Возможности потери права на землю и имущество при вторжении третьих сил (Ю. Чаевцев, "Жилищное право", N 9, сентябрь 2012 г.)

Возможности потери права на землю и имущество при вторжении третьих сил

Суть проблемы заключается в том, что мы привыкли жить по старинке, приобретая имущество без должного оформления с юридической стороны, то есть покупая земельный участок по расписке у соседа или же хозяина участка и будучи уверенными в своей правовой безопасности. Но впоследствии может выясниться, что хозяин или же сосед является всего лишь арендатором данного участка, и мы попадаем в юридический (пробел).

Что нам может дать данная ситуация, мы все теперь прекрасно можем понять из этой статьи, основанной на судебной практике не в пользу покупателя. А именно: в данной ситуации покупатель теряет свои потраченные на покупку по расписке деньги и в будущем вынужден понести новые расходы по демонтажу своего имущества.

Новый хозяин, а именно истец Стрельцов А.Е., подает иск в Каменский районный суд Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу ..., и признании права собственности на земельный участок площадью .... кв. м, расположенный по адресу ..., к гражданину Чуднову и, соответственно, представителю третьего лица - КУИ г. Каменска-Шахтинского - Перепелициной Е.А. Это недвижимое имущество он приобрел у гражданина Чуднова за энную сумму (неденоминированных) рублей по ценам 1993 г., в том же году он выехал по адресу края, при этом документы на указанное имущество не были оформлены им надлежащим образом. С этого времени он добросовестно, открыто и непрерывно пользовался данным имуществом как своим собственным недвижимым имуществом более десяти лет, никаких претензий со стороны гражданина Чуднова Ю.Н. и его родственников о владении данным имуществом не получал. В связи с тем что он пожелал данное имущество иметь в собственности, была произведена оценка его рыночной стоимости и стоимости хозяйственных построек, расположенных по адресу. Вся необходимая техническая документация на данное имущество оформлена надлежащим образом и находится в отчете об оценке рыночной стоимости данных хозяйственных построек. За данное имущество он производил оплату имущественных налогов, кроме того, оплачивал земельный налог. Все данное имущество расположено на земельном участке фактической площадью ... кв. м по адресу ..., и по оценке независимого оценщика рыночная стоимость участка составляет энную сумму рублей. Установление права собственности на недвижимое имущество и земельный участок истцу необходимо для государственной регистрации недвижимого имущества и земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу .... На основании изложенного истец просит суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу ..., и на земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу ....

На судебном заседании истец Стрельцов А.Е. и представитель истца Чаевцев В.А., действующий на основании доверенности, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, мотивируя аналогичными доводами, изложенными в исковом заявлении, при этом уточнили площадь земельного участка, просили суд признать за Стрельцовым А.Е. право собственности на земельный участок площадью ... кв. м (площадь, которая указана в кадастровом паспорте земельного участка), расположенный по адресу ..., признать за Стрельцовым А.Е. право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу ..., и признать право собственности на земельный участок площадью ... кв. м.

Обратим внимание на тот факт, что в Каменский районный суд поступил протокол судебного заседания и допроса в качестве ответчика Чуднова Ю.И., согласно которому ответчик Чуднов Ю.И. исковые требования о признании за Стрельцовым А.Е. права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу ..., и признании права собственности на земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу ..., признал в полном объеме, при этом согласился на рассмотрение данного гражданского дела в его отсутствии.

Но мы забыли тот факт, что у нас имеется ещё и третья сила, которая, как ни странно, заинтересована совсем в ином исходе дела, нежели ответчик...

Смотрим на заявление, которое нам делает представитель третьего лица Перепелицина Е.А. На судебном заседании она пояснила, что с доводами истца не согласна по следующим основаниям: гр. Стрельцов А.Е. в своем исковом заявлении признает право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу ..., на основании того, что длительное время пользуется данными объектами согласно ст. 243 ГК РФ, однако истец не учитывает следующие обстоятельства. Ранее Стрельцов А.Е. уже обращался в суд с аналогичными исковыми требованиями, по исковому заявлению Стрельцова А.Е. от ДД.ММ.ГГГГ заявителю апелляционным решением было отказано в исковых требованиях к Чуднову Ю.И. о признании права собственности на земельный участок и строения по адресу .... Суд в решении указал, что сделка между Чудновым Ю.И. и Стрельцовым А.Е. в соответствии со ст. 550 ГК РФ не была заключена.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет определенно недействительность сделки. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Подобный договор между Чудновым Ю.И. и Стрельцовым А.Е. в отношении недвижимого имущества заключен не был. Что же касается земельного участка, то последний ранее был предоставлен самому Чуднову Ю.А. на праве аренды по договору N ... от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с полномочиями, определенными п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ, в связи с неосвоением земельного участка, а также с окончанием срока действия договора аренды и нарушением арендатором требований п. 3 ст. 619 ГК РФ, Чуднову Ю.И. было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. В нарушение указанного выше Чудновым Ю.И. без надлежащих правовых оснований спорный земельный участок был передан в фактическое пользование Стрельцову А.Е. Апелляционное решение вступило в законную силу и, следовательно, имеет преюдициальное значение. Стрельцову А.Е. также было отказано в исковых требованиях судебным решением за председательством федерального судьи о признании права собственности на земельный участок по адресу .... Данное решение суда тоже вступило в законную силу. Вместе с тем было принято решение по иску к Стрельцову А.Е. об истребовании имущества - земельного участка - из чужого незаконного владения путем демонтажа незаконных построек, возведенных на нем. Исковые требования администрации Каменска-Шахтинского были удовлетворены, решение вступило в законную силу.

В настоящее время дело находится на стадии исполнительного производства. В основу исковых требований был положен факт незаконного пользования спорным земельным участком, на котором расположены строения и сооружения, возведенные без правоустанавливающих документов. В этой связи в адрес ответчика было направлено предписание с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить земельный участок, демонтировав расположенные на нем строения и сооружения, и передать его по акту приема-передачи. Ответчик предписание получил, что доказывается уведомлением о вручении, однако предписание до настоящего времени Стрельцовым А.Е. не выполнено. В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной собственности за землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Земельный участок по адресу ... площадью ... кв. м, с кадастровым номером N... в настоящее время находится в распоряжении органа местного самоуправления, что подтверждается постановлением N..., кадастровой картой, отсутствием сведений о правах.

Согласно статье 35 Конституции РФ, предусматривается право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом своего права собственности. В ст. 1 Гражданского кодекса РФ конкретизируется данное положение путем установки основополагающего принципа неприкосновенности права частной собственности. В силу положений ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка вправе истребовать объект права собственности из чужого незаконного владения. Собственник вправе защищать право собственности от любого незаконного посягательства. Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает способы защиты гражданских прав, в том числе и путем пресечения действий, нарушающих право и восстановление положения, существовавшего до нарушения. Принимая во внимание правовую природу иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, необходимо иметь в совокупности несколько факторов: наличие у истца права собственности на спорную вещь и возможность выделить ее при помощи индивидуальных признаков. ФИО в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" осуществляет распоряжение данным земельным участком до момента разграничения государственной собственности за землю. Утрата фактического владения вещью - это невозможность в настоящее время фактически владеть земельным участком и распоряжаться им. Постановлением N... была утверждена схема расположения земельного участка, предоставляемого для строительства индивидуальной жилой застройки, на кадастровом плане территории площадью ... кв. м по адресу.... В официальном печатном издании была дана публикация о приеме заявлений о предоставлении указанного земельного участка в аренду для строительства индивидуальной жилой застройки, однако в настоящее время ответчик не выполнил предписание и спорный земельный участок не освободил. Таким образом, земельный участок находится в фактическом владении ответчика, что и является последним определяющим признаком данной категории дела. Таким образом, исковые требования Стрельцова А.Е. о признании права собственности на объекты недвижимости уже были предметом исследования суда, Стрельцову А.Е. в этих требованиях было отказано, имеется даже конкретное решение суда об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Суд полагает, что вступившие в законную силу судебные акты, состоявшиеся не в пользу Стрельцова А.Е., делают невозможным признание права собственности на объекты недвижимого имущества. Данное имущество находится в незаконном пользовании Стрельцова А.Е. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 550, 619 ГК РФ, ст. 61 ГПК РФ, Перепелицина Е.А. просит суд отказать в заявленных требованиях Стрельцова А.Е. к Чуднову Ю.И. о признании права собственности на недвижимое имущество и земельный участок площадью ... кв. м по адресу ....

Учитывая совокупность полученных данных и изученных материалов настоящего гражданского дела и дав оценку совокупности представленных сторонами доказательств, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Стрельцова А.Е. к Чуднову Ю.И. о признании права собственности на земельный участок, расположенный по ... адресу, и о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по .... адресу, должно быть отказано.

Уделим внимание грамотному юридическому обоснованию данного решения, которое вынесено не в пользу нашего истца.

На судебном заседании установлено, что на основании постановления "О передаче и отводе земельных участков под индивидуальное строительство жилых домов" Чуднову Ю.И. отведен земельный участок площадью ... кв. м для строительства индивидуального жилого дома полезной площадью ... кв. м, жилой - ... кв. м, подсобного строения - ... кв. м.

Постановлением "О предоставлении земель в аренду" N ... от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением N .... от ДД.ММ.ГГГГ гр. Чуднову Ю.И. был предоставлен в аренду сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства земельный участок площадью ... кв. м. Соответственно, ДД.ММ.ГГГГ с гр. Чудновым Ю.И. был заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого двухэтажного кирпичного дома полезной площадью ... кв. м, в т.ч. жилой - ... кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Каменска-Шахтинского Ростовской области заключила с Чудновым Ю.И. договор аренды N ... от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по указанному адресу. Согласно п. 1 договора арендодатель сдает в аренду земельный участок N ... площадью ... кв. м Чуднову Ю.И. (арендатору) для индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Кстати, обратим внимание, что это стандартные мероприятия при передаче земельных участков, не связанных с использованием в предпринимательской деятельности.

Из иска и пояснений истца Стрельцова А.Е. следует, что ДД.ММ.ГГГГ он по расписке приобрел у Чуднова Ю.И. спорный земельный участок, заплатив ему энную сумму рублей. То есть Чуднов Ю.И., не обладая никакими правами на указанный земельный участок, еще до заключения им договора аренды N ... от ДД.ММ.ГГГГ с администрацией г. Каменска-Шахтинского получил от Стрельцова А.Е. энную сумму рублей за земельный участок без оформления в установленном законом порядке данной гражданско-правовой сделки.

Но арендатор действовал в нарушение действующего законодательства, а именно п. 2 ст. 615 ГК РФ: "арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор".

Арендатору, то есть Чуднову Ю.И., право передачи находящегося в аренде земельного участка согласно договору N ... от ДД.ММ.ГГГГ без согласия арендодателя предоставлено не было.

Обратим внимание, что установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами: договор субаренды со Стрельцовым А.Е. заключен не был, то есть земельный участок, арендатором которого был Чуднов Ю.И., был передан в фактическое пользование Стрельцову А.Е. с нарушением норм ГК РФ.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет недействительность сделки. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Сделка купли-продажи земельного участка и возведенных подсобных строений между Чудновым Ю.И. и Стрельцовым А.Е. не была зарегистрирована. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами на судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается в случае использования его не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с полномочиями, определёнными п. 2 ст. 11 Земельного Кодекса РФ, в связи с неосвоением земельного участка, окончанием срока действия договора аренды N ... от ДД.ММ.ГГГГ, нарушением арендатором требований п. 3 ст. 619 ГК РФ Чуднову Ю.И. было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка N ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Стрельцов А.Е. указывает, что он приобрел у Чуднова Ю.И. спорный земельный участок с возведенным на нем некапитальным строением, а также возвел на нем некапитальные строения, длительное время платил земельный налог, пользовался без правоустанавливающих документов данным земельным участком, поэтому к нему перешло право пользования данным земельным участком, в связи с чем он просил признать за ним право собственности на земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Ст. 35 ЗК РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. При этом указанному лицу выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Согласно ст. 1 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, право на которое подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законом.

Пункт 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ в качестве гарантии соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, предоставляет преимущественное перед другими лицами право покупки или аренды земельного участка.

Однако в судебном заседании было установлено, что у Стрельцова А.Е. не произошло перехода права собственности на недвижимое имущество от другого собственника и не возникло право собственности на возведенные на спорном земельном участке строения.

Также немаловажен вывод, который сделал суд.

Суд пришел к убеждению, что истец Стрельцов А.Е. ошибочно полагает, что в результате оформления между ним и Чудновым Ю.И. в нарушение установленного законом порядка сделки купли-продажи земельного участка и самовольной постройки, а также путем написания ДД.ММ.ГГГГ расписки о передаче денежных средств у него автоматически возникло право пользования земельным участком, которое является основанием для удовлетворения исковых требований и признания за ним в судебном порядке права собственности на спорный земельный участок, так как права и обязанности арендатора, в том числе право пользования земельным участком, существовавшее у Чуднова Ю.И. в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, к истцу автоматически не перешло. Сама по себе уплата Стрельцовым А.Е. земельного налога без правоустанавливающих документов, подтверждающих какое-либо законное право на землю, также не может служить основанием для удовлетворения рассматриваемых исковых требований.

Таким образом, с учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что исковые требования Стрельцова А.Е. являются незаконными и необоснованными, вследствие чего в удовлетворении иска должно быть отказано.

P.S. В этой ситуации мы видим, что истец допустил самые основные ошибки, которые повлекли за собой потерю имущества и невозможность решения данной проблемы в юридическом поле.

Ю. Чаевцев,

частная практика "Юрист"

"Жилищное право", N 9, сентябрь 2012 г.