Вопрос: Организация приобрела нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение изначально было запланировано в конструкции дома как нежилое (назначение - магазин), из жилых помещений оно не реконструировалось. В момент приобретения у помещения уже имелось крыльцо (открытый вход в магазин (ступеньки)). Управляющая многоквартирным домом компания требует заключения договора аренды земельного участка, занимаемого крыльцом магазина. Правомерно ли требование управляющей компании? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Организация приобрела нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение изначально было запланировано в конструкции дома как нежилое (назначение - магазин), из жилых помещений оно не реконструировалось. В момент приобретения у помещения уже имелось крыльцо (открытый вход в магазин (ступеньки)).

Управляющая многоквартирным домом компания требует заключения договора аренды земельного участка, занимаемого крыльцом магазина.

Правомерно ли требование управляющей компании?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В рассматриваемом случае требование управляющей компании неправомерно.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Крыльцо, как следует из вопроса, представляет собой конструктивный элемент многоквартирного дома, являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является элементом вспомогательного назначения по отношению к нежилому помещению в доме (магазину), необходимым для его использования. Это подтверждается Классификатором конструктивных решений зданий и сооружений (приложение 1 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденным приказом Минрегионразвития России от 16.11.2010 N 497), согласно которому крыльца (классификационный код 062160400000) отнесены к конструктивным элементам строений, объединенным в группу "Конструкции строений" (классификационный код 062000000000). При таком положении, а также учитывая, что крыльцо в рассматриваемой ситуации как конструктивный элемент многоквартирного дома было создано до момента формирования земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме, по нашему мнению, земельный участок, занятый крыльцом, является частью земельного участка под многоквартирным домом.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")*(1).

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при соблюдении двух условий:

- если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- если решение об этом принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющая компания принимать решения о передаче объекта общего имущества в многоквартирном доме (в частности земельного участка) в аренду не вправе.

Необходимо отметить, что понятие "помещения", содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, не ограничивается только жилыми помещениями (квартирами). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирном доме (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.). Следовательно, собственникам таких нежилых помещений принадлежит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Часть земельного участка может являться объектом договора аренды (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") при условии соблюдения требования п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В то же время договор аренды предполагает предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование тому лицу, который правом владения и пользования данным имуществом не обладает. Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, при предоставлении части земельного участка под многоквартирным домом как объекта общего имущества в аренду одному из собственников помещений (то есть долевому сособственнику в отношении данного объекта) арендодатель и арендатор совпадут в одном лице. Поэтому предлагаемый договор аренды, по нашему мнению, ничтожен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

В связи с этим мы полагаем (с учетом информации, представленной в вопросе), что ни у управляющей компании, ни у других собственников помещений дома нет правовых оснований требовать от собственника нежилого помещения заключения договора аренды части земельного участка, занимаемой крыльцом (учитывая также, что понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, п. 1 ст. 421 ГК РФ) или внесения арендных платежей за фактическое пользование этой частью участка.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

12 октября 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В такой ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вообще не вправе заключать договоры аренды в отношении части данного земельного участка.