Как не допустить размещение магазина конкурентов на придомовой территории? (Е.В. Емельянова, "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.)

Как не допустить размещение магазина конкурентов на придомовой территории?

В прошлом номере были подробно описаны особенности возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Вместе с правом долевой собственности на землю под домом у собственников помещений возникает не только обязанность по уплате земельного налога, но и возможность распорядиться частью такого участка, например, предоставить его в аренду для размещения торговых объектов. Если на первом этаже дома расположен магазин, его владельцу соседство конкурентов вряд ли понравится. Что можно сделать, чтобы не допустить этого? А если торговля уже ведется, как добиться освобождения от аренды земельного участка?

Похожая ситуация была рассмотрена в Постановлении ФАС ЗСО от 11.05.2012 N А45-14967/2011: собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, используемого под магазин, был недоволен размещением на придомовой территории группы торговых киосков, поскольку они загородили проезд к магазину. Забегая вперед, скажем, что торговой компании не удалось добиться освобождения земельного участка. Данный судебный акт используем как руководство к действию и разберемся, какие доводы даже нет смысла приводить в обоснование своих требований, а на основе каких можно строить "нападение".

Соблюдение прав и законных интересов

Возможность передавать объекты общего имущества (а земельный участок согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ является одним из них) в пользование третьим лицам предоставляет собственникам помещений закон, а именно общие положения ГК РФ (п. 1 ст. 246) и специальные нормы ЖК РФ (п. 4 ст. 36). При этом передача общего имущества в пользование возможна, только если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Так, передача общего имущества в пользование третьим лицам не должна лишать собственников помещений права пользоваться этим общим имуществом в пределах, необходимых для эксплуатации принадлежащих им на праве частной собственности помещений, а также не должна препятствовать осуществлению мероприятий по содержанию общего имущества (например, при обслуживании коммуникаций).

Нарушение прав и законных интересов заявителя должно быть подтверждено документально. В рассматриваемом случае истец не смог представить документы, доказывающие ухудшение условий пользования собственником его помещениями, нарушение владельцем киосков противопожарных норм, свидетельствующее о наличии реального риска утраты и повреждения имущества собственника помещения. Наоборот, в материалах дела было письмо УГИБДД ГУВД о согласовании проекта организации дорожного движения и размещении временного объекта (торговых киосков), что дало суду основания считать все обязательные требования выполненными.

Правовой статус земельного участка

Собственники помещений могут передавать в аренду земельный участок, только если он находится в общей долевой собственности (то есть сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет). Если участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В этой части собственник земли не вправе распоряжаться ею. Такие выводы сделаны в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Это означает, что ни публично-правовое образование, ни собственники помещений не вправе передавать в пользование третьим лицам часть придомовой территории.

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание, - правовой статус земельного участка. В рассматриваемом нами случае участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет (в материалах дела фигурируют его кадастровый номер и площадь), значит, находился в общей долевой собственности собственников помещений.

Решение общего собрания собственников помещений

Единственным основанием для передачи в аренду части земельного участка под домом, находящегося в общей долевой собственности, является решение общего собрания собственников помещений. Значит, если договор аренды заключен одним собственником помещения (чаще всего этим грешит муниципалитет, имеющий в доме хотя бы одну неприватизированную квартиру), это незаконно. Распоряжаться единолично имуществом, находящимся в общей долевой собственности, один собственник не имеет права.

Несоблюдение процедуры проведения собрания и несоответствие содержания решения закону также могут стать поводом для признания договора аренды недействительным.

Согласно пп. 3 и 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных решением общего собрания. В силу п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В свою очередь, количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 3 ст. 48 ЖК РФ) и равно отношению площади его помещения к общей (суммарной) площади помещений в доме. Если собрание не имело кворума, оно должно быть проведено повторно, причем допускается повторное проведение собрания с целью принятия тех же решений в форме заочного голосования (п. 1 ст. 47 ЖК РФ). Важно заметить, что решения о передаче общего имущества в пользование должны быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, изначально собственники помещений должны быть извещены о (см. п. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ):

- инициаторе проведения собрания;

- форме проведения собрания;

- его дате, месте, времени;

- повестке дня (важно, что собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания - см. п. 2 ст. 46 ЖК РФ);

- порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Пункт 6 ст. 46 ЖК РФ дает собственнику помещения, который не участвовал в собрании или голосовал против принятия решения, обжаловать в суде решение общего собрания. Требование будет удовлетворено, если:

- решением нарушены его права и законные интересы;

- заявление в суд подано в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении;

- голосование собственника могло повлиять на результаты голосования;

- допущены существенные нарушения в процедуре;

- принятое решение повлекло причинение убытков собственнику помещения.

Как видим, далеко не во всех случаях нарушение процедуры проведения собрания является абсолютной причиной для отмены принятого на нем решения. Собственник помещения магазина из рассматриваемого нами спора воспользовался своим правом на обжалование решения общего собрания, подав заявление в суд общей юрисдикции, однако его требования не были удовлетворены. В силу п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Это означает, что позиция суда общей юрисдикции о законности или незаконности решения общего собрания будет принята арбитражным судом в качестве доказательства по делу. Судебные акты по делу N А45-14967/2011 были вынесены с учетом этого обстоятельства.

Часть земельного участка как предмет договора аренды

В случае предоставления в аренду земли для размещения на ней торговых киосков предметом аренды является часть земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного дома. Чаще всего данная часть отдельно не формировалась, кадастровый учет не проходила, хотя и может быть предметом договора аренды (см. пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации*(1)). Вместе с тем как самостоятельный объект вещных прав земельный участок существует только при условии определения его границ (ст. 11.1 ЗК РФ). Является ли непроведение кадастрового учета части земельного участка препятствием для передачи ее в аренду? Как было выяснено в рассматриваемом нами судебном разбирательстве, нет, но при определенных условиях.

1. Договор аренды части земельного участка заключен на срок менее года, следовательно, он не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Согласно пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре*(2) сведения о части земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок. В соответствии с п. 11 ст. 25 этого же закона внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении одного года со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Поскольку государственная регистрация соответствующего обременения произведена не будет (договор аренды заключается на срок менее года), включать в государственный кадастр недвижимости сведения о части земельного участка, передаваемой в аренду (субаренду) на срок менее года, нецелесообразно. Такой вывод суд апелляционной инстанции сделал со ссылкой на Письмо Минэкономразвития РФ от 06.05.2011 N Д23-1932. Кассационная инстанция нашла данные заключения соответствующими закону.

2. Должно соблюдаться требование п. 3 ст. 607 ГК РФ о том, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Судьи расценили, что идентифицировать часть земельного участка, переданную в аренду, позволяет план части земельного участка (приложение к договору).

* * *

Итак, в аренду может быть передана часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, по решению общего собрания таких собственников. Собственник одного из помещений в доме может требовать освобождения участка, апеллируя к следующим обстоятельствам:

- размещение торговых объектов на придомовой территории нарушает его права и законные интересы (это должно быть подтверждено документально);

- решение общего собрания принято с нарушением процедуры и повлекло убытки для заявителя (данное решение оспаривается в суде общей юрисдикции);

- договор аренды заключен на срок более года, но не прошел регистрацию и (или) части земельного участка не присвоен кадастровый номер, либо договор аренды заключен на срок менее года, но его условия не позволяют идентифицировать объект аренды.

Одновременно более эффективным способом борьбы с конкурентами является недопущение такого соседства. В отсутствие у собственника магазина большого количества голосов, которое позволяет блокировать приятие каких бы то ни было решений общим собранием, единственным методом является построение добрососедских отношений с другими собственниками помещений. Тогда общее собрание прислушается к мнению владельца магазина. Также организация торговли может предложить жильцам так или иначе компенсировать выгоды, упущенные в результате отказа от заключения договора аренды земли.

Е.В. Емельянова,

эксперт журнала

"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение"

"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".