Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-5183 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи квартиры - недвижимость - претензии)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-5183

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.

и судей Климовой С.В., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Соловьевой Е.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Климовой С.В. дело по кассационным жалобам Гаспаряна Э.Г., Гаспарян И.В. на решение Савеловского районного суда города Москвы от 12 августа 2011 года, которым постановлено:

иск удовлетворить.

Понудить Гаспаряна Э.Г. заключить с Семушкиной И.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, улица ..., установила:

30.08.2010 Семушкина И.Г. обратилась в суд с иском к Гаспаряну Э.Г., в котором просила обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ..., на условиях, установленных предварительным договором от 24.05.2009. Свое обращение истец основывает на положениях ст.ст. 429, 445 ГК РФ, указывая, что денежные средства по предварительному договору переданы, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца Семушкиной И.Г. требования поддержал.

Представитель ответчика Гаспаряна Э.Г. в судебном заседании иск не признала.

Третье лицо Гаспарян И.Г. в судебное заседание не явилась.

12.08.2011 судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят ответчик Гаспарян Э.Г. и третье лицо Гаспарян И.Г. по доводам своих кассационных жалоб.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Гаспаряна Э.Г. по доверенности Трощенкова Е.В. и представитель третьего лица Гаспарян И.Г. по доверенности Миронов А.Ю. доводы кассационных жалоб поддержали; представитель истца Семушкиной И.Г. по доверенности Жосан В.Н. против удовлетворения жалобы возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 24.05.2009 между Семушкиной И.Г. (покупатель) и Гаспаряном Э.Г. (продавец) заключен предварительный договор о купле-продаже квартиры, согласно которому Гаспарян Э.Г. обязался продать Семушкиной И.Г., а Семушкина И.Г. обязалась купить у Гаспаряна Э.Г. квартиру общей площадью ... кв. м расположенную по адресу: г. Москва, ... - строительный адрес; г. Москва, ул. ... - почтовый адрес, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По условиям п. 1.1. предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем должен быть заключен в срок до 01.02.2010; квартира должна быть продана продавцом после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. После окончания процедуры государственной регистрации права собственности ответчик гарантирует истцу предоставление документов, подтверждающих его право собственности на квартиру и необходимых для заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.2. указанного договора по соглашению сторон в течение 30 календарных дней, начиная с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру в УФРС по Москве, сторонами должен быть подписан основной договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого квартира должна быть продана покупателю за ... руб. ... коп.

В соответствии с п. 1.4. предварительного договора от 24.05.2009 в доказательство заключения предварительного договора и обеспечения исполнения обязательств покупатель передал продавцу денежную сумму в размере ... руб. ... коп., которая признается оплатой за квартиру. Указанную сумму стороны признали достаточной, не подлежащей изменению при подписании основного договора.

На основании выписки из ЕГРП от 17.08.2010 суд установил, что право собственности Гаспаряна Э.Г. на квартиру N ... г. Москвы зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве и внесена запись об этом в ЕГРП 30.10.2009.

Также суд установил, что 24.05.2009 между Гаспаряном Э.Г. и Семушкиной И.Г. подписан акт приема-передачи спорной квартиры, согласно которому стороны претензий по состоянию квартиры не имеют, взаиморасчеты по предварительному договору о купле-продаже квартиры между сторонами произведены полностью, финансовых и других претензий стороны друг к другу не имеют.

Поскольку спорная квартира была приобретена Гаспаряном Э.Г. на основании договора инвестирования N ... от 25.05.2004 в период его брака с Гаспарян И.В., заключенного 21.03.2001, суд установил, что до подписания предварительного договора 24.05.2009 супруга Гаспаряна Э.Г. - Гаспарян И.В. дала нотариально удостоверенное согласие своему супругу на продажу квартиры по адресу: Москва, ул. ..., за цену и на условиях по его усмотрению.

При этом 09.09.2009 Гаспарян И.В. передала в УФРС по Москве свое заявление от 07.09.2009, удостоверенное нотариусом г. Москвы Петровой Г.Н., о своем несогласии с продажей ее супругом Гаспаряном Э.Г. спорной квартиры.

На основании установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что Гаспарян Э.Г. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре, который содержит все существенные условия договора купли-продажи о предмете и цене недвижимого имущества, у ответчика возникла обязанность исполнить договор надлежащим образом в соответствии с его условиями и в установленный срок до 01.02.2010, однако Гаспарян Э.Г. уклоняется от заключения основного договора, а право покупателя на получение квартиры в собственность не может быть поставлено в зависимость от изменения намерения супруги продавца, в связи с чем, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 421, 429, 445 ГК РФ, удовлетворил исковые требования Семушкиной И.Г., понудив ответчика заключить договор купли-продажи квартиры.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Так, в силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику.

Таким образом, правомочием распоряжения вещью (имуществом, в том числе недвижимым) принадлежит только собственнику этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и следует из предварительного договора о купли-продажи квартиры от 24.05.2009, заключенного между сторонами, основанием его заключения со стороны Гаспаряна Э.Г. явился договор инвестирования N ... от 25.05.2004, заключенный с ЗАО "Миэль-Недвижимость".

По условиям указанного договора от 25.05.2004 его предметом является передача ЗАО "Миэль-Недвижимость" в пользу Гаспаряна Э.Г. правомочий по инвестированию строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ..., а также результат имущественных прав на результат инвестиционной деятельности в виде 2-комнатной квартиры, общей площадью ориентировочно ... кв. м находящейся в указанном жилом доме на 9 этаже условный N ... на площадке.

В силу п. 5.5. указанного договора правоприобретатель (Гаспарян Э.Г.) имеет право уступить свое имущественное право на результат инвестиционной деятельности, приобретенное по договору, третьему лицу только при условии получения предварительного письменного согласия общества. Правоприобретатель приобретает имущественное право на результат инвестиционной деятельности после выполнения обязательств по договору и подписания сторонами акта о полном выполнении обязательств и отсутствии взаимных претензий по договору (п. 5.9. договора).

Из материалов дела следует, что акт о выполнении обязательств и отсутствии взаимных претензий по договору в соответствии с п. 5.9. договора подписан между Гаспаряном Э.Г. и ЗАО "Миэль-Недвижимость" 14.08.2009.

Таким образом, предметом договора инвестирования N ... от 25.05.2004, заключенного между ЗАО "Миэль-Недвижимость" и Гаспаряном Э.Г. и явившимся основанием для заключения предварительного договора купли-продажи, являлось имущественное право Гаспаряна Э.Г. на результат инвестиционной деятельности.

Учитывая, что на момент заключения 24.05.2009 с Семушкиной И.Г. предварительного договора Гаспарян Э.Г. не обладал правом собственности на спорную квартиру, то вывод суда о том, что предварительный договор, содержал условия, позволяющее установить его предмет, не основан на установленных по делу обстоятельствах.

Кроме того, судом установлено, что 09.09.2009, т.е. до возникновения у Гаспаряна Э.Г. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ..., супруга ответчика Гаспарян И.В. направила в Управление Росреестра по Москве нотариально удостоверенное заявление о своем несогласии с продажей ее супругом Гаспаряном Э.Г. спорной квартиры.

Более того, из материалов дела следует, что Гаспарян И.В. обратилась в суд с иском к Гаспаряну Э.Г. об определении долей супругов по ... доли каждому в праве общей собственности на спорную квартиру.

В силу ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

С учетом изложенного, оснований для применения положений ч. 4 ст. 445 ГК РФ, и принятии решения 12.08.2011 о понуждении Гаспаряна Э.Г. в силу закона заключить с Семушкиной И.Г. договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 24.05.2009, в том числе без соблюдения требований семейного законодательства, у суда не имелось.

При установленных обстоятельствах, решение Савеловского районного суда города Москвы от 12.08.2011 не может быть признано законным и подлежит отмене, а поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным вынести по делу новое решение об отказе в иске.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, ст. 2 ФЗ N 353-ФЗ от 09.12.2010, судебная коллегия определила:

решение Савеловского районного суда города Москвы от 12 августа 2011 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Семушкиной И.Г. к Гаспаряну Э.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ..., на условиях предварительного договора от 24 мая 2009 года отказать.

Председательствующий

Судьи