Мошенничества нет, но сделка сомнительна (В. Бадмаев, С. Холманских, "Жилищное право", N 10, октябрь 2012 г.)

Мошенничества нет, но сделка сомнительна

В.Б.: Ранее обычный гражданин, обратившись к застройщику, нередко мог попасть в ловушку, иной раз и не особо хитро расставленную мошенниками. Были распространены такие схемы: собирали с граждан деньги якобы с целью строительства дома путем оформления договоров займа, однако после того, как собиралась достаточно приличная сумма, деньги вдруг куда-то растворялись через подставные организации, а контора объявляла себя банкротом. Бывало такое, что начинали собирать деньги, еще не имея разрешения на строительство, - это уже незаконно. Сейчас данный пункт четко прописали в законе N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому застройщик имеет право брать деньги только после того, как получит разрешение на строительство.

Еще можно выделить схемы с кооперативами - теперь о них практически уже ничего не слышно. Образуют кооператив, также собирают деньги на стройку и выводят средства куда-нибудь в компании, которые являлись конторами-однодневками, через них деньги проходят, а дальше они опять неизвестно где. До сих пор подобные ситуации опасны, когда компания-застройщик неизвестна на рынке и опыта в строительстве у нее нет.

Еще есть вексельная схема. По сути, тут мошенничества нет, но сделка по векселю все же сомнительна. С покупателем заключается предварительный договор о купле-продаже недвижимости, т.е., по сути, самого основного договора купли-продажи нет, а обязательства заключаются лишь в том, что стороны договариваются о сроке заключения основного договора в будущем. При этом параллельно оформляется купля-продажа векселя, то есть тот же самый заём, когда человек оплачивает полную стоимость квартиры, а застройщик дает ему вексель. Этот документ он потом может предъявить для исполнения договора к определенной дате - тогда, когда ему нужно будет купить квартиру. Так вот, может возникнуть такая ситуация, что застройщик в одностороннем порядке увеличит стоимость квартиры, потребовав от покупателей произвести доплату. Когда же граждане начинают ссылаться на заключенный предварительный договор купли-продажи, то выясняется, что он изначально был составлен таким образом, что застройщик легко может признать его незаключенным, так как в нем нечетко прописаны все существенные условия договора, например срок передачи квартиры застройщиком покупателю. В такой ситуации покупатель уже не сможет обменять вексель на квартиру. В результате покупателю придется заключать новый договор на новых, зачастую менее выгодных для него условиях либо - в случае несогласия с новыми условиями - ждать возврата денег. Но и тут все непросто. Ставка рефинансирования составляет всего 8% - мизер, особенно по сравнению с тем, что накрутил застройщик, пока пользовался деньгами покупателя, да и до момента получения денег времени пройдет не менее полугода. Таким образом, гражданам приходится либо доплачивать, либо забрать свои деньги и остаться ни с чем, потеряв время.

В этой схеме формально мошенничества нет, но она сама по себе не совсем приятна покупателю. Недавно к нам как раз обратился покупатель с аналогичной ситуацией: он желает приобрести квартиру в строящемся микрорайоне, где ему предложили заключить договор как раз по этой схеме. Но, так как он своевременно обратился к нам еще до подписания договора, мы смогли защитить его интересы, добившись от застройщика внесения необходимых корректировок в заключаемый ими договор. В результате наш клиент может уже не переживать. Более того, так как в его ситуации срок, на который отложено заключение основного договора, относительно невелик, то риск возможного обоснованного изменения застройщиком цены практически отсутствует.

Также бывают неприятные для покупателей ситуации с компаниями-застройщиками, у которых хорошо идут дела и которые, не боясь потери клиентов, не идут им на уступки, а прямиком отсылают к другим застройщикам. Так, один наш клиент, приобретая квартиру у одного небезызвестного новосибирского застройщика, не был удовлетворен тем, как прописан срок передачи объекта, - сотрудники компании указали ему на дверь. Как можно поступить в такой ситуации, чтобы иметь возможность оспорить в суде пункт о том же сроке или любой другой пункт, который нарушает закон? Застройщик, конечно, знает о неправомерности того или иного пункта, но прибегает к этому не всегда для того, чтобы обмануть клиента, а чтобы подстраховаться на случай спорной ситуации. Так вот, гражданину в такой ситуации нужно написать заявление - протокол разногласий, попросить подписать, указав, что согласен с этим договором при условии внесения изменений в соответствующий пункт. Застройщик, соответственно, либо подписывает, либо отказывается от подписания и просит подписать в той форме, которая у него есть. В итоге, когда человек подпишет в той форме, в которой предлагает застройщик, то в этом случае можно ссылаться на то, что это будет договором присоединения, то есть договор, по которому он не мог изменить условия, а мог лишь только присоединиться к ним, то есть согласиться или не согласиться. И в такой ситуации, когда клиент заключает договор присоединения, когда не может поменять условия договора, в случае судебного разбирательства он может сослаться на то, что ему отказали в изменении данного пункта, который нарушает его интересы. И этот пункт уже можно будет оспаривать.

На данный момент я наблюдаю спад нарушений уголовного характера среди застройщиков. Пик подобных нарушений пришелся на период с 2003 по 2005 годы, а затем количество злоупотреблений в области строительства постепенно снижалось примерно до 2008 года. Так, в Новосибирске долго упоминалось название печально известной компании "СУМет", она же "Сумет. Сибирь плюс", "Сумет-7" и т.д. Данная компания оставила после себя много недостроев, которые признаны объектами незавершенного строительства. У службы судебных приставов в отделе особых производств заведены дела по взысканию, но все бесполезно: денег в компании, конечно, нет. Покупатели вкладывали миллионы в строительство домов, надеясь получить наконец-то свое жилье, но в итоге ничего не имеют: ни денег, ни квартиры. Стоит, например, недострой в три этажа, а кто-то покупал на 18-ом - его квартиры просто физически нет. "СУМет" обанкротилась, но там такое полукриминальное-полунекриминальное положение... Завести уголовное дело в подобной ситуации в отношении руководителя очень проблематично, а бывает, что и просто проплачено все... Тем не менее, как я уже говорил, в последние годы наблюдается спад мошеннической активности в этой отрасли. Связано это с формированием цивилизованного рынка в Новосибирске (раньше он был более диким), выделились компании-лидеры, которые следят за своей репутацией. Стоит отметить, что и люди стали более юридически подкованными и образованными. На данный момент надлежащим образом сформировано и законодательство о долевом участии в строительстве. Но проблем, недоработок в том же законодательстве, в работе правоохранительных органов остается еще много.

С.Х.: Приведу в пример дело о "черных риэлторах". Обратилась к нам пожилая пара. К одиноким старикам был прикреплен соцработник, который помогал им по домашнему хозяйству. Он узнал, что у них нет родственников и передал эту информацию так называемым "черным" риэлторам. Этот работник вошел в доверие к своим подопечным, пользуясь которым, заставил оформить их на себя доверенности, которые были необходимы для приватизации квартиры. То есть эта доверенность позволяла оформить квартиру из муниципальной собственности в частную и таким образом получить свидетельство о регистрации права собственности. На дом был вызван нотариус, и была оформлена доверенность на одного человека, который в последующем был во всех инстанциях города Новосибирска и на которого в результате и оформили недвижимость. Об этом бедные пенсионеры узнали только тогда, когда стали приходить счета с другим именем собственника. В этом случае оспаривание происходит только через суд. Пострадавшие обращались в милицию, но факты мошенничества не были зафиксированы, так как все проходило на добровольной основе. Правда, потом в судебном порядке данная доверенность была аннулирована, т.к. человек оформлял ее изначально с другой целью и ввел пострадавших в заблуждение. Оформив указанную доверенность, люди, сами того не зная, по сути, отказались от собственного жилья. Ну и в данном случае никакого уголовного преследования в отношении лица, обманувшего пенсионеров, не осуществлялось, так как оно в добровольном порядке оформило обратно недвижимость на пожилых владельцев.

В.Б.: Безусловно, введение в заблуждение и переписывание имущества нечестным путем содержат уголовные и криминальные элементы, но у нас в России работа полиции зачастую устроена таким образом, что если в рамках уголовного дела усматривается гражданско-правовой спор, то сотрудникам полиции гораздо проще написать отказ в возбуждении уголовного дела, сославшись на то, что данный вопрос необходимо рассматривать в суде в рамках гражданского производства. Палка о двух концах на самом деле. Есть вина и того, кто подписал этот договор, потому что не проконсультировался с юристом, но есть и вина того, кто ввел его в заблуждение.

В. Бадмаев,

директор ООО "Право консалтинг"

С. Холманских,

юрист ООО "Право консалтинг"

Беседовала К. Черных

"Жилищное право", N 10, октябрь 2012 г.