублей 00 копеек.

Взыскать с Никуличевой Татьяны Викторовны в пользу Открытого акционерного общества "МДМ Банк" расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.

установила:

ОАО "МДМ Банк" обратилось в суд с иском к Никуличевой Т.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Свои требования истец мотивировал тем, что 20.03.2007 г. между ОАО "Желдорбанк" и Никуличевой Т.В. был заключен кредитный договор (срочный) N 004 ИК/2007-ГО о предоставлении кредита в сумме 16 328 272 руб. сроком на 216 календарных месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ..., под 15% годовых. Ответчик обязалась возвратить полученный кредит и оплатить проценты за пользование им в порядке и сроки, установленные кредитным договором. В залог Банку была передана приобретенная в собственность заемщика с использованием кредитных средств кредитора квартира.

По договору купли-продажи закладных от 23.04.2007 г. ОАО "Желдорбанк" уступило права по закладной ОАО "УРСА Банк". 06.08.2009 г. была прекращена деятельность ОАО "МДМ-Банк" путем реорганизации в форме присоединения к ОАО "УРСА Банк". 29.08.2009 г. ОАО "УРСА Банк" был переименован в ОАО "МДМ Банк".

Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 22 марта 2011 г. удовлетворены исковые требования ОАО "МДМ Банк" к Никуличевой Т.В. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обеспеченному залогом спорной квартиры.

Истец просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ...; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 17 441 000 руб.; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО "МДМ Банк" Орлиогло Л.И. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик Никуличева Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Стулов В.И. в судебном заседании возражал против исковых требований, указав на то, что стоимость квартиры согласно представленному стороной ответчика отчету об оценке составляет 22 232 393 руб.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика Никуличевой Т.В., ссылаясь на необоснованность определения начальной продажной цены реализации заложенного имущества по оценке, представленной истцом.

Законность и обоснованность постановленного решения суда проверена в апелляционном порядке.

В заседание судебной коллегии явился представитель истца ОАО "МДМ Банк" по доверенности Раппопорт А.М., которая с решением суда согласна.

Ответчик Никуличева Т.В. в заседание судебной коллегии не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представителем ответчика и ответчиком направлены ходатайства об отложении судебного разбирательства, в связи с занятостью представителя в другом процессе. Данные ходатайства судебной коллегией оставлены без удовлетворения, поскольку не представлены доказательства, подтверждающие уважительность причин неявки ответчика, занятость представителя ответчика в другом процессе не лишало ответчика возможности явиться в судебное заседание.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.03.2007 г. между ОАО "Желдорбанк" и Никуличевой Т.В. был заключен кредитный договор (срочный) N 004 ИК/2007-ГО о предоставлении кредита под залог жилого помещения для приобретения квартиры, находящейся по адресу: г. ... по условиям которого банк предоставил кредит в размере 16 328 272 руб. сроком на 216 месяцев, с условием выплаты процентов за пользование кредитом из расчета 15% годовых.

Обязательства Никуличевой Т.В. по кредитному договору от 20.03.2007 г. обеспечены залогом в виде приобретенной квартиры по адресу: ...

Никуличева Т.В. нарушила условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и процентов за пользование им, а с 18 марта 2008 г. она прекратила производить платежи по кредиту.

По состоянию на 26.10.2010 г. задолженность Никуличевой Т.В. по кредитному договору составила 20 039 841,81 руб.

Истцом в адрес должника была направлена претензия с требованием о погашении задолженности, однако указанное требование ответчиком выполнено не было.

23.04.2007 г. ОАО "Желдорбанк" и ОАО "УРСА Банк" заключили договор купли-продажи закладной N 13/УРСА, по которому права по закладной переданы ОАО "УРСА Банк".

06.08.2009 г. была прекращена деятельность ОАО "МДМ-Банк" путем реорганизации в форме присоединения к ОАО "УРСА Банк", что подтверждается свидетельством серии от 06.08.2009 г. о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения. ОАО "УРСА Банк" был переименован в ОАО "МДМ Банк", который является правопреемником ОАО "МДМ-Банк" к которому перешли все права и обязанности ОАО "МДМ-Банк", включая обязательства, по кредитному договору N 004 ИК/2007-ГО от 20.03.2007 г.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и установлены решением Хамовнического районного суда, которым 22.03.2011 г., которым с Никуличевой Т.В. в пользу ОАО "МДМ Банк" взыскана задолженность по кредитному договору N 004 ИК/2007-ГО от 20 марта 2007 г. в размере 20 039 841 руб. 81 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб."

Решение Хамовнического районного суда г. Москвы сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 08.04.2011 г.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В силу положений ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Поскольку Никуличева Т.В. не исполнила обязательства по кредитному договору N 004 ИК/2007-ГО от 20.03.2007 г., сумма задолженности, подлежащей взысканию определена в размере 20 039 841 руб. 81 коп., то суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. 334, 338 ГК РФ, ст. 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также на вышеизложенные нормы права, учтя условия, установленные в п. 4.4.1. и п. 4.4.3. кредитного договора, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу*

При этом суд правомерно исходил из того, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.10.2011 г. N 19/051/2011-1285 собственником вышеуказанной квартиры является Никуличева Татьяна Викторовна.

В указанной части спор разрешен правильно.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что начальная продажная цена заложенного имущества составляет 17 441 000 руб.

Указанную сумму суд определил исходя из Отчета N 1009-69кв об оценке стоимости жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., составленному по заказу ООО "МДМ Банк" ООО "Финансовый Альянс", и согласно которому рыночная стоимости объекта оценки по состоянию на 17.09.2010 г. составляет 17 441 000 руб.

Суд первой инстанции не согласился с оценкой указанной квартиры, определенной в Отчете N 2011-03/914, составленном ООО "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА", по заказу Никуличевой Т.В., согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. ... по состоянию на 11 ноября 2011 года составила 22 232 392 руб.

При этом суд фактически не мотивировал основания, по которым доказательство, представленное ответчиком, не принято во внимание.

Судебная коллегия полагает, что при определении начальной продажной цены реализации заложенного имущества, необходимо исходить из рыночной оценки имущества, наиболее приближенной к дате вынесения решения, что позволит учесть законные интересы как взыскателя, так и должника.

В указанной части решение суда подлежит изменению, а именно, судебная коллегия определяет начальную цену реализации заложенного имущества в размере 22 232 393 руб.

Других доводов, свидетельствующих о незаконности постановленного решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Люблинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2011 г. в части определения начальной цены реализации заложенного имущества изменить.

Определить начальную цену реализации заложенного имущества в размере 22 232 393 руб. (двадцать два миллиона двести тридцать две тысячи триста девяносто три руб.).

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: