Комментарий к приказу Федеральной антимонопольной службы от 30.03.2012 N 203 "О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года N 67" (А. Гусев, "Бюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2012 г.)

Комментарий к приказу Федеральной антимонопольной службы от 30.03.2012 N 203 "О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года N 67"

Заключение договоров аренды имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, исключительно путем проведения конкурса или аукциона регламентировано ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ*(1). Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества установлены Приказом ФАС РФ N 67*(2) (далее - Правила). В соответствии с разъяснениями ФАС, направленными Письмом от 09.03.2010 N АЦ/6081, Приказ N 67 вступил в силу 07.03.2010. Начиная с этой даты органы власти, государственные и муниципальные учреждения и иные лица, осуществляющие функции по организации и проведению торгов на право заключения договоров, должны руководствоваться правилами, утвержденными данным нормативным документом.

На основании вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о его продлении.

Для справки. Случаи, когда соблюдать правило об обязательном проведении торгов не нужно, перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ. В частности, проведение конкурсных процедур не требуется в случаях заключения договоров на предоставление имущества в аренду:

- государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБР;

- государственным и муниципальным учреждениям;

- адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

- образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм;

- для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

- являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество. Так, не требуется осуществлять конкурсные процедуры для заключения договора на предоставление в аренду площадей для размещения кофейных автоматов, банкоматов и т.д.

Кроме того, заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 N 677 "Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук)" (п. 3.1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ).

Комментируемым Приказом ФАС РФ N 203*(3) в указанные Правила внесены следующие изменения.

Сроки размещения извещения о проведении конкурса и аукциона. Согласно внесенным изменениям извещение о проведении конкурса должно размещаться на официальном сайте торгов не менее чем за 30 дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. Заметим, что ранее извещение должно было быть размещено не менее чем за 30 дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. По общему правилу течение срока начинается на следующий день после наступления события, которым определено его начало (ст. 191 ГК РФ). То есть последним днем подачи заявок на участие в конкурсе должен быть как минимум 31-й день со дня размещения извещения на официальном сайте в Интернете.

Напомним, что Извещение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения (п. 31 Правил):

- наименование, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона организатора конкурса;

- место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество;

- целевое назначение государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору;

- начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом;

- срок действия договора;

- срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, электронный адрес сайта в сети Интернет*(4), на котором размещена конкурсная документация, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена;

- место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе, место и дата рассмотрения таких заявок и подведения итогов конкурса;

- требование о внесении задатка, а также размер задатка, в случае если в конкурсной документации предусмотрено требование о внесении задатка;

- срок, в течение которого организатор конкурса вправе отказаться от проведения конкурса, устанавливаемый с учетом положений п. 33 Правил;

- указание на то, что участниками конкурса могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с ч. 3 и 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в случае проведения конкурса в отношении имущества, предусмотренного указанным законом.

Наиболее существенные изменения претерпели сроки размещения извещения о проведении аукциона. Согласно внесенным изменениям извещение о проведении аукциона должно быть размещено на официальном сайте торгов не менее чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе (п. 103 Правил). Ранее извещение должно было размещаться не менее чем за 30 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе.

Сведения, включаемые в конкурсную документацию и документацию об аукционе. Конкурсная документация, а также документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса (извещения о проведении аукциона), должна содержать сведения, указанные в п. 40 и 104 Правил. В состав таких сведений включается информация о сроке с даты подписания протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, в течение которого победитель конкурса должен подписать проект договора (срок, в течение которого победитель аукциона должен подписать проект договора). Указанные сроки должны были определяться организатором конкурса (аукциона) самостоятельно. Приказом ФАС РФ N 203 указанная норма была скорректирована.

Так, согласно новой редакции пп. 14 п. 40 Правил конкурсная документация должна содержать сведения о сроке, в течение которого должен быть подписан проект договора, составляющий не менее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе либо протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе в случае, если конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя. В свою очередь, документация об аукционе также должна включать срок, в течение которого должен быть подписан проект договора; составляющий не менее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола аукциона либо протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя (пп. 14 п. 114 Правил).

Напомним, что к конкурсной документации (документации об аукционе) прилагается проект договора (в случае проведения конкурса (аукциона) по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации (документации об аукционе). Сведения, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе), должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Заключение договора. В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Указанный договор может не заключаться в случае установления факта:

- проведения ликвидации такого участника конкурса - юридического лица или принятия арбитражным судом решения о признании такого участника конкурса - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;

- приостановления деятельности такого лица в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- предоставления таким лицом заведомо ложных сведений.

Согласно п. 98 Правил договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса. В соответствии с изменениями, внесенными Приказом ФАС РФ N 203, установлен прямой запрет на снижение цены договора ниже начальной (минимальной) цены не только в момент заключения договора, но и в течение всего времени его исполнения. Вместе с тем указанными изменениями предоставлено право увеличить указанную цену по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Так, например, при заключении договора аренды размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Последствия признания конкурса или аукциона несостоявшимися. В соответствии с п. 74, 135 Правил конкурс (аукцион) признается несостоявшимся, если принято решение об отказе в допуске к участию в нем всех заявителей или о допуске к участию в конкурсе (аукционе) и признании участником конкурса (аукциона) только одного заявителя.

Если в конкурсной (аукционной) документации предусмотрено два лота и более, конкурс (аукцион) признается несостоявшимся только в отношении того лота, решение об отказе в допуске к участию в торгах по которому принято относительно всех заявителей или решение о допуске к участию в торгах по которому и признании участником конкурса (аукциона) принято относительно только одного заявителя. При этом организатор конкурса (аукциона) обязан вернуть задаток заявителям, подавшим заявки на участие в нем, в течение пяти рабочих дней с даты признания конкурса (аукциона) несостоявшимся, за исключением заявителя, признанного участником конкурса (аукциона). Это требование применяется, если в конкурсной (аукционной) документации было установлено требование о внесении задатка.

В соответствии с п. 101, 151 Правил (в редакции Приказа ФАС РФ N 203) в случае если конкурс (аукцион) признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе (аукционе) либо признания участником конкурса (аукциона) только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе (аукционе), в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной (аукционной) документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса (аукциона), организатор конкурса (аукциона) обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Обратите внимание! В случае если конкурс (аукцион) признан несостоявшимся по основаниям, не указанным в п. 101, 151 Правил, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия конкурса (аукциона).

А. Гусев,

к.п.н., редактор журнала "Бюджетные организации:

акты и комментарии для бухгалтера"

"Бюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

*(2) Приказ ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".

*(3) Приказ ФАС РФ от 30.03.2012 N 203 "О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года N 67".

*(4) В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.09.2010 N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов" информация о проведении конкурсов или аукционов должна быть размещена на сайте www.torgi.gov.ru.