Вопрос: Физические лица заключили договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме. Продавцу переданы деньги, покупателю - земельный участок. Стороны подали документы в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности. Но после подачи документов продавец заявил, что передумал регистрировать сделку, готов вернуть деньги и принять участок, поэтому подал в регистрационную палату заявление о приостановке государственной регистрации. Покупатель не согласен возвращать участок. Какие последствия влекут для покупателя такие действия продавца и как покупатель может защитить свои права? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.)

Физические лица заключили договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме. Продавцу переданы деньги, покупателю - земельный участок. Стороны подали документы в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности. Но после подачи документов продавец заявил, что передумал регистрировать сделку, готов вернуть деньги и принять участок, поэтому подал в регистрационную палату заявление о приостановке государственной регистрации. Покупатель не согласен возвращать участок.

Какие последствия влекут для покупателя такие действия продавца и как покупатель может защитить свои права?

В соответствии с п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Право собственности на земельный участок, который имеет собственника, согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) может перейти к другому лицу, в том числе и на основании договора купли-продажи.

Поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ), механизм их отчуждения и переход права собственности на них подчиняются особому режиму, установленному гражданским и земельным законодательством для сделок с недвижимым имуществом.

Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В качестве существенных для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) будут выступать условия о его предмете и цене объекта недвижимости (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Условие о предмете считается согласованным, если оно позволяет точно определить отчуждаемый земельный участок (его размер, его местонахождение, целевое назначение, разрешенное использование и т.п.).

Форма договора продажи земельного участка определена в ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Отметим, что гражданское законодательство не предусматривает требования государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, в отличие от, например, договора купли-продажи жилой недвижимости (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Поэтому в том случае, если в рассматриваемой ситуации сторонами в договоре, облеченном в установленную ст. 550 ГК РФ форму, были согласованы предмет договора и цена отчуждаемого земельного участка, договор купли-продажи земельного участка между ними является заключенным.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и земельного участка, является передача этого имущества покупателю (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Как следует из положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (например акта приема-передачи), если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме фактической передачи товара, продавец обязан также передать покупателю право собственности на вещь. При этом в отношении недвижимости пунктом 1 ст. 558 ГК РФ установлено, что переход права собственности на нее по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникнет с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Как указано в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иными словами, государственная регистрация имеет правоподтверждающий характер (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09-11430/07-С6) и не может подменять собой основания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N ВАС-5855/11).

В п. 60 Постановления N 10/22 отмечено также, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Данной позиции придерживаются и правоприменители (смотрите, например, решения Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от 02.12.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://krasnogvardeysky.adg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id&cl=1, Красноярского районного суда Самарской области от 02.08.2010, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://krasnoiarsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=946;cl=1).

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Так, поскольку земельный участок в рассматриваемой ситуации приобретен по договору купли-продажи, то государственная регистрация перехода права собственности на него проводится на основании совместного заявления сторон данного соглашения или уполномоченных ими на то лицами при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Вместе с тем до внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним или до принятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлению сторон договора (п. 4 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ, если с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации прав обратилась только одна сторона договора, регистрация приостанавливается на срок не более месяца, о чем уведомляется другая сторона. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав (заявитель вновь не выразит свою волю на регистрацию перехода права), государственный регистратор откажет сторонам договора в государственной регистрации прав.

Однако согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку действующим законодательством не установлено иное, продавец не вправе отказываться от исполнения своего обязательства по передаче права собственности на земельный участок покупателю. В этом случае переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного по требованию покупателя (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Так, в силу положений п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (смотрите, например, решение Люберецкого городского суда Московской области от 21.03.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://luberetzy.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1& id=50600261104120923571251000134652). При этом в п. 61 Постановления N 10/22 разъяснены условия удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Во-первых, покупателем должен быть доказан факт уклонения продавца от регистрации права. В качестве такового судами может быть квалифицирован и односторонний отзыв заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавцом земельного участка после выполнения сторонами всех условий достигнутого соглашения (смотрите, например, заочное решение Истринского городского суда Московской области, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://istra.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=5 0600151104011525387341000220635). Во-вторых, такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (если договором продажи недвижимости особо не оговорено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации покупателю следует обратиться в районный суд по месту нахождения земельного участка*(1) с иском к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок.

Обращаем внимание на то, что согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ на уклоняющуюся от государственной регистрации сторону могут быть возложены убытки другой стороны, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

3 июля 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" по месту нахождения недвижимого имущества рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.