Социальные аспекты налога на недвижимость (В.Б. Безруков, "Налоговая политика и практика", N 7, июль 2012 г.)

Социальные аспекты налога на недвижимость

Принцип справедливости лежит в основе социальной и налоговой политики. Это и один из принципов налогообложения, и принцип построения социального государства, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие граждан (ст. 7 Конституции РФ).

Налог на недвижимость, как никакой другой, в случае правильного его установления, т.е. определения основных элементов - объекта налогообложения, налоговой базы, налоговой ставки и т.д., - воплощает данный принцип.

Недвижимость как объект налогообложения. В настоящее время налог на недвижимость действует более чем в 130 странах мира и рассматривается как ключевой компонент сбалансированной и справедливой налоговой системы [1, с. 426].

Повышенный интерес государства к данному налогу предопределяют визуальная определенность недвижимости, стабильность и долгосрочность ее существования, обязательность государственной регистрации, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка [2, с. 4]. В то же время сформировалось и положительное общественное мнение в отношении налога на недвижимость. В частности, признается определенная его справедливость: объект недвижимости невозможно укрыть от налогообложения, да и сумма налога зависит от стоимости объекта.

Стоимость недвижимости как налоговая база. "Говоря о природе имущественных налогов, следует помнить прежде всего, что это налоги на богатство. И каким образом оценивается это богатство - вопрос очень важный" [3, с. 62]. Действительно, в динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется, поэтому для обеспечения принципа справедливости необходимо, чтобы в качестве налоговой базы выступала актуальная рыночная стоимость имущества.

Актуальная рыночная стоимость - индикатор состояния рынка недвижимости. Вот почему большое значение придается мониторингу рынка недвижимости и регулярной оценке (переоценке) ее стоимости. В частности, в Стандарте по политике в области налогообложения имущества*(1), одобренном в январе 2010 г. Международным обществом налоговых оценщиков*(2), налоговым оценщикам рекомендуется следить за установлением регулярных циклов переоценки или, по крайней мере, за пороговыми значениями и единообразием уровня экспертной оценки, которые являются сигналом для начала переоценки.

Налоговая ставка. Представляется, что только установление дифференцированных налоговых ставок (в зависимости от стоимости объекта и (или) его назначения) может обеспечить справедливое налогообложение недвижимости. Например, в отношении земельного налога предусмотрено право муниципалитетов самостоятельно определять налоговую ставку для конкретного вида землепользования или категории земель, при том что максимальные значения ставки налога установлены в НК РФ. Так как земельный налог является местным налогом, органы местного самоуправления имеют возможность уменьшения ставок земельного налога (табл. 1). Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Таблица 1. Ставки налога на земельные участки категории "земли населенных пунктов", %

Населенный пункт (город)	Вид разрешенного использования земельных участков*						Нормативный акт
	1	2	5	7	9	13
Кемерово	0,3	0,3	1,5	1,5	1,5	1,5	Постановление Кемеровского городского Совета народных депутатов от 30.09.2005 N 263 "Об установлении и введении в действие на территории города Кемерово земельного налога" (с изм.)
Самара	0,2	0,2	1,5	1,5	1,5	1,5	Постановление Самарской городской Думы от 24.11.2005 N 188 "Об установлении земельного налога" (с изм.)
Екатеринбург	0,23	0,11	0,85	0,45	1,3	1,5	Решение Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "город Екатеринбург" (с изм.)
Нижний Новгород	0,2	0,25	1,5	1,0	1,5	1,5	Постановление Городской Думы города Нижнего Новгорода от 28.10.2005 N 76 "О земельном налоге" (с изм.)
Пермь	0,1	0,1	1,5	1,5	1,5	1,5	Решение Пермской городской Думы от 08.11.2005 N 187 "О земельном налоге на территории города Перми" (с изм.)
* 1 и 2 - для размещения домов многоэтажной и индивидуальной жилой застройки соответственно; 5 - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 7 - для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; 9 - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; 13 - для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, и т.д.

Как видно из табл. 1, в отношении земельных участков объектов торговли, офисной застройки, объектов промышленности органы местного самоуправления, как правило, устанавливают максимальные ставки налога (1,5%), в то время как для земельных участков многоэтажной и индивидуальной жилой застройки они не достигают максимального значения (0,3%). Это говорит о социально обусловленной налоговой нагрузке.

Налоговые льготы. Призваны обеспечивать справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками.

Введение налога на недвижимость не должно привести к неконтролируемому изменению налоговой нагрузки и налоговых поступлений в бюджеты соответствующих уровней, что вполне возможно вследствие существенного отличия кадастровой стоимости от инвентаризационной (табл. 2) [4]. В связи с этим возникла необходимость в анализе социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости [5, с. 27]. Такой анализ позволил определить параметры налогообложения, соответствующие оптимальному распределению налоговой нагрузки между налогоплательщиками, а также распределению налоговых поступлений для налогополучателей.

Таблица 2. Вариант изменения налоговой базы при переходе на кадастровую стоимость объекта недвижимости* для гипотетического собственника

Текущее состояние имущественного налогообложения недвижимого имущества				Перспектива
Вид недвижимости	Налоговая база	Стоимостное выражение, руб.	Годовой налоговый платеж, руб.	Налоговая база	Стоимостное выражение, руб.	Изменение, %
Квартира	Инвентаризационная стоимость	372 760	596	Кадастровая стоимость	2 464 749	661
Земельный участок	Кадастровая стоимость	371 520	557	Кадастровая стоимость	371 520	0
Индивидуальный жилой дом	Инвентаризационная стоимость	295 274	472		2 563 629	868
* Объекты расположены в г. Альметьевске (Республика Татарстан), расчеты выполнены с применением действующих ставок, установленных органами местного самоуправления этого крупного городского населенного пункта.

Были также исследованы типовые сценарии экономического анализа при введении налога на недвижимость в зависимости от различных вариантов льгот и вычетов (табл. 3). Для каждого сценария определена сопоставимая ставка налога на недвижимость.

Таблица 3. Сценарии экономического анализа

Параметры	Краткое описание
Без вычетов	Равномерное распределение налогового бремени. Большой потенциал увеличения налоговых поступлений
Сохранение состава льгот, применяемых по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу	Налоговое бремя распределяется между лицами, не освобожденными от уплаты налога
Вычет в размере средней стоимости 55 кв. м объекта недвижимости (независимо от состава проживающих и "льготников")	Налоговое бремя возлагается на владельцев объектов недвижимости большой площади
Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости независимо от состава налогоплательщиков (или 50 кв. м для "льготников")	Налоговое бремя возлагается на владельцев относительно дорогих объектов
Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости на каждого налогоплательщика (или 50 кв. м на каждого "льготника")	Налоговое бремя возлагается на владельцев относительно дорогих объектов, в которых проживают небольшие семьи
Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости (или 50 кв. м для "льготников") + средней стоимости 10 кв. м на каждого совместно проживающего (или 50 кв. м на каждого совместно проживающего "льготника")
Вычет в размере средней стоимости 10 кв. м объекта недвижимости на каждого налогоплательщика (или 30 кв. м на каждого "льготника") + средней стоимости 10 кв. м на каждого несовершеннолетнего	Уменьшение социального вычета и введение дополнительного вычета на несовершеннолетних
Вычет в размере средней стоимости 5 кв. м объекта недвижимости на каждого проживающего	Достаточно равномерное распределение налогового бремени, определенный вычет большим семьям
Вычет в размере средней стоимости 10 кв. м объекта недвижимости на каждого проживающего (или 30 кв. м на каждого "льготника")	Существенное сокращение относительного налогового бремени для больших семей и "льготников"

* * *

Кадастровая стоимость объектов недвижимости жилого и нежилого фондов будет определена во всех субъектах Российской Федерации к концу 2012 года. Органам местного самоуправления целесообразно уже с 2013 года обеспечить возможность для анализа социально-экономических последствий изменения налоговой базы, сформулировав цели и ограничения, приемлемые с социально-политической и фискальной точек зрения, с тем чтобы закончить проработку нормативно-правового и технологического обеспечения введения налога на недвижимость к моменту принятия соответствующей главы НК РФ.

Литература

1. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учеб. М.: Эксмо, 2008. - (Серия "Высшее экономическое образование").

2. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: моногр. Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2011.

3. Мишустин М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов: моногр. М.: Изд-во Юнити-Дана, 2007.

4. Безруков В.Б. Соблюдение принципа однократности налогообложения в процессе введения налога на недвижимость. // Налоговая политика и практика. 2011. N 5. С. 12-16.

5. Безруков В.Б., Пылаева А.В. О реализации проекта "Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости" // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. N 3.

В.Б. Безруков,

генеральный директор ГНИВЦ ФНС России,

исполнительный директор проекта

"Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой)

оценки объектов недвижимости", кандидат экономических наук

"Налоговая политика и практика", N 7, июль 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Standard on Property Tax Policy. URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=5827&ContId=301

*(2) URL: http://www.iaao.org//