Вопрос: Нашему обществу принадлежит объект незавершенного строительства (свидетельство о праве собственности от 2010 г. и договор купли-продажи у другого общества). Собираемся оформить землю, необходимую для эксплуатации здания, на льготных условиях в собственность или аренду. Земля муниципальная. Возможно ли это? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2012 г.)

Нашему обществу принадлежит объект незавершенного строительства (свидетельство о праве собственности от 2010 г. и договор купли-продажи у другого общества). Собираемся оформить землю, необходимую для эксплуатации здания, на льготных условиях в собственность или аренду. Земля муниципальная. Возможно ли это?

По общему правилу земельный участок для целей строительства предоставляется по результатам проведения торгов (ст. 30 ЗК РФ). Эта процедура регламентирована ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Но в ряде случаев закон предусматривает льготный порядок приобретения прав на земельный участок, то есть без торгов (конкурсов, аукционов). Речь идет о ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение этой земли. Причем собственник здания, строения, сооружения может приобрести земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, как в аренду, так и в собственность.

В вашем случае речь идет об объекте незавершенного строительства, который прямо не поименован в ст. 36 ЗК РФ в качестве основания приобретения прав на земельный участок на льготных условиях. Кроме того, объект незавершенного строительства имеет особый правовой статус, отличный от статуса здания, строения сооружения. С одной стороны, незавершенка относится к недвижимым вещам, поскольку объект прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). С другой стороны, использовать объект недвижимости в качестве здания, строения, сооружения можно только после ввода его в эксплуатацию. Об этом сказано в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10). Именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

Муниципалитеты выносят отказы по заявлениям с просьбой предоставить землю на основании ст. 36 ЗК РФ в собственность под незавершенкой. И судебная практика подтверждает правомерность этих отказов (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08). Таким образом, вы не сможете приобрести земельный участок под незавершенкой в собственность по ст. 36 ЗК РФ без торгов.

Однако вы имеете право приобрести земельный участок без проведения торгов в аренду, так как право собственности на принадлежащий вам объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 января 2012 г. (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Указанная норма введена Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты РФ". Для этого вам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок (ч. 5 ст. 36 и ст. 29 ЗК РФ). К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (копию свидетельства о госрегистрации общества или выписку из ЕГРЮЛ, копию свидетельства о праве собственности и выписку из ЕГРП на незавершенку, кадастровый паспорт земельного участка, копии доверенности и паспорта представителя заявителя).

О. Романов,

"ЭЖ"

1 июня 2012 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2012 г.