Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-5632/12 (ключевые темы: снос - выселение - договор купли-продажи - применение последствий недействительности - мнимая сделка)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-5632/12

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.А.

и судей Неретиной Е.Н., Нестеренко Г.А.,

с участием прокурора Артамоновой О.А.,

при секретаре Иньковой О.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Неретиной Е.Н. гражданское дело по кассационной жалобе Гасанханова А.Г. на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Гасанханова А.Г. к Бабаевой Д.Г. и Х. об определении порядка пользования квартирой по адресу: г. ..., ..., и выделении ему в указанной квартире в пользование комнаты N ... площадью ... кв. м, - отказать.

Встречный иск Бабаевой Д.Г. за себя и в интересах несовершеннолетней Бабаевой А.К. к Гасанханову А.Г. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ... доли квартиры по адресу: г. ..., ..., заключенный 1 июля 2008 года между Бабаевым Р.К. и Гасанхановым А.Г.

В порядке применения последствий недействительности сделки возвратить ... долю квартиры по адресу: г. ..., ..., в собственность Бабаева Р.К.

В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с Бабаева Р.К. в пользу Гасанханова А.Г. ... рублей.

Выселить Гасанханова А.Г. из квартиры по адресу: г. ..., ...

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Гасанханова А.Г. на ... долю квартиры по адресу: г. ..., ...

Решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Бабаева Р.К. на ... долю квартиры по адресу: г. ..., ..., установила:

Гасанханов А.Г. обратился в суд с иском к Бабаевой Д.Г., несовершеннолетней х. об определении порядка пользования квартирой по адресу: г. ..., ... (л.д. 4), после уточнения требований, просил выделить ему в указанной квартире в пользование комнату N ... площадью ... кв. м (л.д. 101). В обоснование своих требований ссылался на то, что по договору купли-продажи от 01.07.2008 г. он приобрел у Бабаева Р.К. ... доли спорной квартиры, квартира принадлежит ему и ответчикам по праву общей долевой собственности. Ответчики препятствуют ему в пользовании общей долевой собственности, сложились конфликтные отношения.

Бабаева Д.Г., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Х., предъявила встречный иск к Гасанханову А.Г. и Бабаеву Р.К., после уточнения требований просила, признать договор купли-продажи от 01.07.2008 г. ... доли квартиры по адресу: г. ..., ..., недействительным, по основаниям ее мнимости, не соответствия требованиям закона, применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата ... доли квартиры в собственность Бабаева Р.К. и выселить Гасанханова А.Г. из данной квартиры.

В судебном заседании Гасанханов А.Г. свои исковые требования поддержал, встречный иск не признал, заявил о пропуске исковой давности на оспаривание сделки.

Ответчики Бабаева Д.Г. и Х., а также их представитель Мирошниченко И.У., в судебном заседании иск Гасанханова А.Г. не признали, встречный иск поддержали. (л.д. 103-104). Свои требования и возражения мотивировали тем, что оспариваемый договор купли-продажи доли квартиры ничтожен в силу ст.ст. 168 и 170 ГК РФ, поскольку, является мнимой сделкой и при его совершении на отказ несовершеннолетней Х. от принадлежащего ей преимущественного права покупки не было получено предварительное разрешение органа опеки и попечительства, в связи с чем, доля спорной квартиры подлежит возвращению Бабаеву Р.К., а Гасанханов А.Г. подлежит выселению из спорного жилья.

Ответчик Бабаев Р.К. и третье лицо Умарова С.Д. в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени извещены.

Представитель третьего лица - Органа опеки и попечительства района "Внуково" г. Москвы, в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещен, представил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела без его участия.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит Гасанханов А.Г.

Проверив материалы дела по правилам ст. 347 ГПК РФ, выслушав объяснения Гасанханова А.Г. и его представителя по доверенности Бирагова В.Б., поддержавших доводы жалобы, а также объяснения Бабаевой Д.Г. и ее представителя по доверенности, ордеру - адвоката Мирошниченко И.У., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... (... + ... + ...) кв. м С 1999 г. Бабаева Д.Г. с сыном Бабаевым Р.К. и дочерью Х. занимали данную квартиру по договору социального найма.

12.10.2005 г. ими заключен договор передачи квартиры в собственность, квартира была передана им в равнодолевую собственность.

01.07.2008 г. между Бабаевым Р.К. и Гасанхановым А.Г. заключен договор купли-продажи, согласно которому, Бабаев Р.К. продал, а Гасанханов А.Г. купил в собственность ... доли спорной квартиры за ... руб. Указанная сумма была передана Продавцом Покупателю до подписания настоящего договора (л.д. 5). Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован 02.10.2008 г. в Управлении федеральной регистрационной службы (л.д. 7), и с этого момента, в силу п. 7 Договора Гасанханов А.Г. стал собственником указанной выше доли квартиры.

Постановлением руководителя Муниципалитета района "Внуково" г. Москвы от 05.06.2008 г. Бабаеву Р.К. дано разрешение на продажу принадлежащей ему доли (л.д. 124).

С 22.10.2008 г. Гасанханов А.Г. зарегистрирован в спорной квартире как собственник ... доли (л.д. 77, л.д. 78).

10.03.2010 г. между Гасанхановым А.Г., Бабаевой Д.Г., действовавшей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Х., а также Умаровой С.Д. заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянной регистрации по месту жительства (л.д. 6), на основании которого Умарова С.Д., мать истца, была зарегистрирована в спорной квартире 11.03.2010 г.

В настоящее время в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства Бабаевы Д.Г., Х., Р.К., Гасанханов А.Г., Умарова С.Д.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Отказывая Гасанханову А.Г. в удовлетворении требований о выделении ему в пользование комнаты ... кв. м суд указал на то, что данная комната по своим размерам не соответствует доли истца в спорной квартире, превышает его долю на ... кв. м, в связи с чем, такой вариант существенно ущемит жилищные права семьи Бабаевых, их права собственников на предоставление в их владение, пользование и распоряжение части общего имущества, соразмерной их доли.

Вывод суда является правильным, поскольку при отсутствии согласия других собственников предоставление во владение и пользование части общего имущества допускается только при соразмерной доле.

Довод кассационной жалобы о том, что если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем его доля, то с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю, не может быть признан состоятельным и являться основанием к отмене решения суда, поскольку направлено на неправильное толкование положений ст. 247 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования Бабаевой Р.К. по основаниям ст. 170 ГК РФ, суд указал на то, что Гасанханов А.Г. и Бабаев Р.К. совершили мнимую сделку купли-продажи ... доли спорной квартиры, лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку Гасанаханов А.Г. при совершении данной сделки не имел намерений проживать в спорной квартире, осуществлять права ее собственника согласно ст. 30 ЖК РФ, нести бремя ее содержания, а поэтому не принял квартиру по акту приема-передачи и не получил ключи от нее. Истинными намерениями Гасанханова А.Г., по мнению суда, было намерение при сносе дома получить отдельную квартиру от города Москвы, а не стать собственником ... доли спорной квартиры.

Также суд, со ссылкой на ч. 1 ст. 250 ГК РФ указал на то, что при совершении оспариваемого договора купли-продажи от 01.07.2008 г. было нарушено право несовершеннолетней Х., являвшейся сособственником ... доли спорной квартиры, на преимущественное право покупки доли Бабаева Р.К., поскольку на отказ ее законного представителя Бабаевой Д.Г. от данного права должно было предварительно получено согласие органа опеки и попечительства, тогда как такого согласия Гасанхановым А.Г. и Бабаевым Р.К. перед совершением сделки получено не было.

В обоснование своих выводов суд сослался на то, что Распоряжением Правительства Москвы от 5 июля 2006 года N 1259-РП "О проведении в 2006-2007 г.г. работ по разработке градостроительной документации объектов социально-бытового назначения на территории района Внуково" п. 1.7 предусматривалась разработка программы поэтапного сноса муниципальных жилых домов в границах: ул. ..., ул. 2-..., проектируемый проезд N ..., граница водоохранной зоны р. ..., находящихся в зоне повышенного шумового воздействия от аэропорта Внуково.

Семья Бабаевых нуждалась в денежных средствах за которыми обратилась Бабаева Д.Г. в 2008 году к Гасанханову А.Г. (ее племяннику). Гасанханов А.Г. имел намерение приобрести в г. Москве для себя отдельную квартиру, но не располагал для этого необходимой денежной суммой. Поскольку жилой дом по адресу: г. ..., ..., в котором расположена спорная квартира, находится в границах, подлежащих расселению на основании указанного распоряжения N 1259-РП, между Гасанхановым А.Г., Бабаевой Д.Г. и ее сыном Бабаевым Р.К. они договорились, что Гасанханов А.Г. передает семье Бабаевых ... руб., а Бабаев Д.Г. передает Гасанханову А.Г. по договору купли-продажи принадлежащую ему ... долю спорной квартиры. При этом предполагали при сносе дома, в котором расположена спорная квартира, получить от города Москвы две отдельных квартиры, как разные семьи. Также стороны договорились, что Гасанханов А.Г. физически вселяться в спорную квартиру и проживать в ней до сноса дома не будет, а сособственником спорной квартиры будет значиться лишь формально.

Суд указал, что данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, данными ими, в том числе в милиции, и показаниями свидетелей В., Ф.

Между тем, как видно из материалов дела, свидетелям об обстоятельствах совершения сделки купли-продажи известно лишь со слов истицы Бабаевой Д.Г.

Сам истец в суде отсутствие намерения создать соответствующие правовые последствия при покупке доли квартиры не подтвердил. Из его объяснений усматривается, что он желал приобрести долю в квартире, одной из причин покупки доли возможность при сносе дома получения квартиры.

Судебная коллегия находит, что выводы суда основаны на неверном толковании норм материального права, а также выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а также ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из смысла названных норм, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход статуса собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из изложенного следует, что в обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

Как видно из материалов дела и объяснений сторон, договор купли-продажи доли квартиры, удостоверен нотариусом 01.07.2008 г.; для заключения данного договора 05.06.2008 г. Бабаевым Р.К. получено разрешение на продажу доли квартиры в ВМО Внуково г. Москвы, договор представлен 05.09.2008 г. для регистрации в установленном порядке в орган регистрационного учета, 02.10.2008 г. договор зарегистрирован; истцом уплачены денежные средства по договору; 10.03.2010 г. истец передал свою долю в пользование по договору пользования квартирой Умаровой С.Д., 22.10.2008 г. истец зарегистрирован в квартире по месту жительства, 11.03.2010 г. в квартире зарегистрирована Умарова С.Д., истец проживает в квартире, т.е. фактически имущество ему было передано.

Однако данным обстоятельствам суд не дал надлежащую оценку. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны последовательно исполняли договор. Отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о том, что имущество не было передано.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между Гасанхановым А.Г. и Бабаевым Р.К. сделка не подпадает под признаки мнимой сделки, и основания для удовлетворения иска Бабаевой Д.Г. отсутствовали. Истец являясь собственником доли жилого помещения имеет право на пользование собственностью, поэтому основания для его выселения также отсутствовали.

Судебная коллегия считает необходимым также отметить, что защита Бабаевой Д.Г. в интересах несовершеннолетней Х. преимущественного права последней покупки доли осуществляется не путем признания сделки недействительной в силу ее ничтожности, а по аналогии со ст. 250 ГК РФ, путем предоставления управомоченному субъекту права требования в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей приобретателя.

При таких обстоятельствах являются неправомерными вывод суда о нарушении права несовершеннолетней Х. на преимущественное право покупки доли Бабаева Р.К., и ссылка на отсутствие согласие органа опеки и попечительства на заключение данной сделки.

В соответствии со ст. 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе, в том числе, изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Учитывая изложенное, коллегия находит, что решение суда в части удовлетворения исковых требований Бабаевой Д.Г. о признании договор купли-продажи доли квартиры и выселении подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом кассационной инстанции на основании имеющихся доказательств, то судебная коллегия полагает возможным, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Бабаевой Д.Г. отказать.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2011 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Бабаевой Д.Г., действующей в интересах Х., к Гасанханову А.Г., Бабаеву Р.К. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствия недействительности сделки, выселении.

Постановить в указанной части новое решение. В удовлетворении встречных исковых требований Бабаевой Д.Г., действующей в интересах Х., к Гасанханову А.Г., Бабаеву Р.К. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствия недействительности сделки, выселении - отказать.

В остальной части решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи