Вопрос: Земельный участок площадью 4 гектара из состава земель поселений предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и принадлежит на праве собственности единственному физическому лицу. В настоящее время он желает продать половину земельного участка близкому родственнику (то есть выдела в натуре не требуется). Возможно ли заключить договор купли-продажи доли земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.)

Земельный участок площадью 4 гектара из состава земель поселений предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и принадлежит на праве собственности единственному физическому лицу. В настоящее время он желает продать половину земельного участка близкому родственнику (то есть выдела в натуре не требуется).

Возможно ли заключить договор купли-продажи доли земельного участка?

Согласно п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 43 ЗК РФ физические лица как частные собственники земельных участков вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, например, соседствующих землепользователей. Кроме того, в силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ граждане - собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (например, для жилой застройки, личного подсобного хозяйства и т.п.) и разрешенными способами, не наносящими вреда земле как природному объекту, а также осуществлять необходимые меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв (ст. 42 ЗК РФ).

Согласно п. 6 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Общие ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ, в соответствии с которой земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Следовательно, те участки, оборот которых не допускается, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Кроме того, определенный запрет закреплен в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в силу которого не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Однако, по нашему мнению, данная норма распространяется лишь на отчуждение земельных участков (вещей), но не ограничивает оборот долей в праве собственности на земельные участки (имущественных прав).

К сожалению, Земельный кодекс РФ достаточно скупо регламентирует особенности купли-продажи земельных участков. Допуская наличие общей долевой собственности на земельный участок (ст. 11.5, п.п. 2 и 3 ст. 36 ЗК РФ), земельное законодательство не определяет основания возникновения такой собственности. Кроме того, оно устанавливает особый порядок использования земельных долей (долей в праве собственности на земельный участок) и распоряжения ими только в составе земель сельскохозяйственного назначения (смотрите Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). В отношении земельных участков из земель других категорий земельное законодательство регламентирует лишь порядок выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, в результате которого происходит выдел земельного участка. Поэтому в рассматриваемом случае необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ о праве собственности.

Как следует из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Эта норма распространяется на любые объекты гражданских прав, не исключенные из оборота, включая земельные участки и имущественные права на них. То есть доля в праве собственности на земельный участок, как имущественное право, также может быть объектом товарооборота.

Вопрос об отчуждении единоличным собственником вещи доли в праве собственности на нее в юридической литературе является спорным. Одни авторы исходят из того, что договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 ГК РФ ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. 321, ст. 322 ГК РФ). Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь (в определенной доле), то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Поэтому сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на нее, противоречат п. 4 ст. 244 ГК РФ. Из такой позиции исходят и отдельные суды (смотрите, например, определение Свердловского областного суда от 03.04.2008 по делу N 33-2476/2008, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://www.resheniya-sudov.ru/menu/751/).

Однако отметим, что п. 4 ст. 244 ГК РФ сформулирован следующим образом: общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Толкуя данное законоположение, мы присоединяемся к мнению тех авторов, которые утверждают, что при поступлении неделимого имущества в собственность нескольких лиц всегда возникает общая собственность вне зависимости от оснований такого поступления, в то время как сам по себе факт поступления делимого имущества (вещи, совокупности вещей) в собственность нескольких лиц не предполагает возникновения общей собственности, если это специально не предусмотрено законом или договором. Поэтому, на наш взгляд, собственник земельного участка (независимо от того, делим данный участок в соответствии с законом или нет) может, используя свое исключительное право распоряжения принадлежащим ему имуществом, продать, подарить, иным образом распорядиться долей в своем праве, создав тем самым общую долевую собственность, поскольку иное не запрещено законом (п. 1 ст. 244 ГК РФ); в частности, он вправе продать долю в праве собственности на этот участок, не производя его раздела в натуре. Данная позиция подтверждается и материалами судебной практики (смотрите, например, решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 30.11.2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://prionezhsky.kar.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=, решение Сызранского городского суда Самарской области от 16.07.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://syzransky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=568&am, постановление Президиума Московского областного суда от 27.09.2006 N 596, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://www.resheniya-sudov.ru/menu/801/).

Таким образом, если земельный участок, находящийся в частной собственности гражданина, не изъят из оборота, то по смыслу ст. 260 ГК РФ как он сам, так и доля в праве собственности на этот участок могут быть объектами договора купли-продажи.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

23 июля 2012 г.