Зоркольцев Р.Д. Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости. - Специально для системы ГАРАНТ, 2012 г.

Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости

В статье со ссылкой на судебную практику последнего времени анализируется перспектива судебного спора о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости, когда с гражданином вместо договора участия в долевом строительстве заключены договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Граждане, намеренные приобрести недвижимость для проживания (квартиры в строящихся домах или отдельные загородные коттеджи вместе с земельными участками), сталкиваются с проблемой оформления договорных правоотношении с застройщиками. Нередко с ними заключаются не договоры участия в долевом строительстве, а предварительные договоры купли-продажи или договоры инвестирования.

В существующей российской действительности застройщики (именующие себя в соответствии с договорами продавцами, соинвесторами, инвесторами-застройщиками) часто допускают просрочку исполнения обязательств по строительству жилья и сдачи объекта, в результате чего к ним предъявляют претензии их контрагенты - заказчики жилья (или инвесторы, как они именуются в соответствии с договорами инвестирования).

В данной работе дана оценка перспективе судебного дела, в котором граждане будут намерены взыскать неустойку за такую просрочку, основываясь на заключенных с ними предварительных договорах купли-продажи недвижимости или договорах инвестирования.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учетом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам в большей степени законодательства о защите прав потребителей, нежели законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Применение в деле законодательства о защите прав потребителей позволяет взыскать законную неустойку, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), равную 3 процентам цены работ за каждый день просрочки выполнения работы, но не более общей цены заказа (п. 5 ст. 28 Закона).

Вместе с тем, однако, судебная практика складывается таким образом, что, несмотря на длительную просрочку выполнения работ, размер заявляемой по такого рода делам неустойки (в размере общей цены работ) значительно уменьшается судом на основании ст. 333 ГК РФ.

Что касается Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), то он предусматривает иные (меньшие) санкции за нарушение обязательств исполнителями (застройщиками), а именно возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования, уплачиваемых в двойном размере. Причем такие санкции применяются как при просрочке нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства без расторжения договора (ч. 2 ст. 6 Закона), так и если заказчик (участник долевого строительства - гражданин) отказывается от исполнения договора или договор расторгается в судебном порядке с возвратом ему уплаченных денежных сумм (ч. 2 ст. 9 Закона).

Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом возможно применение к указанным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.

Применение Закона о защите прав потребителей

Закон о защите прав потребителей применяется в случаях, когда гражданин заказывает строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В предварительных договорах и договорах инвестирования может предусматриваться, что инвестор-застройщик обеспечивает строительство жилых помещений (квартиры, жилого дома или коттеджа и помещений вспомогательного использования), предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в доме. Вместе с тем в договорах может не указываться, чьих именно нужд - покупателя (инвестора) или каких-то иных, третьих лиц (если иметь в виду, что практически допускается уступка инвестором-покупателем права требования по таким договорам). Таким образом, независимо от доводов сторон (которые будут противоположными - при рассмотрении спора истец будет утверждать, что заказывал строительство для своих собственных нужд, а инвестор-застройщик - что это инвестиции инвестора, которые он вложил в строительство помимо инвестиций инвестора-застройщика) суд может истолковать такие условия исходя из своей оценки, разрешив этот принципиальный для дела вопрос по своему усмотрению.

Других прямых положений в пользу применения законодательства о защите прав потребителей предварительные договоры купли-продажи или договоры инвестирования могут не содержать, а доводы истца (гражданина) в этом отношении могут быть любыми, и они подлежат оценке судом.

Что касается возможных аргументов ответчика в противовес, то он, скорее всего, будет склонен считать, что в деле не могут применяться ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон об участии в долевом строительстве, а подлежит применению ГК РФ и законодательство об инвестиционной деятельности. Предварительные договоры и договоры инвестирования составляются в практической деятельности так, что содержат достаточно норм, чтобы быть положенными в основу таких доводов: это может явствовать, в частности, из названия, преамбулы, предмета договоров, их содержания (совокупности прав и обязанностей сторон).

Применение Закона об участии в долевом строительстве

Договоры инвестирования, заключаемые в практической деятельности, могут прямо предусматривать, что на отношения сторон по договору положения Закона об участии в долевом строительстве не распространяются, при этом может делаться ссылка на п. 3 ст. 1 Закона.

В п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве указано, что действие настоящего закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

При всем том, что эта норма не применяется к правоотношениям сторон по договорам инвестирования и предварительным договорам купли-продажи будущей жилой недвижимости (поскольку гражданин - покупатель, инвестор не является индивидуальным предпринимателем), ссылки ответчика на то, что в деле должен быть применен ГК РФ и законодательство об инвестиционной деятельности, при всех прочих аргументах, основанных на содержании договоров, могут иметь место.

Законодательство об инвестиционной деятельности ставит инвестора и застройщика в положение сотрудничающих лиц, то есть скорее, в равное положение, нежели в положение отношений между "слабым" и "сильным", как это делает Закон об участии в долевом строительстве применительно к заказчику (участнику долевого строительства), считая его слабой стороной в обязательстве, а потому нуждающейся в большей законодательной защите, - и к застройщику, считая его более сильной стороной в обязательстве.

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Гражданский кодекс РФ в части возможности такого взыскания отсылает к условиям договора (ст. 330, п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ). Однако в практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условий о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматривается. В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определенных сумм (задатка, пени). Ответственности продавца за просрочку выполнения работы договорами, как правило, не предусматривается.

Более того, по условиям договоров денежные средства должны перечисляться продавцу не позднее определенного срока, а в действительности покупатель может их перечислить несвоевременно, что даст повод застройщику (продавцу) для начисления пени в размере, предусмотренном договором.

Принимая во внимание эти обстоятельства, при возникновении спора ответчик может предъявить встречный иск о взыскании неустойки за просрочку внесения предусмотренных договором сумм. И хотя возражения против этого иска при определенных условиях могут иметься (например, пропуск срока исковой давности, если с момента возникновения права требовать выплаты пени прошло свыше 3 лет), тем не менее, такой иск ответчика не исключен в качестве одного из способов защиты против исковых требований истца.

Нужно иметь в виду, что в практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи и договора инвестирования может иметься привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты. При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств. Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: "акт сверки по договору инвестирования". Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учетом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Исходя из ч. 9 ст. 4 данного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Судебная практика

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 года (по гражданским делам), утвержденном постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 года, со ссылкой на Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года, утвержденное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ (оба документа были приняты до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве), указано, что гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд. Поэтому на данные правоотношения, возникшие между сторонами в указанных выше случаях, распространяется Закон о защите прав потребителей.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года (по гражданским делам), утвержденном постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 года, разъясняется, что Закон об участии в долевом строительстве к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При применении Закона о защите прав потребителей к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики Верховного Суда РФ о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 февраля 2012 года, указано, что к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Однако, как видно, эти выводы сделаны в отношении граждан, приобретающих квартиры, а не какие-либо иные объекты недвижимости (например, отдельные дома, коттеджи). Поэтому при применении указанных разъяснений в конкретных спорах с учетом буквального их толкования возможно широкое судейское усмотрение.

Анализ судебных актов (например, Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, Санкт-Петербургского городского суда) позволяет сделать вывод, что в последнее время наметилась тенденция судов применять буквальное толкование содержания заключенных договоров в сфере строительства недвижимости для граждан, с тем чтобы определить, подлежит ли применению к их отношениям по предварительным договорам купли-продажи будущей недвижимости Закон о защите прав потребителей и Закон об участии в долевом строительстве.

Так, например, один судебный состав Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (судьи Пильгун А.С., Климова С.В., Салтыкова Л.В.) по требованию о взыскании с должника неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору соинвестирования строительства, расценив, что к нему применяются положения Закона о защите прав потребителей (определение от 18 мая 2011 года N 33-14653) взыскал предусмотренную этим Законом неустойку, при этом снизив ее размер в следующих пропорциях:

- при цене объекта (квартиры) 74 954,88 доллара США суд снизил неустойку с этой суммы до суммы 5 000 долларов США;

- при цене объекта 76 972,50 доллара США - до 4 000 долларов США;

- при цене объекта 205 065 долларов США - до 7 000 долларов США;

- при цене объекта 108 072 доллара США - до 6 000 долларов США.

Просрочка исполнителя в этом деле составила в отношении разных граждан от двух с небольшим до трех и более лет. При этом суд согласился с доводами ответчика о том, что по независящим от него причинам, ответчик не смог исполнить перед истцами своих обязательств по передаче объектов строительства в определенный договором срок, поскольку не являлся непосредственным застройщиком.

Как видно, суд не руководствовался какой-либо логикой в том, до какого размера подлежит снижению неустойка, в какой пропорции от цены иска (цены квартиры) это необходимо делать. Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Поэтому разрешение вопроса, до какого размера снижать неустойку, является прерогативой и усмотрением суда.

Вместе с тем суд по этому делу применил и Закон об участии в долевом строительстве, хотя в нем предусмотрена иная ответственность - проценты в размере 1/130 ставки рефинансирования, которые уплачиваются в двойном размере.

Дословно в определении указано так:

"Сославшись на положения преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", разъяснения, данные Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29 сентября 1994 г., с последующими изменениями и дополнениями, а также на положения пункта 9 статьи 4 действующего в настоящее время Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и разъяснений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Письмо от 01.08.2005 г. N 0100/5932-03-32), суд правомерно признал, что к возникшим между истцами и ответчиком правоотношениям по приобретению жилья применяются нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Другой судебный состав (судьи Ермилова В.В., Аванесова Г.А., Чубарова Н.В.) по требованиям о признании истцов, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир, участниками долевого строительства, о признании права на проинвестированную долю в виде квартиры, или о признании имущественного права на передачу в собственность жилых помещений, не применил Закон об участии в долевом строительстве (определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда N 33-27394, N 33-30007, N 33-30014 от 20 сентября 2011 года). В этих делах при вынесении решений суды руководствовались ГК РФ, в частности, ст. 8, 11, 170, 421, 424 и 429 ГК РФ. Кроме того, суды ссылались и на Закон об участии в долевом строительстве, однако требования истцов не были связаны со взысканием неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Истцы заявляли о притворности сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ), однако суд не принял этот довод, так как истцы требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции (возврата всего полученного по сделке) не предъявляли (определение по делу N 33-27394).

Ответчики возражали, что они не являются застройщиками, так как не имеют в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства на нем многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство и права привлечения денежных средств участников долевого строительства; предварительные договоры купли-продажи квартиры сторонами не расторгнуты, являются действующими, между истцом и ответчиками существует только обязанность заключить иные сделки - основные договоры купли-продажи квартиры, договоры инвестирования или договоры долевого участия в строительстве истцом не заключались (определение по делу N 33-30007).

Здесь нужно отметить, что, видимо, суд оценивал в совокупности с другими доказательствами то обстоятельство, что кроме как предварительный договор, никакой иной договор с истцом не заключался, тогда как в различных практических ситуациях наряду с предварительным договором купли-продажи может быть заключен и договор инвестирования.

Далее, в отношении п. 2 ст. 170 ГК РФ суд указал (определение по делу N 33-30007), что по смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. При заключении с истцом договоров воля ответчиков была направлена именно на заключение предварительных договоров с истцом.

Довод кассационной жалобы о том, что предметами договоров фактически являются действия ответчиков по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность поименованных жилых помещений после принятия дома в эксплуатацию суд посчитал несостоятельным, так как из предварительных договоров купли-продажи следует, что предметами договоров являются обязательства сторон заключить в будущем договоры купли-продажи квартиры; условий об обязанности ответчиков передать в собственность истца конкретные жилые помещения в определенный срок предварительные договоры не содержат.

В конкретной ситуации, оценивая целесообразность обращения в суд, нужно анализировать предмет предварительного договора купли-продажи будущей жилой недвижимости, и когда этот анализ покажет, что договор содержит аналогичные условия и обязательства, можно понять, как будет расценивать их суд.

Вот еще один вывод суда, касающийся определения характера спорных правоотношения как отношений в области инвестирования, а не долевого участия в строительстве:

"Довод кассационной жалобы о том, что требования истца основаны на предусмотренном ст.ст. 12, 128, 130 ГК РФ способе защиты права - иск о признании прав на объект незавершенного строительства, не является основанием к отмене решения суда, поскольку спорными являются отношения в сфере инвестирования в строительство жилого комплекса, а положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 54 от 11 июля 2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). В то же время в соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".

В данном случае суд с ошибкой сослался на постановление N 54 от 11 июля 2011 года. Это постановление принято Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, а не Пленумом Верховного Суда РФ, и, следовательно, разъяснения, предусмотренные этим постановлением, применяются при разрешении споров, рассматриваемых в арбитражных судах применительно к правоотношениям, возникающим в сфере предпринимательской деятельности. В указанном постановлении предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Указанное правило применяется и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом в строительстве (п. 11 постановления).

Подобные выводы, которые приведены выше в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда N 33-27394, N 33-30007, содержатся и в определении N 33-30014, вынесенном тем же составом суда.

Такая же тенденция (учитывать буквальное толкование договора с учетом свободной воли сторон заключать договоры любого рода согласно ст. 421 ГК РФ) видна также из актов других судов.

Например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.2011 N 10492 (судьи Нюхтилина А.В., Корнильева С.А., Лебедев В.И.) по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру, выводы суда были такими:

"Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости"...

"Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости"...

"Основания рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи как притворную сделку отсутствуют, признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано"...

"...Заслуживают внимания доводы представителя ответчика о том, что и в кредитном договоре указана цель и обязательное условие использования кредитных денежных средств, что свидетельствует о том, что истица не могла заблуждаться в существе предварительного договора, при том положении, что условия кредитного договора истицей не оспариваются"...

Последний вывод характерен для случаев, когда для приобретения жилья используются кредитные средства.

Таким образом, истцы по делам данной категории, заключив предварительные договоры купли-продажи недвижимости (квартир), основывают свои требования при определенных обстоятельствах как на Законе об участии в долевом строительстве, так и на Законе о защите прав потребителей.

В связи с этим в зависимости от конкретной ситуации при расчете требований о взыскании денежных средств за просрочку исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости и договору инвестирования возможно исчислить ее и на основании Закона об участии в долевом строительстве (проценты) и на основании Закона о защите прав потребителей (неустойка).

Исходя из ст. 333.19, п. 2 и 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ максимальный размер государственной пошлины при обращении с имущественными требованиями в суды общей юрисдикции составляет 60 000 рублей. При этом истцы по требованиям, связанным с защитой прав потребителей при цене иска свыше 1 000 000 руб. уплачивают государственную пошлину по определенным правилам: из суммы 60 000 руб. вычитается сумма государственной пошлины, рассчитанная для цены иска менее 1 000 000 руб. Если цена иска не превышает 1 000 000 руб., то потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Иск в обоих случаях может быть предъявлен по месту жительства истца, поскольку истец в зависимости от ситуации вправе основывать свои требования на обоих законах, утверждая, что он является потребителем, поскольку это следует из положений законодательства (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 333.19, п. 2 и 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).

Выводы

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (как квартир в многоквартирном доме, так и загородных домов, коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора - гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем); следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путем привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

Однако также возможно применение в деле и Закона о защите прав потребителей, если гражданин заказывает строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В целом, как видно, судебная практика в анализируемом вопросе противоречива. Поэтому решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учетом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем, и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Р.Д. Зоркольцев,

адвокат,

член Адвокатской палаты г. Москвы