О классификации доходов товарищества собственников жилья для налогообложения на примере Белгородской области (И.А. Слабинская, В.А. Ровенских, "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 14, июль 2012 г.)

О классификации доходов товарищества собственников жилья для налогообложения на примере Белгородской области

Анализ поступлений денежных средств в образованные на территории Белгородской области товарищества собственников жилья (ТСЖ) показывает, что большинство из них работают в тесном контакте с управляющими компаниями, которые создают пункты по сбору наличных денег от населения, организуют их работу. В кассу указанных пунктов поступает плата за отопление, водоснабжение, водоотведение, природный газ и электрическую энергию. Кроме того, собственники и наниматели жилых помещений производят отчисления на текущий, капитальный ремонт и оплачивают содержание жилья.

Следует отметить, что платежи за отопление, водоснабжение, водоотведение, природный газ и электрическую энергию, собранные управляющей компанией, перераспределяются по тем организациям, которые являются их непосредственными поставщиками, а платежи за текущий, капитальный ремонт и содержание жилья передаются в ТСЖ. Именно за счет последних видов платежей содержится штат сотрудников ТСЖ, ведутся текущие расходы по ремонту и поддержанию многоквартирных домов в санитарном состоянии, осуществляется обустройство подъездов и дворов.

Нередкими стали случаи выкупа жилых квартир на первых этажах многоквартирных домов для организации различного рода бизнеса. Новый собственник переводит жилой фонд в нежилой, что не запрещено Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). В таких помещениях в последующем размещаются офисы, парикмахерские, магазины и т.п.

Принимая во внимание цель создания ТСЖ, т.е. управление недвижимым имуществом, руководители таких хозяйствующих субъектов сталкиваются с вопросами налогообложения, которые зачастую имеют противоположное мнение у законодателей в силу их недостаточного урегулирования.

В настоящее время вопрос использования ТСЖ специального режима налогообложения в виде упрощенной системы уже снят. Упрощенная система налогообложения позволяет освободиться от уплаты налогов на добавленную стоимость, на прибыль, на имущество организаций. Вместе с тем остается спорным вопрос в части применения пониженных тарифов страховых взносов, поскольку такая возможность напрямую связана с доходами, облагаемыми при упрощенной системе налогообложения.

Рассмотрев источники доходов большинства ТСЖ Белгородской области, авторы пришли к выводу, что средства поступают:

- от собственников жилых помещений - членов товарищества;

- от собственников нежилых помещений, которые членами товарищества не являются.

При этом важно подчеркнуть, что согласно п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ в многоквартирном доме, обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в этом доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с заключенными с ТСЖ договорами.

Отметим, что средства, полученные от членов ТСЖ в части их расходования на содержание жилого фонда, рассматриваются как членские взносы членов товарищества, а средства, предназначенные для осуществления текущего и капитального ремонта, - как целевые поступления. И те, и другие виды поступлений для ТСЖ не являются доходами для целей исчисления налога при упрощенной системе налогообложения. На это указано в п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ.

Такой же позиции придерживается и Минфин России в письме от 02.06.2011 N 03-11-06/2/88, где указано, что ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами.

К средствам, полученным от собственников нежилых помещений, которые членами ТСЖ не являются, этот порядок учета не относится, поэтому они признаются ТСЖ доходами для целей налогообложения.

Такая детализация необходима не только для целей деления полученных доходов на облагаемые и необлагаемые при упрощенной системе налогообложения, но и для применения конкретного тарифа страховых взносов.

В связи с дополнением Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" (далее - Закон N 212-ФЗ) п. 1.4 ст. 58 (ч. 1.4 ст. 58 введена Федеральным законом от 28.12.2010 N 432-ФЗ "О внесении изменений в статью 58 Федерального закона "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования" и статью 33 Федерального закона "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 03.12.2011 N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам установления тарифов страховых взносов в государственные внебюджетные фонды" (далее - Закон N 379-ФЗ), где содержится условие для применения пониженных тарифов страховых взносов организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, основным видом экономической деятельности которых является управление недвижимым имуществом (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности 70.32 (ОКВЭД 70.32)), о том, что доля доходов от реализации продукции и (или) оказанных ими услуг должна составлять не менее 70% в общем объеме доходов, во избежание двойного толкования считаем целесообразным дополнить раздел "Для целей налогообложения" учетной политики ТСЖ на 2012 г. пунктом следующего содержания: выкуп жилого помещения в многоквартирном доме и перевод его в нежилое помещение обязывает новых собственников заключать договоры с ТСЖ на возмещение расходов по содержанию и ремонту общего имущества (ст. 153, п. 6 ст. 155, 158 ЖК РФ). Такие поступления признаются доходами от реализации и включаются в налогооблагаемую базу для исчисления налога при упрощенной системе налогообложения.

Это дополнение позволит узаконить факт отражения налогооблагаемого дохода и доказать, что оговоренный доход относится к тому же ОКВЭД 70.32, что и членские взносы членов ТСЖ, связанные с содержанием общего имущества, а также поступления средств на текущий и капитальный ремонт этого имущества.

Поскольку в рассматриваемом примере в налогооблагаемый доход выделены только поступления собственников нежилых помещений, которые членами ТСЖ не являются, а других видов доходов нет, то налогооблагаемый доход от управления недвижимым имуществом составляет 100%, что превышает установленный 70%-ный критерий.

Следовательно, ТСЖ имеет право применять пониженный тариф страховых взносов в 2012-2013 гг. на основании п. 3.4 ст. 58 Закона N 212-ФЗ (ч. 3.4 ст. 58 введена Законом N 379-ФЗ) в размерах, указанных в таблице.

Тарифы страховых взносов, %

Наименование фонда	2012 г.	2013 г.
Пенсионный фонд РФ	20,0	20,0
Фонд социального страхования РФ	0,0	0,0
Федеральный фонд обязательного медицинского страхования	0,0	0,0

По мнению авторов, предложенная возможность минимизации налогообложения ТСЖ положительным образом скажется на их экономическом состоянии.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ.

3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам установления тарифов страховых взносов в государственные внебюджетные фонды: Федеральный закон от 03.12.2011 N 379-ФЗ.

4. О внесении изменений в статью 58 Федерального закона "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования" и статью 33 Федерального закона "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации": Федеральный закон от 28.12.2010 N 432-ФЗ.

5. О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования: Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ.

6. Письмо Минфина России от 02.06.2011 N 03-11-06/2/88.

И.А. Слабинская,

доктор экономических наук, профессор

В.А. Ровенских,

кандидат экономических наук,

доцент Белгородский государственный технологический университет имени В.Г. Шухова

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 14, июль 2012 г.