Определение Московского городского суда от 15 мая 2012 г. N 4г/8-3734/12 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - договор купли-продажи квартиры - недвижимость - инвестор)

Определение Московского городского суда от 15 мая 2012 г. N 4г/8-3734/12

Судья Московского городского суда Клюева А.И.,

рассмотрев кассационную жалобу Саричевой М.М., поступившую в суд кассационной инстанции 24 апреля 2012 года на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 28 сентября 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску Саричевой М.М. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение, об обязании передать указанную квартиру, установил:

Саричева М.М. обратилась в суд с иском к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "...", обязании ООО "Рантект" передать ей указанную квартиру в течение 3-х дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование своих требований истица указала на то, что 03.06.2009 года ею на основании соглашения N "..." об уступке права (требования) по предварительному договору N "..." от 23.12.2005 года приобретено у Разумеева Н.Э. право на заключение в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N "..." в жилом доме по адресу: "..." (строительный адрес: "..."), расположенной на 8-ом этаже, ориентировочной площадью 75, 14 кв.м. Согласие ООО "Рантект" на уступку прав было получено 03.06.2009 года. На день заключения указанного соглашения все платежи, установленные предварительным договором, были осуществлены в полном объеме. 16.09.2010 года истица была уведомлена ответчиком о необходимости произвести оплату за организацию и проведение работ по технической паспортизации жилого дома и технический учет, а также техническую инвентаризацию объекта пропорционально общей площади квартиры и доле в общей площади. 28.09.2010 года Саричева М.М. оплатила указанные работы. Как указала истица, несмотря на выполнение ею обязательств по предварительному договору, ООО "Рантект" своих обязательств по договору не исполнило, не передало в собственность истице спорную квартиру, не заключило с ней основной договор купли-продажи квартиры и не представило в регистрирующий орган необходимый пакет документов для регистрации права собственности Саричевой М.М., по мнению истицы, предварительный договор купли - продажи квартиры фактически является основным, поскольку она внесла полную стоимость квартиры и предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли - продажи квартиры, а потому она вправе требовать признания за ней права собственности на спорную квартиру и передачи ей квартиры по акту приема-передачи.

Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 28 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Саричевой М.М. - отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2012 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Саричева М.М. ставит вопрос об отмене данных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ) по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как усматривается из представленных документов, состоявшиеся по делу судебные постановления сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ) не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке.

Судом установлено, что 15 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрацией), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчиком) и ООО "Рантект" (инвестором) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале "..." на строительной площадке по адресу: "...".

Согласно п. 2.2. контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004-2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70 000 кв.м, в том числе общей площадью квартир 68 000 кв.м, и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6 000 кв.м, подземного гаража на 115 машиномест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N "..." по адресу: "...") на земельном участке - части территории заказчика по адресу: ул. Миклухо-Маклая вл. 23 и, связанных с ними инженерных сетей и сооружений.

При этом, соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере "..." в рублевом эквиваленте, в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).

27 декабря 2010 года ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: "..." (строительный адрес: "...", (напротив вл. "...").

23 декабря 2010 года между ООО "Рантект" и Разумеевым Н.Э. был заключен предварительный договор N "...", предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли - продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: "..." ("..."), улица "...", ориентировочной общей площадью 75, 14 кв.м, секция 1, этаж 8, номер 36 (вторая на лестничной площадке, считая от лифта слева направо).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму в размере, эквивалентную "..." долларам США, в срок до 30.12.2005 года.

Дополнительным соглашением сторон N "..." от 01.06.2009 года в предварительный договор внесены изменения, в соответствии с которыми, в частности, покупатель, в доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму в размере, эквивалентном "..." долларов США, в следующем порядке: в срок до 30.12.2005 года сумму в размере, эквивалентном "..." долларов США из расчета "..." долларов США за 1 кв.м квартиры в рублях по курсу ЦБ России на дату платежа.

Разумев Н.Э. перечислил на расчет счет ООО "Рантект" в счет оплаты по предварительному договору денежные суммы: 29.12.2005 года в размере "..." руб. и 02.06.2009 года в размере "..." руб.

Согласно справке ООО "Рантект" от 15.05.2009 года, задолженность по предварительному договору N "..." от 23.12.2005 года отсутствует.

03 июня 2009 года между Разумеевым Н.Э. и Саричевой М.М. с согласия ООО "Рантект" заключено соглашение N "..." об уступке права (требования) по предварительному договору N "..." от 23.12.2005 года, в соответствии с которым Разумеев Н.Э. уступил Саричевой М.М. право (требование) на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, а также другие права и обязанности, принадлежащие покупателю на основании предварительного договора N "..." от 23.12.2005 года.

Согласно акта от 03.06.2009 года, Саричева М.М. полностью выполнила свои обязательства, предусмотренные соглашением, оплатила Разумееву Н.Э. в полном размере стоимость права (требования) по предварительному договору N "..." от 23.12.2005 года.

Рассматривая данный спор, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом, суд исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор не представляет собой основной договор купли - продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ООО "Рантект" как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.

Не обладая надлежаще зарегистрированными правами на спорный объект недвижимости, ООО "Рантект" не передавал в установленном законом порядке эти права лицу, с которым заключен предварительный договор, а только обязался заключить такой договор в будущем.

Разрешая данный спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, выводы суда подтверждены собранными по делу доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену оспариваемых по делу судебных постановлений судом первой и второй инстанций не допущено.

Довод Саричевой М.М. в кассационной жалобе о полном исполнении ею обязательств по договору инвестирования, являлся предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда ему дана оценка.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, обращение Саричевой М.М. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, ее права ответчиком не нарушены. До окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" у ответчика ООО "Рантект" отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади в доме 8А по ул. Академика Волгина в городе Москве будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта.

Оснований для иного вывода не имеется.

Доводы жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств, правом на которую суд кассационной инстанции не наделен, а равно требованиям принципа правовой определенности не отвечают.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.

Доводы жалобы не опровергают выводов, сделанных судом первой инстанции при рассмотрении данного иска.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений, судом не было допущено существенных нарушений норм процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 381, 383 ГПК РФ, определил:

в передаче кассационной жалобы Саричевой М.М. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 28 сентября 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску Саричевой М.М. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение, об обязании передать указанную квартиру - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья Московского городского суда

А.И. Клюева