Вопрос: Гражданин Германии намерен приобрести жилой дом и земельный участок на территории Краснодарского края. В настоящее время он находится в Германии, но совершать сделку будет лично. Правомерно ли совершение данной сделки? Если да, то в каком порядке она осуществляется? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2012 г.)

Гражданин Германии намерен приобрести жилой дом и земельный участок на территории Краснодарского края. В настоящее время он находится в Германии, но совершать сделку будет лично.

Правомерно ли совершение данной сделки? Если да, то в каком порядке она осуществляется?

1. В соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, ст. 4 Федерального закона от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (далее - Закон N 115-ФЗ) иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. В п. 1 ст. 2 ГК РФ отмечено, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются и к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализ приведенных норм позволяет заключить, что на территории Российской Федерации иностранным лицам предоставлена возможность приобретать объекты недвижимости наравне с российскими гражданами, за исключением случаев, прямо установленных действующим законодательством.

В частности, подобные ограничения установлены п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ*(1) в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. К таким территориям законодатель относит земли сельскохозяйственного назначения, которыми иностранные граждане и лица без гражданства могут владеть и пользоваться только на праве их аренды (ст. 8 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Каких-либо ограничений, запретов в отношении договоров купли-продажи жилой недвижимости, заключаемых иностранными гражданами, гражданское законодательство не содержит.

Следовательно, гражданин Германии вправе приобрести жилой дом и земельный участок, если последний не находится в приграничной зоне и не относится к землям сельскохозяйственного назначения, на территории Российской Федерации.

2. Поскольку в рассматриваемой ситуации объектом договора купли-продажи, заключаемого между гражданином РФ и иностранным гражданином, будет выступать недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и внесенное в государственный реестр в Российской Федерации, то форма сделки должна подчиняться российскому праву (п. 3 ст. 1209 ГК РФ). Так, согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, в силу п. 2 ст. 1213 ГК РФ также должно применяться российское право (иными словами, стороны договора в рассматриваемой ситуации лишены предусмотренного ст. 1210 ГК РФ права установить своим соглашением право, регулирующее их права и обязанности по договору). Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества должен отвечать требованиям, установленным параграфами 1 и 7 ГК РФ. В частности, договор купли-продажи жилой недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ). Кроме того, как следует из п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом и земельный участок по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Особенности государственной регистрации прав иностранного гражданина на недвижимое имущество и сделок с ним определены в Методических рекомендациях, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 N 82 (далее - Методические рекомендации). В целом, процедура государственной регистрации ничем не отличается от обычной. Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184 (п. 5 Методических рекомендаций).

Основная особенность состоит в том, что иностранный гражданин должен подтвердить легитимность своего пребывания на территории Российской Федерации (п. 7 Методических рекомендаций). Законно находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин - лицо, имеющее действительные вид на жительство*(2) либо разрешение на временное проживание*(3), либо визу*(4) и (или) миграционную карту*(5), либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации (п. 1 ст. 2 Закона N 115-ФЗ). Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина (п. 1 ст. 10 Закона N 115-ФЗ).

Кроме того, следует обратить внимание на то, что иностранные документы принимаются к рассмотрению при наличии их легализации либо при проставлении на них в установленном порядке апостиля (п.п. 11, 12 Методических рекомендаций). А согласно п. 14 Методических рекомендаций документ, составленный на иностранном языке, предоставляется в территориальные органы Росрегистрации с приложенным к нему переводом на русский язык; верность перевода должна быть засвидетельствована нотариально.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

21 сентября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Перечень соответствующих территорий Краснодарского края смотрите в п.п. 100-111 Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденного Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26.

*(2) Вид на жительство представляет собой документ, выданный иностранному гражданину или лицу без гражданства в подтверждение их права на постоянное проживание в Российской Федерации, а также их права на свободный выезд из Российской Федерации и въезд в Российскую Федерацию.

*(3) Разрешение на временное проживание - подтверждение права иностранного гражданина временно проживать в Российской Федерации до получения вида на жительство, оформленное в виде отметки в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина.

*(4) Виза - разрешение на въезд в Российскую Федерацию, пребывание в Российской Федерации и транзитный проезд через территорию Российской Федерации иностранного гражданина в течение срока действия визы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (Положение об установлении формы визы, порядка и условий ее оформления и выдачи, продления срока ее действия, восстановления ее в случае утраты, а также порядка аннулирования визы утверждено постановлением Правительства РФ от 09.06.2003 N 335).

*(5) Миграционная карта - документ, содержащий сведения о въезжающих или прибывших в Российскую Федерацию иностранных граждан и о сроке их временного пребывания в Российской Федерации, подтверждающий право иностранных граждан, прибывших в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, на временное пребывание в Российской Федерации, а также служащий для контроля за временным пребыванием в Российской Федерации иностранных граждан.