Роль деятельности бюро технической инвентаризации (БТИ) в осуществлении гражданско-правовых сделок, связанных с долевым строительством и исчислением налогов на жилые помещения (Д. Карпухин, "Жилищное право", N 7, июль 2012 г.)

Роль деятельности бюро технической инвентаризации (БТИ) в осуществлении гражданско-правовых сделок, связанных с долевым строительством и исчислением налогов на жилые помещения

Правоприменительная практика осуществления гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями показывает, что потенциальным контрагентам приходится заключать не только договор и регистрировать сделки в Росреестре, но и в обязательном порядке приобщать к договорам документацию из бюро технической инвентаризации (БТИ). Это специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро. Справка об инвентаризационной стоимости жилья, экспликация и поэтажный план являются неотъемлемыми атрибутами любой гражданско-правовой сделки, совершаемой с жилыми помещениями. Кроме того, исчисление налогов на жилые помещения собственников также осуществляется при непосредственном участии БТИ. Анализу некоторых правовых аспектов, связанных с деятельностью указанной структуры, посвящена настоящая статья.

Как известно, в любой возмездной сделке с жилыми помещениями важную роль играет финансовая составляющая. Основой для исчисления рыночной стоимости квартир является их общая площадь. Продавец в лице фирмы-застройщика определяет стоимость одного квадратного метра жилого помещения, которая умножается на площадь квартиры, и таким образом покупатель получает окончательную цену жилого помещения. Однако на практике часто возникают ситуации, когда фирма-застройщик определяет в инвестиционном договоре ориентировочную общую площадь жилого помещения, так как заявленные проектные показатели общей площади квартиры могут не совпадать с общей площадью фактически построенного жилья по результатам обмеров БТИ. Указанное обстоятельство создает предпосылки для пересмотра ранее прописанной в договоре цены в сторону ее увеличения.

В правоприменительной практике возник вопрос: "На каких основаниях может быть осуществлен перерасчет общей площади квартиры после ввода объекта в эксплуатацию?" Один из подобных случаев был рассмотрен в Определении Московского городского суда от 8 декабря 2011 г. по делу N 33-40339, в котором решение суда первой инстанции было оставлено без изменений, а кассационная жалоба - без удовлетворения*(1). Из обстоятельств дела следовало, что истец в лице компании-застройщика обратился в суд с иском к ответчику о взыскании доплаты за квадратные метры общей площади квартиры, занимаемой межкомнатными перегородками в размере, соответствующем условиям дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил признать недействительным дополнительное соглашение к инвестиционному договору, предусматривающее оплату площади, занимаемой межкомнатными перегородками, дополнительно к общей площади квартиры, так как в инвестиционном договоре не были предусмотрены проектные показатели фактической площади квартиры.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика по доводам кассационной жалобы.

Судом первой инстанции было установлено, что между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор о совместном участии сторон в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса.

Согласно п. 1.4.3 инвестиционного договора ответчик осуществлял инвестирование в реализацию инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционным договором и Законом РФ N 39 от 25.02.99 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Пунктом 3.1 инвестиционного договора ответчик обязался профинансировать путем внесения инвестиционного взноса связанные с реализацией проекта работы в объеме, установленном инвестиционным договором, а истец обязался осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать ответчику отдельное жилое помещение с проектным номером (соответствующего типа), ориентировочной общей площадью (кв. м), на соответствующе этаже, в корпусе объекта второй очереди строительства многоэтажного жилого комплекса по определенному адресу.

В дальнейшем между сторонами было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору, по условиям которого в соответствии с пунктом 1.1 стороны определили, что занимаемая межкомнатными перегородками площадь является оплачиваемой. Фактическая площадь квартиры составляет сумму площади квартиры, занятой межкомнатными перегородками, и общей площади квартиры по итогам обмеров органами технической инвентаризации и подлежит оплате ответчиком из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры, установленной п. 5.1 инвестиционного договора.

Подп. 3 п. 1.1 дополнительного соглашения к инвестиционному договору предусмотрено, что в случае превышения фактической площади квартиры относительно проектных показателей ответчик обязан доплатить истцу недоплаченную сумму с учетом площади, занимаемой межкомнатными перегородками.

Подп. 4 п. 1.1 дополнительного соглашения предусмотрел размер площади, занимаемой межкомнатными перегородками.

В 2008 году объект, в котором расположена квартира, был сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.

В п. 5.1 инвестиционного договора определено, что инвестиционный взнос ответчика определен сторонами в размере, эквивалентном определенной сумме в долларах США из расчета стоимости 1 кв. м в рублевом эквиваленте.

БТИ были произведены соответствующие обмеры квартиры ответчика и процессуально оформлены поэтажный план и экспликация квартиры, в которых были определены этаж расположения квартиры, количество комнат, их общая площадь.

Московский городской суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик обязан произвести доплату истцу в связи с изменением общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ относительно проектных показателей на определенное количество квадратных метров и с учетом площади, занимаемой межкомнатными перегородками, возведенными ответчиком на стадии строительства.

Довод кассационной жалобы истца о том, что площадь квартиры, занимаемая межкомнатными перегородками, была определена истцом, а не органами технической инвентаризации, что свидетельствует о незаконности требований истца о взыскании стоимости указанной площади, является необоснованным, поскольку из материалов дела видно, что площадь, занимаемая межкомнатными перегородками, была определена по соглашению сторон в дополнительном соглашении, а в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, фактическая площадь жилого помещения после введения в эксплуатацию объекта может быть определена только на основе обмеров, произведенных БТИ, но это не означает, что окончательная стоимость жилья будет определена только на основе полученных данных. Если между застройщиком (продавцом) и гражданином (покупателем) заключено дополнительное соглашение о том, что площадь межкомнатных перегородок входит в общую стоимость квартиры, то в окончательную стоимость жилого помещения будет включена стоимость метров, которые они (перегородки) занимают. Если фактическая площадь жилого помещения по данным БТИ окажется меньше ориентировочной общей площади жилья, определенной проектной документацией, то окончательная стоимость жилого помещения должна уменьшиться для покупателя.

В этой связи интерес представляет Определение Московского городского суда от 26 сентября 2011 г. по делу N 33-30836, в котором было оставлено без изменения решение суда первой инстанции, признавшего право истицы требовать уменьшения окончательной стоимости жилого помещения в случае, если фактические данные БТИ, устанавливающие общую площадь квартиры, меньше тех, которые первоначально были заявлены в договоре*(2).

Истица обратилась в суд с иском к ответчику - фирме-застройщику - о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору на участие в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней и ответчиком была заключена сделка долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, которая была оформлена договором. В рамках указанной сделки истица приняла на себя обязательства дольщика по внесению в установленный договором срок денежных средств в определенной условиями сделки сумме для направления их на строительство многоквартирного жилого дома. Ответчик, в свою очередь, принял обязательства застройщика, выразившиеся в обязанности передать ей объект долевого строительства - квартиру в строящемся доме. В договоре долевого строительства содержалось условие о том, что проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта дома. При этом п. 3.5 договора предусматривал обязанность застройщика осуществить возврат дольщику излишне уплаченных средств в случае, если общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ окажется менее той, что указана в пункте 1.1.2 договора, на определенное количество квадратных метров. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются дольщику на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней со дня получения застройщиком такого заявления. Руководствуясь п. 3.5 договора, истица обратилась к ответчику с письменным заявлением о возврате излишне оплаченных денежных средств, однако ей было отказано.

Также указанный пункт договора содержит условие о том, что проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта дома.

Также судом установлено, что ответчик передал истице по акту приема-передачи объект долевого строительства, а Управлением Росреестра по г. Москве было зарегистрировано право собственности истицы на объект долевого строительства, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

При этом акт приема-передачи квартиры по договору на участие в долевом строительстве жилого дома и свидетельство о государственной регистрации права содержат данные об общей площади квартиры.

Разрешая спор между сторонами, суд обоснованно исходил из того, что истице была передана квартира, общая площадь которой была меньше той, которая была указана в договоре.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что разница между проектной площадью квартиры и реальной площадью, уточненной после обмеров БТИ, является основанием для возникновения у ответчика обязанности осуществить возврат истице излишне уплаченных средств.

Руководствуясь п. 3.5 договора, истица обратилась к ответчику с письменным заявлением о возврате излишне оплаченных денежных средств, однако ей было отказано. Ответчик в обосновании отказа о возврате излишне уплаченных средств указывал, что между сторонами оформлены документы, удостоверяющие прекращение обязательств по договору об участии в долевом строительстве, что подтверждено актом о выполнении обязательств по договору и актом приема-передачи квартиры. В акте о выполнении обязательств по договору стороны зафиксировали фактическую площадь квартиры, определенную по результатам обмеров БТИ в жилом доме по окончании строительства. Пунктом 2 указанного акта стороны определили, что изменение площади квартиры не влечет изменения общей цены договора, установленной в п. 3.3 договора.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что договор об участии в долевом строительстве был подписан обеими сторонами, прошел процедуру государственной регистрации в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и не оспаривался сторонами или иными лицами, чьи права или законные интересы были затронуты данным договором.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что подписание истицей акта о выполнении обязательств по договору и акта приема-передачи не влечет прекращения права предъявления требований о возврате излишне оплаченных денежных средств, в связи с чем правомерно взыскал с ответчика в пользу истицы излишне уплаченные денежные средства по договору на участие в долевом строительстве.

Поводов не согласиться с указанными выводами суда не имеется, так как они основаны на материалах дела и обстоятельствах, установленных на судебном заседании.

Суд кассационной инстанции указал, что довод кассационной жалобы о неправильном и необоснованном выводе суда о том, что подписание истицей акта о выполнении обязательств по договору не влечет прекращения права предъявить требование о возврате излишне оплаченных денежных средств, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку сводится к иному толкованию закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не оценил и не принял во внимание то, что в акте о выполнении обязательств по договору стороны определили, что изменение площади квартиры не влечет изменения общей цены договора, установленной в п. 3.3 договора, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку сводится к иной оценке доказательств по делу.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не принял во внимание, что в пункте 6 акта о выполнении обязательств по договору стороны подтвердили отсутствие имущественных и денежных претензий друг к другу, а истица приняла по акту приема-передачи квартиру, указав в пункте 4, что финансовые обязательства сторон выполнены в полном объеме, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку не опровергает выводы суда.

Таким образом, фирмы-застройщики обязаны вернуть дольщикам выплаченные последними деньги в тех случаях, когда окончательная площадь квартир ниже, чем заявленная в проектной документации и зафиксированная в договоре об участии в долевом строительстве. Юридическим доказательством обоснованности доводов истца в данном случае будут являться обмеры, осуществленные БТИ и зафиксированные в техническом паспорте и другой документации. Кроме того, акты приема-передачи, акты о вводе в эксплуатацию и другие документы, фиксирующие отсутствие претензий со стороны участника объекта долевого строительства к застройщику, не означают прекращения обязательств со стороны фирмы-застройщика по договору об участии в долевом строительстве, в котором зафиксирована обязанность вернуть дольщику разницу между условной и фактически выплаченной суммами средств в случае, если фактическая площадь жилья окажется меньше первоначально заявленной.

Другой проблемой, связанной с оформлением документации БТИ, является уплата налога на жилое помещение. Анализ правоприменительной практики свидетельствует, что истцы часто предъявляют претензии к налоговым органам по вопросам исчисления налога на объекты недвижимости. Как правило, суть претензии сводится к необоснованному завышению налога со стороны налоговых инстанций. Так, Определением Московского городского суда от 22 декабря 2011 г. по делу N 33-42599 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконными действий и решения государственного органа о начислении налога на жилое помещение собственника*(3).

Истица обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий и решения государственного органа, просила признать начисление ИФНС по г. Москве налога на имущество физических лиц за 2010 г. на соответствующую сумму на имя истицы и возложение ИФНС обязанности по уплате налога на имущество физических лиц за 2010 г. незаконными и необоснованными.

Заявленные требования заявительница мотивировала тем, что налоговая база при расчете размера налога была определена неправильно. В соответствии с данными ИФНС от 2009 г. налоговая база - инвентаризационная стоимость квартиры - составляла 326 990 руб. 76 коп. Сведений о переоценке БТИ указанной квартиры не имеется. По мнению заявительницы, ИФНС по г. Москве незаконно, в одностороннем порядке увеличило налоговую базу на сумму 31 063 руб. 19 коп., что привело к необоснованному завышению суммы налога, предъявленной заявительнице к оплате, на 62 руб. 13 коп.

Представительница ответчика указала, что налоговой базой для исчисления налога на квартиру за 2010 г. является инвентаризационная стоимость квартиры в размере 358 053 руб. 95 коп., которая была определена ТБТИ, и данные об этой инвентаризационной стоимости были представлены данным органом в ИФНС N 23 посредством электронной базы.

Судом первой инстанции было установлено, что истица является собственником квартиры и плательщиком налога на имущество физических лиц. Суд указал, что порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (в том числе порядок определения налоговой базы по налогу на строения, помещения и сооружения) регулируется нормами Закона Российской Федерации от 09.12.1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. На основании п. 1 ст. 2 указанного Закона объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Согласно п. 2 ст. 5 Закона налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Порядок расчета такой стоимости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности. В п. 4 указано, что органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы, осуществляющие государственный технический учет, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года. Форма сведений, необходимых для исчисления налогов, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

В целях применения Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" Министерством Российской Федерации по налогам и сборам издана Инструкция по применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" от 02.11.1999 г. N 54, согласно которой налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (п. 3). Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы технической инвентаризации, осуществляющие оценку строений, помещений и сооружений, обязаны ежегодно до 1 марта предоставлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов на имущество физических лиц, по состоянию на 1 января (п. 11).

Указанные положения также содержатся в Приказе Минстроя от 04.04.1992 г. N 87 "Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности" (п.п. 1.3, 3.1, 3.2). Согласно Порядку оценки, заказчиками работ по оценке объектов обложения налогом выступают органы исполнительной власти национально-государственных и административно-территориальных образований. Исполнителями работ по оценке объектов обложения налогом являются местные бюро технической инвентаризации, которые при необходимости привлекают на договорной основе страховые, проектные, строительные и иные организации. Оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующими нормами технической инвентаризации и регистрации, а также настоящим Порядком оценки (п. 1.3, 1.4).

Московский городской суд подтвердил правильность выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя, поскольку начисление заявителю налога на имущество физических лиц за 2010 г. произведено ИФНС по г. Москве в соответствии с законом, нарушений законных прав заявителя не усматривается.

Истица в обоснование своих доводов, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представила суду доказательств того, что ИФНС г. Москвы были нарушены ее права и свободы.

Налог был начислен в соответствии с данными БТИ, требований об оспаривании действий БТИ истицей не заявлялось.

Таким образом, при рассмотрении споров о сумме начисляемого налога на квартиру, принадлежащую собственнику - физическому лицу, следует учитывать, что налоговой базой в данном случае является инвентаризационная стоимость квартиры, определяемая в соответствии с методиками и документацией БТИ. При оспаривании суммы налога нужно рассматривать не только законность процедуры его начисления, осуществляемой налоговыми органами, но и порядок его исчисления, определяемого БТИ, то есть оспариваться могут нормы как процессуального, так и материального права.

Выводы:

1. Анализ правоприменительной практики показывает, что в сфере долевого строительства при составлении инвестиционных договоров и договоров об участии в долевом строительстве в отношении строящегося объекта недвижимости сформировались пруденциальные нормы - "условная цена" и "ориентировочная цена", которые не имеют официальных юридических определений и используются в связи с тем, что отсутствует достоверное документальное подтверждение общей площади квартиры. Бюро технической инвентаризации (БТИ) в указанном случае выступает в качестве структуры, которая опосредованно формирует окончательную цену на жилое помещение, осуществляя обмеры введенной в эксплуатацию квартиры и фиксируя полученные данные в соответствующей документации.

2. Потенциальным приобретателям жилых помещений по инвестиционным договорам и договорам об участии в долевом строительстве следует учитывать сложившуюся практику включения фирмой-застройщиком в общую площадь жилых помещений площадь, занимаемую межкомнатными перегородками. Как правило, указанное условие должно содержаться в инвестиционном договоре, договоре об участии в долевом строительстве либо в дополнительном соглашении, заключенном между контрагентами. Судебная практика свидетельствует, что достигнутая договоренность между сторонами по данному вопросу является основанием для удержания с приобретателя указанной суммы. В случаях, когда общая площадь жилого помещения введенной в эксплуатацию квартиры оказывается ниже ранее заявленной "ориентировочной" или "условной" общей площади, фирма-застройщик обязана выплатить приобретателю жилья соответствующую разницу. Положение об этом должно быть зафиксировано в соответствующем инвестиционном договоре или договоре об участии в долевом строительстве. При этом подписанные приобретателем жилья акт о вводе в эксплуатацию квартиры и акт сдачи-приемки жилья, указывающие на отсутствие претензий покупателя по цене приобретаемой квартиры, имеют второстепенное значение по отношению к заключенному договору.

3. Бюро технической инвентаризации является субъектом, формирующим налоговую базу на жилые помещения, так как именно БТИ определяют инвентаризационную стоимость квартиры, которую кладут в основу при исчислении налогов на жилые помещения.

Д. Карпухин,

к.и.н., доцент кафедры

международного права и прав человека МГПУ

"Жилищное право", N 7, июль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определение Московского городского суда от 8 декабря 2011 г. по делу N 33-40339.

*(2) Определение Московского городского суда от 26 сентября 2011 г. по делу N 33-30836.

*(3) Определение Московского городского суда от 22 декабря 2011 г. по делу N 33-42599.