Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2012 г. по делу N 11-7860 (ключевые темы: регистрация договоров купли-продажи - недвижимость - переход права собственности - договор купли-продажи квартиры - индивидуальный банковский сейф)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2012 г. по делу N 11-7860

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю. и судей Федерякиной Е.Ю., Ефимовой И.Е.,

при секретаре Кононовой Е.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю. дело по апелляционным жалобам ответчика Якимова И.Б. и третьего лица Мякишевой С.В. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 28 февраля 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Якимова И.Б. к Петровой Т.К. об обязании провести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, передать квартиру в собственность, взыскать с истца в пользу ответчика стоимость квартиры - отказать.

Установила:

истец Якимов И.Б. обратился в суд с иском к ответчику Петровой Т.К. и с учетом уточнений просил суд обязать произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу ..., взыскать с истца в пользу Петровой Т.К. денежные средства в размере ..., прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение, обязать ответчика передать в собственность истца квартиру, расположенную по адресу ... путем подписания акта приема-передачи (л.д. 84-85).

Свои требования истец мотивировал тем, что 15 августа 2011 года между ним и Петровой Т.К. был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., удостоверенный нотариусом г. Москвы ... О.А. в реестре за N ..., в соответствии с условиями которого Якимовым И.Б. до подписания договора было оплачено ... в счет стоимости квартиры. Остальные денежные средства в размере ... должны были быть уплачены им после получения зарегистрированных документов путем внесения денег в банковскую ячейку. В день подписания договора купли-продажи представителем покупателя была арендована банковская ячейка (сейф) N ... в АКБ "...". 16 августа 2011 года стороны представили договор и необходимые документы для государственной регистрации сделки в Управление Росреестра по г. Москве. Однако, 26 августа 2011 года Петрова Т.К. подала заявление в регистрационный орган о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи, в связи с чем 23 сентября 2011 года Управление Росреестра по Москве прекратило его государственную регистрацию. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, при этом пытается продать квартиру другому покупателю - Мякишевой С.В.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик Петрова Т.К. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела.

Представители ответчика в судебное заседание явились, исковые требования не признали, против их удовлетворения возражали, указывая на то, что 15 августа 2011 года между сторонами был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, однако покупатель свои обязанности по договору купли-продажи не исполнил, квартиру по акту передачи не принял, расчет за покупку не произвел, при этом договор аренды индивидуального банковского сейфа, путем закладки в который денежных средств должны были производится расчеты между сторонами, заключен не с покупателем Якимовым И.Б., а с иным лицом - Якимовым Д.Б. Тем самым продавцу фактически не был предоставлен доступ к банковской ячейке покупателем жилого помещения, а значит продавец вправе отказаться от исполнения договора.

Представитель третьего лица Управления Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен, представил в суд отзыв на иск.

Третье лицо Мякишева С.В. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, неоднократно.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит истец Якимов И.Б. и третье лицо Мякишева С.В. по доводам своих апелляционных жалоб.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Якимова И.Б. по доверенности Якимова Д.Б., представителя ответчика Петровой Т.К. по ордеру адвоката Бакланова В.А., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 24 сентября 2010 года Петрова Т.К. приобрела у Калиниченко В.Д. двухкомнатную квартиру N ... общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ..., что подтверждается соответствующим договором купли-продажи квартиры, зарегистрированным в установленном законом порядке (л.д. 71).

15 августа 2011 года между Петровой Т.К. и Якимовым И.Б. был подписан договор купли-продажи спорной квартиры и удостоверен нотариусом г. Москвы ... О.А.

Согласно договору купли-продажи от 15.08.2011 г. Якимов И.Б. приобретает у Петровой Т.К. квартиру, расположенную по адресу: ... Цена квартиры по договору составила ..., из которых: ... оплачено покупателем до подписания настоящего договора, а сумма ... должна быть оплачена в течение 1 дня после получения зарегистрированных документов. Расчеты производятся путем внесения денег в банковскую ячейку. Передаточный акт квартиры стороны обязуются составить и подписать в течение 1 дня с момента получения документов после государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему в пользу покупателя (л.д. 5).

15 августа 2011 года, в день подписания договора купли-продажи квартиры, Петрова Т.К. и Якимов Д.Б. арендовали в АКБ "..." индивидуальный банковский сейф N ... для хранения денежных средств, что подтверждается договором аренды индивидуального банковского сейфа N ... с особыми условиями на срок 30 дней с 15.08.2011 по 13.09.2011, согласно которому однократный доступ к сейфу с 24.08.2011 г. по 10.09.2011 г. предоставляется исключительно арендатору Петровой Т.К. или ее представителю при предъявлении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве договора купли-продажи квартиры по адресу ... на имя Якимова Д.Б.; а с 11.09.2011 г. и до окончания срока действия договора доступ к сейфу предоставляется исключительно арендатору Якимову Д.Б. (л.д. 86).

16 августа 2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о регистрации договора купли-продажи обратился Якимов И.Б., а с заявлением о регистрации перехода права собственности от имени Петровой Т.К. по доверенности Козлов А.А.

25 августа 2011 года Якимов И.Б. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о приостановлении регистрации договора купли-продажи квартиры от 15.08.2011 сроком на 90 календарных дней для сбора недостающих документов (л.д. 55).

26 августа 2011 года с заявлением о прекращении регистрационных действий по спорной квартире обратилась Петрова Т.К. (л.д. 54).

23 сентября 2011 года государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права, права собственности на спорную квартиру прекращена, о чем стороны уведомлены Управлением Росреестра г. Москвы (л.д. 53).

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно статье 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Часть 3 статьи 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Как было разъяснено совместным Пленумом Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ в постановлении N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Рассматривая настоящее дело, суд на основании оценки собранных по делу доказательств, пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Якимовым И.Б. исковых требований, поскольку установил, что фактически свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от 15.08.2011 г. ни продавец, ни покупатель не исполнили, покупатель не оплатил стоимость квартиры ответчику, продавец квартиру не передавал в фактическое пользование покупателя, передаточный акт квартиры не составлялся.

При этом, покупатель создал такие условия, при которых исполнение договора в части порядка оплаты предмета договора стало невозможно. В тот период, когда оплата должна была быть произведена путем извлечения Петровой Т.К. денежных средств из банковского сейфа, регистрация договора была приостановлена по инициативе самого истца и ответчик Петрова Т.К. не имела возможности получить зарегистрированный договор.

Кроме того, по условиям договора аренды Петрова Т.К. должна предъявить для получения денег зарегистрированный на имя Якимова Д.Б. договор купли-продажи, тогда как договор купли продажи был ей заключен с Якимовым И.Б., в связи с чем даже при надлежащей регистрации указанного договора Петрова Т.К. не смогла бы получить оплату по нему.

Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.

Суд оценил представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и установил.

Доводы апелляционной жалобы истца Якимова И.Б., касающиеся уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи, были предметом исследования в суде первой инстанции, данным доводам судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы истца о том, что он обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора, в связи с обнаружением им опечатки в банковском договоре и необходимостью ее исправления, так как истцом в соответствии со ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представлены доказательства в обоснование указных доводов. Как следует из заявления Якимова И.Б., адресованного 25.08.2011 г. в Управление Росреестра по Москве, он просил приостановить регистрацию договора купли-продажи на 90 календарных дней не для исправления опечатки в договоре аренды банковского сейфа, а для сбора недостающих документов (л.д. 55).

Доводы апелляционной жалобы третьего лица Мякишевой С.В. о том, что суд не извещал ее о дате судебного заседания, назначенного на 28 февраля 2012 года, не могут служить основанием к отмене судебного решения, поскольку обжалуемое решение не нарушает прав Мякишевой С.В. Кроме того, судом было выполнено требование статьи 113 ГПК РФ об извещении третьего лица Мякишевой С.В. судебной повесткой, которая была отправлена заказным письмом с уведомлением (л.д. 92).

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, доводы апелляционных жалоб по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 28 января 2012 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы Якимова И.Б., Мякишевой С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи