Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. N 33-3377 (ключевые темы: предварительный договор - договор уступки - купля-продажа - признание права собственности - уступка прав)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. N 33-3377

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.,

судей Суминой Л.Н., Шубиной И.И.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. гражданское дело по кассационной жалобе представителя истца по самостоятельному иску Романовой Е.С. по доверенности Шутенко Н.А. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года, которым постановлено:

признать недействительными Предварительный договор N ... от ... года между Морозовой А.М. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", Соглашение о замене лица в обязательстве по Предварительному договору N ... от ... года между ЗАО "Энергостройкомплект-М", Морозовой А.М. и Романовой Е.С.;

признать за Трибой М.К. право собственности на ...комнатную квартиру по адресу: ...;

в иске Романовой Е.С. к ЗАО "Энергостройкомплект-М", Трибой М.К., Поповой З.В. о признании права собственности на эту же квартиру, признании недействительными Предварительного договора N ... от ... г. и Договора уступки прав ... от ... г. отказать;

настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности Трибой М.К. на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, установила:

Трибой М.К. ... года обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на квартиру по адресу: ..., признании недействительными предварительного договора N ... от ... года, заключенного между Морозовой А.М. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", соглашения о замене лиц в обязательстве, заключенному между Морозовой А.М. и Романовой Е.С. ... года и применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок, указав в обоснование требований, что условия заключенного ... года между Поповой З.В. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительного договора, права и обязанности покупателя по которому по Договору уступки права от ... года, совершенному с согласия ЗАО "Энергостройкомплект-М" перешли к Трибой М.К., Поповой З.В. исполнены в полном объеме и в срок, а именно ... года в кассу ответчика за строительство спорной квартиры внесены ... руб. и, соответственно, как полагает истец, у нее возникло право собственности на указанную квартиру.

Романова Е.С. ... года обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО "Энергостройкомплект-М", Трибой М.К., Поповой З.В. о признании права собственности на спорную квартиру, признании недействительными предварительного договора от ... года, заключенного между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Поповой З.В., договора уступки прав от ... года, заключенного между Поповой З.В. и Трибой М.К., указав в обоснование требований, что Морозовой А.М. ... года за строительство спорной квартиры в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М" внесено ... руб., т.е. ранее, чем поступили денежные средства от Поповой З.В., также ... года между Морозовой А.М. и Романовой Е.С. подписано соглашение о замене лица в обязательстве по данному предварительному договору, а ... года Романовой Е.С. произведена доплатила за увеличение площади на ... кв. м о чем подписан Акт приема-передачи и спорная квартира предоставлена Романовой Е.С. во владение и в связи с чем Романова Е.С. полагает, что Трибой М.К. утратила все права на спорную квартиру.

Определением Тушинского районного суда г. Москвы суда от 18 августа 2011 года объединены в одно производство дела по иску Трибой М.К. и по иску Романовой Е.С.

Трибой М.К. и ее представитель Парамонова И.Н., заявленные требования поддержали, в иске Романовой Е.С. просили отказать.

Романова Е.С. и ее представитель Шутенко Н.А. заявленные требования поддержали, в иске Трибой М.К. просили отказать.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челогаева Ю.В. просила удовлетворить требования Трибой М.К., иск Романовой Е.С. не признала, просила отказать.

Попова З.В. иск Трибой М.К. поддержала, в иске Романовой Е.С. просила отказать.

Морозова А.М. о дне слушания дела извещена по месту жительства, в судебное заседание не явилась, ранее дело неоднократно откладывалось слушанием ввиду неявки в судебное заседание Морозовой А.М.

Представители 3-х лиц Правительства г. Москвы, префектуры СЗАО г. Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по самостоятельному иску Романовой Е.С. по доверенности Шутенко Н.А. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, полагая возможным, в порядке ст. 354 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени слушания дела, заслушав объяснения истца по самостоятельному иску Романову Е.С., ее представителей Ковалева А.В., Шутенко Н.А., истца Трибой М.К., ее представителя Парамонову И.Н., ответчика Попову З.В., ее представителя Попова В.Н., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа.

На основании вышеуказанного постановления и Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., заключенного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", осуществляется застройка микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа, а на основании Дополнительного соглашения N 3 к Инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 76-103).

Согласно Договору N ... от ... и Дополнительным соглашениям к нему, ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: г. ..., ..., мкрн. ... (Северо-Западный административный округ) (л.д. 116-120).

По Договору аренды земельного участка N ... от ... г. Департамент земельных ресурсов города Москвы предоставил ЗАО "Энергостройкомплект-М" в аренду земельный участок для строительства жилого комплекса, имеющий адресные ориентиры: ... (л.д. 137-149).

... между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Поповой З.В. был заключен предварительный договор N ... купли-продажи, по которому ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в размере ... руб. (л.д. 13-18).

Ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" определил дату платежа по договору - до ... года и определил ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором расположена Квартира - ... года.

Попова З.В. обязательства по Договору исполнила, уплатив денежные средства в вышеуказанном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком от ... г.

... г. между Поповой З.В., Трибой М.К. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключен договор уступки прав ... о замене лица в обязательстве по предварительному договору N ... купли-продажи от ..., по которому Попова З.В. уступила, а Трибой М.К. приняла все права и обязанности по предварительному договору N ... купли продажи от ..., заключенному между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Поповой З.В. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ... (л.д. 13).

Данный договор уступки прав в соответствии с п. 7.1 Предварительного договора купли-продажи согласован с ЗАО "Энергостройкомплект-М", о чем имеется виза первого заместителя генерального директора Кондрашина О.В., действующего на основании доверенности N ... от ..., договор уступки прав проведен по бухгалтерии ЗАО "Энергостройкомплект-М", о чем оформлена бухгалтерская справка N ... от ..., имеются квитанция к приходному кассовому ордеру N ... от ..., кассовый чек об оплате услуги за оформление договора уступки прав, а также Трибой М.К. и Поповой З.В. произведены необходимые платежи, переданы необходимые правоустанавливающие документы и оформлен Акт о выполнении обязательств по договору уступки прав ... от ..., согласно которого стороны не имеют финансовых и иных претензий друг к другу.

Распоряжением префекта СЗАО жилому дому, где находится спорная квартира присвоен почтовый адрес: ..., а ... Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - данного жилого дома (л.д. 317).

Таким образом, исходя из приведенных выше документов, оформленного ЗАО "Энергостройкомплект-М" финансового письма о выполнении Трибой М.К. обязательств по оплате денежного обеспечения по Договору, справки-выписки из реестра ЗАО "Энергостройкомплект-М", исходя из того обстоятельства, что возмездная уступка прав совершена по цене ... руб. за 1 кв. м близкой к средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в г. Москве, установленной приказом N ... от ... Министерства регионального развития РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о томе что Трибой М.К. обязательства по договору выполнила в полном объеме и, соответственно, приобрела по договору уступки прав ... от ..., заключенному с Поповой 3.В., ...-комнатную квартиру в незавершенном строительством доме по адресу: ... (строительный адрес), общей площадью ... кв. м.

Судом первой инстанции также установлено, что ... между Морозовой А.М. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключен предварительный договор N ... купли-продажи о подписании в дальнейшем основного договора купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М" по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: ... передаст Морозовой A.M. для оформления в индивидуальную собственность ...комнатную квартиру условный N ... корпуса (строительный адрес), ориентировочной общей площадью по данным проектной организации ... кв. м для последующей государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Дата платежа по предварительному договору - до ... года, а ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором расположена квартира - ... года.

За строительство указанной квартиры Морозова А.М. уплатила в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М" ... руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ..., однако фактическая стоимость строительства квартиры составляет не менее ... руб.

... между Морозовой А.М. и Романовой Е.С. заключено соглашение о замене лица в обязательстве, которое в нарушение п. 7.1 Предварительного договора купли-продажи не согласовано с ЗАО "Энергостройкомплект-М" в установленном порядке: оплата услуги за передачу прав по договору третьему лицу не произведена, платежные документы отсутствуют, сведения о том, что уступка прав проведена по бухгалтерии ЗАО Энергостройкомплект-М", не имеется, а указание в соглашении на то, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице генерального директора Кручинина А.Н., подписывая это соглашение, выражает свое согласие на перемену покупателя в предварительном договоре купли-продажи и обязуется исполнить перед Романовой Е.С. все обязательства по предварительному договору, с учетом обстоятельств заключения договора ... и соглашения ..., как правильно указал суд первой инстанции, не свидетельствует о соблюдении порядка замены лица в обязательстве.

Таким образом, исходя из изложенного и учитывая то, что уступка прав по предварительному договору купли-продажи совершена Морозовой А.М. и Романовой Е.С. по цене ... рублей за 1 кв. м, что более чем в два раза ниже средней рыночной стоимости 1кв. м. общей площади жилья в г. Москве, установленной Приказом N 210 от 10.06.2009 г. Министерства регионального развития РФ, денежные средства Морозовой A.M. Романова Е.С. передала лично по расписке, документов, кроме оригинала предварительного договора N ... купли-продажи от ... Морозова A.M. Романовой Е.С. не передавала, спорная квартира фактически Романовой Е.С. не передана, она в ней не проживает, расходы по ее содержанию не несет, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для заключения ... предварительного договора купли-продажи в отношении спорной квартиры у ЗАО "Энергостройкомплект-М" с Морозовой А.М. не было, так как ... квартира уже была продана Поповой З.В. по предварительному договору купли-продажи N ..., денежная сумма в размере стоимости квартиры ... руб., то есть по ... руб. за 1 кв. м поступила в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М" от Поповой З.В. ... и была направлена на экономическую деятельность ЗАО "Энергостройкомплект-М", что также подтверждается и, соответственно, суд правомерно признал несостоятельными доводы Романовой Е.С. о том, что она полностью выполнила обязательства по оплате квартиры.

Кроме того, судом первой инстанции надлежаще установлено, что денежные средства в размере ... руб., т.е. по ... руб. за 1 кв. м, поступившие от Морозовой A.M. в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М" по предварительному договору купли-продажи N ... от ... в тот же день были выданы в полном объеме генеральному директору Общества Кручинину А.Н. по договору займа, общая сумма займа Кручинина А.Н., по состоянию на ... составляла ... руб. и в отношении него возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы.

Следовательно, Морозова A.M. и Генеральный директор Кручинин А.Н., действовавший от имени ЗАО Энергостройкомплект-М", заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры по заведомо заниженной цене через два дня после того как квартира по рыночной цене уже была продана Поповой З.В.; установили окончание срока платежа по договору Морозовой А.М. на месяц раньше, чем окончание срока платежа по договору Поповой З.В., что свидетельствуют о злоупотреблении с их стороны правом с намерением причинить имущественный вред Поповой З.В., а Романова Е.С., приобретая спорную квартиру через 8 месяцев после ее первоначальной продажи у Морозовой А.М. без согласования с ЗАО "Энергостройкомплект-М" все по той же цене в ... руб. за 1 кв. м не могла не знать о последствиях, которые повлечет приобретение ею имущества ЗАО "Энергостройкомплект-М" по заведомо заниженной цене.

Суд, оценив сведения, сообщенные свидетелями Чекуновой О.А., Николаенко А.Л. об обстоятельствах совершения сделки между Морозовой и Романовой, обоснованно их опроверг, а также в подтверждение имеющих место обстоятельств по делу правильно обратил внимание на показаний Чекуновой О.А. о том, что соглашение о замене лица в обязательстве от ... совершено без присутствия представителя ЗАО "Энергостройкомплект-М", вне помещения ЗАО "Энергостройкомплект-М" и на момент заключения Романовой Е.С. данного соглашения в отношении ЗАО "Энергостройкомплект-М" имелось достаточно сведений о невыполнении обществом обязательств перед дольщиками.

Суд также правомерно, исходя из требований ст.ст. 223, 398, 455 ГК РФ и принимая во внимание разъяснения постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал на те обстоятельства, что Попова З.В. заключила предварительный договор на два дня раньше, чем Морозова A.M., Трибой М.К. в суд с иском обратилась (03.06.2011) раньше, чем Романова Е.С. (19.07.2011).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь также ст.ст. 10, 11, 12 ГК РФ, пришел к правильным выводам о том, что предварительный договор купли-продажи N ... от ..., заключенный между Морозовой А.М. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", соглашение о замене лица в обязательстве по предварительному договору купли-продажи N ... от ..., заключенное между Морозовой А.М. и Романовой Е.С. от ... недействительны; доводы Романовой Е.С., ее представителя Шутенко Н.А. о том, что Романовой Е.С. произведена доплата за увеличившуюся площадь квартиры на ... кв. м, о чем составлен Акт о завершении расчетов ... года, после чего квартира по адресу: ... передана Романовой Е.С. во владение, - несостоятельны, размер денежных средств, внесенных Романовой Е.С. в размере ... рублей, не покрывает фактические расходы на строительство спорной квартиры; акт приема-передачи от ..., выданный Романовой Е.С., не свидетельствует о возникновении у нее права собственности на спорную квартиру, что также подтверждается уведомлением ЗАО "Энергостройкомплект-М" от ... о том, что дополнительное соглашение к предварительному договору от ..., акт приема-передачи от ..., акт о завершении расчетов от ..., из которых следует, что Романова Е.С. доплатила ... руб. (л.д. 153-155), подписаны ЗАО "Энергостройкомплект-М" ошибочно, поскольку выявлен факт наличия заключенного ранее договора о передаче этой же квартиры в собственность другому лицу (л.д. 184).

Судом первой инстанции также установлено, что Трибой М.К. не признавалась гражданским истцом в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М"(л.д. 120); сведения о правах и обременениях в отношении спорной квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра отсутствуют.

Признавая за Трибой М.К. право собственности на ...комнатную квартиру N 91 по адресу: ..., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заключенный между Поповой З.В. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительный договор купли-продажи по своей сути является договором соинвестирования в строительство квартиры, а ЗАО "Энергостройкомплект-М" было вправе без согласия администрации заключать соинвестиционные договоры с третьими лицами.

С таким выводом судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствуют требованиям ст.ст. 429, 455, 431 ГК РФ; ст.ст. 6, 8, 15 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", и п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г.

В силу ст. 347 ГПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы о том, что несмотря на уточнение в судебном заседании представителем истца Трибой М.К. заявленного иска, судебное разбирательство было продолжено и вынесено решение, тогда как суд обязан был отложить слушание дела и уведомить участвующих в деле лиц об уточнениях, являются несостоятельным в виду того, что уточнен был только предмет спора, а именно: признание права собственности на ...-комнатную квартиру, тогда как первоначально было заявлено требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной квартиры, поскольку к этому времени дом был введен в эксплуатацию, то есть одновременное изменение основания и предмета иска, что означало бы предъявление нового иска, не произошло, также как не были увеличены и исковые требования.

Кроме того, участвующие в деле лица и их представители ходатайств об отложении слушания дела для представления дополнительных доказательств, возражений на уточненный иск не заявляли. Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора решение суда не обжалуют.

По смыслу положений ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, истец имеет право на протяжении судебного разбирательства по делу изменить основания или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом, уточненные требования были оформлены в письменном виде, приобщены к материалам дела (л.д. 323), вопрос о принятии к производству суда уточненных требований в установленном нормами гражданского процессуального законодательства порядке был разрешен (л.д. 326), в связи с чем в силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, у суда первой инстанции имелись основания для их рассмотрения.

Доводы кассационной жалобы относительно того, что Морозова А.М. в полном объеме исполнила обязательства по заключенному ей с ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительному договору купли-продажи и уплатили цену, предусмотренную договором на два дня раньше, чем Попова З.В. судебная коллегия находит неправомерными, поскольку в соответствии с п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, - значит, к предварительному договору применяются правила основного договора, а в данном случае купли-продажи; в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), - следовательно, договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, то есть вступает в силу не с момента передачи вещи или уплаты за нее цены, а с момента его заключения и, в данном случае, первой в отношении спорной квартиры с ЗАО "Энергостройкомплект-М" был заключен договор Поповой З.В., а значит и не подлежит удовлетворению довод кассационной жалобы относительно исполнения Морозовой А.М. в срок, обязательств по договору.

Иные доводы кассационной жалобы не содержат сведений, опровергающих выводы суда или данные, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, но имели существенное значение и не могут явиться основанием к отмене постановленного решения суда первой инстанции по настоящему делу.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуально права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, а выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи