Основные направления современной модернизации земельных отношений в ОАЭ (Ю.А. Спицкая, "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 8, август 2012 г.)

Основные направления современной модернизации земельных отношений в ОАЭ

В статье представлена характеристика современного этапа модернизации земельных отношений в ОАЭ, рассмотрены основные направления его развития.

ОАЭ - это феномен государственно-политической модернизации исламского мира, осуществляемой путём заимствования в более развитых странах, преимущественно в европейских, новых форм общественных отношений. "Мягкая" рецепция ОАЭ западного правового опыта в области земельных отношений впервые, на наш взгляд, проявилась уже в принятой в 1971 г. временной Конституции нового союзного (федеративного) государства - первого с такой формой государственно-политического устройства на всём Ближнем Востоке. Эмираты, на территории которых в то время существовал родоплеменной строй, сохранили за собой право государственной собственности на занимаемые ими земли с правом иметь собственное земельное законодательство. Федеральные органы государственной власти приобрели право заниматься законотворчеством в данной области (в части "права собственности на недвижимость") лишь в 2004 г. в силу принятой поправки к ст. 121 Конституции.

Необходимости построения новой модели земельных отношений в ОАЭ во многом способствовал "углеводородный бум", начавшийся в 70-х годах XX в. и обусловивший крупные и постоянные притоки нефтедолларов в эту страну. Приток денежных средств, согласно шариату, нужно было использовать в реальной (не спекулятивной) экономике (отказ от процента, фьючерсных сделок). Реальная экономика в своей основе содержит производство, которое непосредственно привязано к земле через основные фонды, поэтому земля с самого начала рассматривалась в ОАЭ как возможность приложения нарастающего потока "углеводородных долларов", а модернизация земельных отношений - как необходимое условие реформирования и ускоренного развития всей страны.

Курс ОАЭ на преимущественное вложение "углеводородных долларов" в сельскохозяйственное использование земли с учётом её весьма ограниченных плодородных площадей (в настоящее время культивировано лишь 0,5% территории страны), отсутствия естественных источников орошения на большей части страны при огромных затратах на опреснение морской воды был неперспективен вследствие потенциально низкой эффективности (если не убыточности), а также непривлекательности по той же причине для потенциальных зарубежных инвесторов.

Земля как объект недвижимости рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости, в качестве которых, как говорилось выше, в основном выступают отдельные здания, сооружения и т.д., а также имущественные комплексы. Объекты недвижимости имеют многоцелевое назначение - они предназначены для жилья, производства, торговли и т.д. и все вместе образуют комплексную отрасль индустрии реальной экономики, включающей строительство, производство строительных материалов и машин, складское хозяйство, торговлю, транспорт, научное и проектно-конструкторское обслуживание и др. Поэтому выбор земли как объекта недвижимости в целях перспективного развития ОАЭ был фактически предопределён.

Таким образом, в качестве основы вложений "углеводородных долларов" был сделан выбор в пользу земли как объекта недвижимости. Это стало стратегическим направлением модернизации земельных отношений в ОАЭ, осуществляемым государством постепенно, последовательно и открыто как на федеральном уровне, так и уровне отдельных эмиратов. Модернизация землевладения и землепользования в стране была направлена на решение задач создания максимально благоприятных условий для притока иностранного капитала, создания и развития новой отрасли - сферы недвижимости - и тем самым для достижения необходимой диверсификации всей экономики ОАЭ и повышения уровня жизни граждан.

Решение поставленных задач началось еще в 1970-е годы. Однако первая волна модернизации земельных отношений в ОАЭ не может идти в сравнение с современной куда более масштабной волной "строительного бума", начатой в 1997 г. Только с конца 90-х годов XX в. в отдельных эмиратах стали издаваться специальные законы о недвижимости, а их правительства вслед за частным сектором активно занялись организацией и реализацией крупных инвестиционных проектов в области недвижимости.

Пионером в земельном законодательстве ОАЭ стал эмират Дубай, правитель которого 23.04.1997 издал Закон N 7 "О сборах за регистрацию земельной собственности". Данный правовой акт, имеющий как бы внутрихозяйственное значение, тем не менее предопределил его большое будущее в развитии страны. Этот Закон впервые прописал виды операций с поземельной недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, и в силу этого наложивший на них светское юридическое право в развитие норм исламского права, заложенных в шариате. Перечень таких операций включает "продажу, пожертвование, передачу по наследству, согласованный выход из прав наследования, завещание, ипотеку, передачу ипотечного залога, освобождение от обязательств по ипотечному залогу, продление платёжного периода, раздел между совладельцами, определение преемника, пожертвование, выдачу копии свидетельства о праве собственности взамен утерянного, выдачу карты", а также "создание благотворительных фондов", "согласованный или принудительный раздел недвижимого имущества", "оценку стоимости недвижимости", с каждой из которых взимается определённая плата в казну эмирата [1, ст. 2-4].

Первый и главный вопрос для зарубежных инвесторов и собственных предпринимателей, нашедший правовое оформление в законодательстве ОАЭ, - это частная собственность на землю, в данном случае как объекта недвижимости. В развитие вышеупомянутого Закона Дубая N 7 от 1997 г. в данном эмирате в 2002 г. декретом его правителя было позволено продавать землю и жилье иностранцам в полную собственность. В 2006 г. Законом N 3, а также постановлением Правительства эмирата от 03.07.2006 были определены районы и земельные участки эмирата для такой продажи, а в том же году Законом N 7 были регламентированы правила продажи, направленные на защиту прав инвестора. По сути, в 2006 г. произошел инновационный прорыв правовой системы землевладения и землепользования не только в эмирате Дубая, но и наступил перелом её модернизации в целом по ОАЭ. Доказательством этого стали пакеты аналогичных законов, принятых в эмирате Аджман в 2008 г. за N 7 и 8; Закон N 5 от 2010 г. эмирата Шарджа; Закон N 22 от 2008 г. эмирата Рас-Аль-Хайма. Подобные законы подготовлены в эмирате Абу-Даби, которые внесут соответствующие поправки, касающиеся прав собственности на землю, в действующий Закон N 19 от 2005 г.

Важное направление модернизации землевладения и землепользования в ОАЭ обусловили новые законы об аренде, принятые практически во всех эмиратах. В развитие положений шариата об аренде, являющейся "одной из самых распространенных форм деловых соглашений на мусульманском Востоке" [2], только в эмирате Дубай с начала 2000-х годов были изданы пять нормативных правовых актов, касающихся вопросов аренды недвижимости, в том числе земли. С 1 марта 2003 г. Законом N 2 аренда как форма управления собственностью приравнивалась к "профессии", которая должна лицензироваться Департаментом экономического развития данного эмирата. При этом претендент на занятие этой профессией - частное физическое или юридическое лицо - должен представить в Департамент вексельное поручительство на сумму 5 млн. дирхам (порядка 1,4 млн. долл.). Поручительство должно быть безоговорочным и окончательным, ежегодно подтверждаться арендодателем и может быть досрочно прекращено органом лицензирования. В развитие данного Закона правителем эмирата Дубая изданы еще четыре правовых нормативных акта, в том числе законы N 27 от 2007 г. "Об отношениях между наймодателями и нанимателями"; N 33 от 2008 г. "Об изменениях и дополнениях в Закон N 27 от 2007 г."; декреты N 1 от 2009 г. "Об аренде" и N 2 от 20011 г. "Об арендной плате". Наряду с эмиратом Дубая законы об аренде недвижимости изданы в эмирате Абу-Даби N 19 от 2005 г., N 20 от 2006 г., N 6 от 2009 г., в эмирате Шарджа N 2 от 2007 г., в эмирате Аджман в сентябре 2006 г.

Рассмотренные выше правовые нормативные акты, а также лишь упомянутые документы существенным образом структурировали правовое регулирование землевладения и землепользования в ОАЭ, модифицировали модели управления этими процессами в отдельных эмиратах, явились важным фактором модернизации общественных отношений относительно земли как объекта недвижимости. Частота принятия этих документов, их содержательность и направленность свидетельствуют о тенденции повышения роли органов государственной власти как основной движущей силы такой модернизации.

Вместе с тем государство в лице федерального центра не выступает как некая автократия, диктующая всем другим субъектам земельных отношений, в том числе эмиратам, порядок, учёт и контроль их осуществления. Эмираты свободны в принятии законов в области регулирования земельных отношений, в целом отношений по поводу недвижимости, и эти законы не носят жёсткого императивного характера в отношении граждан и юридических лиц.

Модернизация общественных отношений в ОАЭ по поводу земли как объекта недвижимости не может не учитывать того факта, что земля является составной и неотъемлемой частью любого иного объекта недвижимости, включая имущественные комплексы. По мере крупных вложений "углеводородных долларов" в эти комплексы эта сфера превратилась в самостоятельный источник доходов, которые в настоящее время приближаются к доходам от продажи ОАЭ углеводородных продуктов. Если в 1980-1990-е годы владение землёй как объектом недвижимости на праве собственности в ОАЭ не рассматривалось как решающий фактор формирования имущественных комплексов, то с возникновением проблем по дальнейшему увеличению зарубежных инвестиций в недвижимость этот фактор выходит на передний план. Можно сказать, что в настоящее время работает формула: чем больше предоставляете прав - тем больше получаете денег. Инвестора теперь уже не вполне удовлетворяет право собственности на здание, сооружение и т.д., ему нужны большие права и надёжные гарантии защиты этих прав. Одним из таких прав является право собственности на землю под этим зданием, сооружением.

Индустриализация земельных отношений выражается в их встраивании в сферу недвижимости как сектор (отрасль) экономики, включающей производство, сбыт и эксплуатацию объектов недвижимости. Отношения по поводу владения и пользования землёй органически вплетаются в отношения владения и пользования зданием, сооружением или иным объектом недвижимости. Земельная собственность технически и юридически организуется как специализированный объект доходной недвижимости, оснащённый соответствующей инфраструктурой. Речь идёт об "индустриальных парках", формируемых в настоящее время на территории ОАЭ и реализуемых в качестве инвестиционных проектов, т.е. инженерно подготовленных земельных участках, предназначенных для последующего жилищного и иного бытового, а также промышленного, торгового, складского и другого использования, или на продажу.

Примерами таких "индустриальных" парков могут служить инвестиционные проекты, осуществляемые в настоящее время на территории эмирата Дубаи ОАЭ (Пальма Джумейра, Архипелаг Мир, Дубайский фестивальный городок, Пальма Джебел Али).

Другим признаком современного этапа модернизации земельных отношений в ОАЭ является их урбанизация, которая выражается во встраивании таких отношений в сферу недвижимости не как в сектор (отрасль) экономики, а в сферу недвижимости города как объекта региональной (не отраслевой) экономики. Тесно связанная с понятием "индустриализация" урбанизация землевладения и землепользования отличается от неё тем, что касается общественных отношений, складывающихся по поводу владения и пользования землёй исключительно в границах городов как особых поселений, население которых, как правило, не занято в сельском хозяйстве. Если признаком индустриализации можно назвать территориально ограниченные инвестиционные проекты (индустриальные парки), то отражение урбанизации проявляется в формировании подобных проектов в составе городов, а также в развитии иных городских территорий. В данном случае как бы сталкиваются процессы построения земельных отношений по вновь принятым (инновационным для ОАЭ) правилам их индустриализации с правилами традиционного для ОАЭ осуществления таких отношений. Возникает смешение старых и новых правил землевладения и землепользования в рамках одного юридического образования - города, что само по себе, на наш взгляд, заслуживает специального исследования.

Кроме того, важным признаком модернизации земельных отношений является их секуляризация, понимаемая как снижение роли шариата в регулировании таких отношений. Переход земельных отношений в ОАЭ к более светскому состоянию в настоящее время проявляется в следующем.

1. "Кодификация шариата (точнее - фикха), включение его положений в нормативно-правовые акты или даже принятие "исламского" законодательства ставят вопрос о значении такой трансформации для самого мусульманского права и его роли в современных правовых системах" [3, с. 5].

2. Внедрение "права фригольда", в соответствии с которым земля переходит в частную собственность на неопределённый срок, на наш взгляд, не вполне соответствует словам Аллаха: "Разве они не размыслили о самих себе: не создавал Аллах небес и земли и того, что между ними, иначе как во истине и на определённый срок" [4, 30:7]. Если Бог создал землю на определённый срок, то как может человек владеть ею "без ограничений во времени", разве что не во истине?

3. 23 района из 45 земельных участков в эмирате Дубая, на которые распространяется право фригольда, другие территории ОАЭ, на которых реализованы или реализуются инвестиционные проекты с участием иностранного капитала, будут предоставлены в собственность или долгосрочную аренду зарубежным инвесторам, многие из которых могут быть иной веры (христиане, например). Естественно, что эта часть инвесторов, а также привлекаемые ими трудовые ресурсы из тех же христианских стран не обязаны владеть исламским правом, следовательно, исполнять его. В своих действиях и поступках они должны руководствоваться прежде всего светским законодательством ОАЭ, но не шариатом.

Эти и другие факторы глобализации и демократизации, всё более охватывающие страны Ближнего Востока, способствуют относительному снижению роли шариата в регулировании земельных отношений в ОАЭ, хотя следует признать, не во всех эмиратах одинаково и в целом по стране пока достаточно ограниченно.

Список литературы

1. Закон эмирата Дубая Объединенных Арабских Эмиратов N 7 от 1997 г. "О сборах за регистрацию земельной собственности" / URL: www.uae.alri.ru/law [электрон. ресурс].

2. Керимов Г.М. Шариат: закон жизни мусульман. - М.: Изд-во Диля, 2008.

3. Сюкияйнен Л.Р. О правовой природе шариата и его взаимодействии с европейским правом / URL: www.gumer.info/bogoslov [электрон. ресурс].

4. Коран / Пер. с араб. И.Ю. Крачковского. - М.: Феникс, 2009.

Ю.А. Спицкая,

аспирант Лондонской школы экономики и политических наук

"Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 8, август 2012 г.