Вопрос: Чем отличается садовый земельный участок от дачного земельного участка? Существуют ли особые правила их застройки? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.)

Чем отличается садовый земельный участок от дачного земельного участка? Существуют ли особые правила их застройки?

Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) не предусматривает такие виды земельных участков, как садовые и дачные, и не определяет какие-либо различия в их правовом режиме. Данным нормативным актом установлено, что гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства предоставляются земли сельскохозяйственного назначения (ст. 81 ЗК РФ). Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) допускает нахождение территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, в составе жилых зон земель населенных пунктов (ч. 3 ст. 35 ГрК РФ).

Определения садовых и дачных земельных участков приведены в ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан" (далее - Закон N 66-ФЗ). Так, садовый земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Дачный же участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, из легальных определений следует, что различие в разрешенном использовании данных видов земельных участков заключается только в том, что владельцы дачных земельных участков вправе возводить на них жилые дома; владельцам садовых земельных участков закон такой возможности не предоставил (они вправе возводить лишь так называемые жилые строения). Цели предоставления и приобретения таких земельных участков - выращивание сельскохозяйственных культур и отдых граждан - одинаковы.

Следует отметить, что термин "жилое строение" не упомянут в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ), в котором содержится только общее понятие "жилое помещение". В соответствии со ст. 16 ЖК РФ в состав такого понятия входят следующие объекты: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Эти виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Жилые дома, возводимые на дачных участках (ст. 1 Закона N 66-ФЗ), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав. Что касается жилых строений на садовых участках, официальная позиция отдельных органов государственной власти заключается в том, что подобные строения имеют самостоятельную правовую природу, основанный на специальном законе (Законе N 66-ФЗ) правовой режим и не являются объектами жилищных прав: само употребление в словосочетании "жилое строение" термина "строение" характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство использования этих строений, а следовательно, их нежилое назначение (смотрите, например, разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 30.07.2010 "Жилое строение, правовое содержание понятия").

Однако действовавшим до вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 года) Федеральным законом N 4218-1 от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики" гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ч. 3 ст. 9 данного закона). Тем самым законодатель признавал тождественность жилых строений, пригодных для постоянного проживания граждан, жилым помещениям (жилым домам). В настоящее время на законодательном уровне различие между жилыми строениями и жилыми домами проводится только в Законе N 66-ФЗ и только исходя из того, что в жилом доме можно зарегистрировать факт постоянного проживания, а в жилом строении - нет.

В то же время Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, не соответствующим Конституции РФ. Так, в своем постановлении от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" Конституционный Суд РФ, по сути, разрешил регистрацию граждан по месту жительства в садовом доме при условии того, что такое строение признано пригодным для постоянного проживания и расположено на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов*(1). Аналогичную позицию занял Конституционный Суд РФ и в постановлении от 30.06.2011 N 13-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева, признав неконституционным запрет регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, Конституционный Суд РФ, допустив регистрацию граждан по месту жительства в жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках из состава и земель сельскохозяйственного назначения, и земель населенных пунктов, по нашему мнению, фактически устранил правовые различия между жилыми строениями, пригодными для постоянного проживания, и жилыми помещениями (жилыми домами). Иными словами, правовой режим садовых и дачных земельных участков в настоящее время одинаков. Действующее законодательство не устанавливает никаких различий в порядке предоставления гражданам таких земельных участков, в том числе предоставления их в собственность (ст.ст. 81, 28 ЗК РФ, ст. 28 Закона N 66-ФЗ); не предусмотрено каких-либо отличий и в правовом статусе их владельцев, в том числе собственников (главы IV, V, XIV, XV ЗК РФ, ст.ст. 8, 19 Закона N 66-ФЗ).

Что же касается правил застройки садовых и дачных участков, отметим следующее. Застройка территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения регламентируется главой VII Закона N 66-ФЗ, где установлен порядок разработки, согласования и утверждения проектов организации и застройки, предусмотрены полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ вводить нормативы в этой сфере. Так, в соответствии со ст. 33 Закона N 66-ФЗ нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения устанавливают органы местного самоуправления в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

Согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ*(2) в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется. Единственным ограничением застройки для владельцев садовых и дачных участков являются правила землепользования и застройки - на территориях, входящих в черту населенных пунктов, и проекты планировки территории некоммерческого товарищества - на землях сельскохозяйственного назначения. Более детально порядок застройки садоводческих (дачных) товариществ регламентирован в Своде Правил СП 53.13330.2011 "СНиП 30-02-97. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", утвержденном приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2010 N 849. Кроме того, рекомендуем ознакомиться со Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-106-97 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан", одобренным Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике (протокол секции градостроительства, инфраструктуры территориального развития и застройки села НТС от 19.08.1997 N 23-11/3).

Обращаем Ваше внимание на то, что правила застройки садового и дачного земельных участков не различаются между собой в рамках одной категории земель - могут различаться между собой правила застройки в землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

19 июля 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Конституционный Суд РФ указал при этом следующее. Исходя из того, что жилищное законодательство является сферой совместного ведения РФ и субъектов РФ (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), субъекты РФ вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено в ст. 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК РФ).

*(2) Отметим, что нормы ГрК РФ распространяются только на застройку земель населенных пунктов.