Вопрос: Гражданином произведена замена радиаторов отопления в квартире, принадлежащей ему на праве собственности, без ремонта системы отопительных труб (до узла крепления). Возместить расходы, связанные с заменой радиаторов отопления, ЖЭК отказался, сославшись на то, что замена (ремонт) радиаторов отопления не входит в обязанности ЖЭК. Является ли ремонт (замена) радиаторов отопления в квартире обязанностью ЖЭК? Возможно ли возмещение расходов с ЖЭК за проведенный ремонт, в том числе и путем взаимозачетов по оплате коммунальных платежей? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.)

Гражданином произведена замена радиаторов отопления в квартире, принадлежащей ему на праве собственности, без ремонта системы отопительных труб (до узла крепления). Возместить расходы, связанные с заменой радиаторов отопления, ЖЭК отказался, сославшись на то, что замена (ремонт) радиаторов отопления не входит в обязанности ЖЭК.

Является ли ремонт (замена) радиаторов отопления в квартире обязанностью ЖЭК? Возможно ли возмещение расходов с ЖЭК за проведенный ремонт, в том числе и путем взаимозачетов по оплате коммунальных платежей?

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания имущества), в состав общего имущества включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В силу п. 6 данных Правил содержания имущества в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Как следует из п. 5 Правил содержания имущества, в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

По нашему мнению, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, подвалах и т.п.). Радиаторы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков) не относятся к общему имуществу и являются собственностью владельца квартиры. Правильность данного подхода подтверждается и судебной практикой, в частности, решением Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725, оставленным без изменения определением Верховного Суда РФ от 24.11.2009.

Следует отметить, что постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, в которых определены Правила по обеспечению сохранности и содержания жилищного фонда. В соответствии с положениями гл. II данных Правил техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Согласно пп. "г" п. 2.1.5 этих Правил организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотра должна в месячный срок выдавать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Таким образом, законодательство не возлагает на управляющую организацию (ЖЭУ, ЖЭК и т.д.) обязанности проводить за свой счет замену радиаторов отопления, расположенных в квартирах собственников жилых помещений, а закрепляет только лишь обязанность по мере необходимости осуществлять контроль за состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, осматривать элементы инженерных систем, помещений и выдавать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за их счет.

Итак, радиаторы отопления, установленные в квартире, обслуживают только одну квартиру, в связи с чем не подлежат включению в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, а следовательно, замена радиаторов отопления в жилом помещении (квартире) является обязанностью собственника данного жилого помещения. Возложение данной обязанности на управляющую организацию (ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ и т.д.) не основано на законе, поэтому право требовать возмещения расходов по замене радиаторов от управляющей организации, в том числе и путем проведения взаимозачетов по оплате коммунальных услуг, по нашему мнению, у собственника жилого помещения отсутствует.

Такое положение об обязанности собственника жилого помещения производить ремонт (замену) радиаторов отопления за свой счет находит свое подтверждение и в судебной практике. В этой связи смотрите, например: Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое полугодие 2011 г. (утвержден на заседании Президиума Пермского краевого суда 12 августа 2011 г.), кассационное определение Пермского краевого суда от 10 октября 2011 г. по делу N 33-10208, кассационное определение Пермского краевого суда от 28 сентября 2011 г. по делу N 33-9913, решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 24.12.2009, ознакомиться с которым Вы можете по ссылке: http://kostomukshsky.kar.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sudid=170, решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 11.10.2010, ознакомиться с которым Вы можете по ссылке: http://zheleznodorozhny.hbr.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sudid=2298, решение Канашского районного суда Чувашской Республики, ознакомиться с которым Вы можете по ссылке: http://kanashsky.chv.sudrf.ru/modules.php?name=press_depop=1did=444.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Тюфтина Татьяна

30 июля 2012 г.