Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2012 г. по делу N 11-7297 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - инвестиционный договор - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - жилое здание)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2012 г. по делу N 11-7297

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.,

судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.,

при секретаре Стениловском А.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М. дело по апелляционной жалобе Коваленко В.О. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 марта 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Коваленко В.О. к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру - отказать, установила:

истец Коваленко В.О. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Рантект" о признании за ним права собственности на квартиру N 147 по адресу: ..., этаж 2, указывая на то, что ... г. между ним и ООО "Рантект" заключен предварительный договор N 1968/0206 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости - однокомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ... ориентировочной площадью 45,0 секция 3, этаж 2 номер 147. В настоящее время жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ... В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору истцом была перечислена ответчику денежная сумма в размере ... рублей. Истец надлежащим образом исполнил обязательства по предварительному договору, однако ответчик уклоняется от заключения с ответчиком основного договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.

Представитель истца по доверенности Ярыгин Д.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Дмитриева А.С. против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит истец Коваленко В.О. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Коваленко В.О. - Ярыгина Д.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального права и фактическими обстоятельствами дела.

Судом установлено, что ... между ООО "Рантект" и Коваленко В.О. заключен предварительный договор N 1968/0206, предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости: однокомнатной квартиры в строящемся жилом здании по адресу: ... ориентировочной площадью 45 кв.м., секция 3, этаж 2, номер 147 без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок (л.д. 11-15).

Пунктом 2.2 предварительного договора стороны определили, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 4 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец Коваленко В.О. свои обязательства по предварительному договору исполнил, внес на счет ответчика в счет обеспечения обязательства денежную сумму в размере ... долларов США в рублях, что составляет ... рублей. При этом в соответствии с п. 2.5. Предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае увеличения стоимости квартиры в результате увеличения ее площади по данным обмеров БТИ, покупатель (истец) должен перечислить на счет ответчика денежную сумму в случае увеличения площади объекта. Таким образом, окончательная стоимость спорного объекта недвижимости Предварительным договором не определена.

Исходя из условий предварительного договора, продавцом выступал ООО "Рантект".

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. В данном случае организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедший указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

Отказывая в удовлетворении заявленных Коваленко В.О. требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор не представляет собой основной договор купли-продажи квартиры, как об этом указывает истец.

Указанный вывод суда является правильным, в решении мотивирован и в апелляционной жалобе по существу не опровергнут.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ООО "Рантект" как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.

Не обладая надлежаще зарегистрированными правами на спорный объект недвижимости, ООО "Рантект" не передавал в установленном законом порядке эти права лицу, с которым заключен предварительный договор, а только обязался заключить такой договор в будущем.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, выводы суда подтверждены материалами дела и собранными доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Довод апелляционной жалобы Коваленко В.О. о полном исполнении им обязательств по договору инвестирования был предметом исследования суда первой инстанции и получил оценку в решении. Обязательств по инвестированию, как на то указано в апелляционной жалобе, Коваленко В.О. на себя не брал, предварительный договор таких условий не содержит.

Обращение Коваленко В.О. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, его права ответчиком не нарушены. До окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе", у ответчика ООО "Рантект" отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади дома ... на ул. ... в г. Москве будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат указаний на обстоятельства, которые нуждались бы в дополнительной проверке, основаны на неверном толковании норм материального права, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 16 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Коваленко В.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи