Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. N 33-8064 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи квартиры - торги - инвестиционный договор)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. N 33-8064

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Милых М.В., Расторгуевой Н.С.,

при секретаре Стениловском А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ермиловой В.В. дело по кассационной жалобе представителя Колесниковой Л.А. - Ангеловой Е.А. на заочное решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2011 г., которым постановлено:

Колесниковой Людмиле Анатольевне в удовлетворении исковых требований к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании участником долевого строительства, предварительных договоров о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, машиноместа вследствие их ничтожности договорами участия в долевом строительстве, права собственности на долю в незавершенном строительством жилом комплексе в виде квартиры и в виде машиноместа отказать, установила:

Колесникова Л.А. обратилась в суд с иском к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании ее участником долевого строительства жилого комплекса, по адресу: г. ... предварительных договоров о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры - N ... от 24.04.2008 г., машиноместа - N ... от 19.03.2009 г., заключенных между ООО "Открытое пространство" и ней, вследствие их ничтожности, договорами участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом комплексе по адресу: г. ... в виде квартиры N ... (тип ...), ориентировочной площадью ... кв. м на ... этаже, во ... секции, корпус ... и машиноместа N ... на ... уровне подземной автостоянки в том же жилом доме.

В обоснование своих требований истец указала, что 24.04.2008 г. межу ней и ООО "Открытое пространство" был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., объектом которого является квартира по указанному адресу N ... (тип ...), ориентировочной площадью ... кв. м на ... этаже, во ... секции, корпус ... Также, 19.03.2009 г. был заключен предварительный договор купли-продажи машиноместа N ..., объектом договора является машиноместо N ... на ... уровне подземной автостоянки в данном жилом доме. Согласно условиям договора N ... от 24.04.2008 г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.04.2010 г., а в случае если в указанный срок данный договор заключен не будет, предварительный договор автоматически продлевается на 1 год. По п. 1.1 договора N ..., стороны обязались заключить основной договор в срок до 01.01.2012 г. Договоры были заключены на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. по строительству жилых домов по адресу: г. ..., заключенного между Правительством Москвы и АМО ЗиЛ, зарегистрированного в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы 29.11.2005 г. за N ..., дополнительного соглашения от 07.08.2006 г. о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29.11.2005 г., зарегистрированного в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы за N ..., заключенного между Правительством г. Москвы, АМО ЗиЛ и ООО "Миракс Град", договоров инвестирования, заключенных между ответчиками 02.04.2007 г. и 10.10.2008 г. Финансовые обязательства по договорам были выполнены истцом в сроки, установленные договорами, однако строительство не ведется более двух лет без консервации объекта и не возобновляется. Фактически правоотношения с ООО "Открытое пространство" представляют собой отношения по долевому участию в строительстве, а договоры по их фактическому содержанию, с учетом поручительства застройщика ООО "Миракс Град" договорами участия в долевом строительстве. Предварительные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа являются притворными сделками, прикрывающими договоры долевого участия в строительстве.

Представитель Колесниковой Л.А. - Винокурова Ю.В., в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представители ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град", представители третьих лиц Правительства Москвы, Мосгосстройнадзора в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе, датированной 19 декабря 2011 г. и дополненной 19 января 2012 г., представитель Колесниковой Л.А. - Ангелова Е.А., просит изменить решение суда, признав оспариваемые предварительные договоры договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, признав за Колесниковой Л.А. право собственности на долю в незавершенном строительстве.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Колесниковой Л.А. - Ангеловой Е.А. (доверенность от 23.03.2011 г. N 1-453 по реестру нотариуса), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст. 8, 11, 170, 424, 429, 421, 432 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что 28.04.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N ... на земельный участок площадью ... кв. м по адресу: ..., предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г. ...; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер - N ... от 25.12.2007 г.; срок действия разрешения - до 21 декабря 2008 г.

Также Комитетом государственного строительного надзора города Москвы

ООО "Миракс Град" выдано еще одно разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ...; общая площадь - ... кв. м площадь участка - ... га, количество этажей - ...; регистрационный номер - N 77-гк/3.7.1.005205 от 25.03.2009 г.; срок действия разрешения - до 23 июня 2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N ... права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ..., на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. ... и дополнительного соглашения к нему от 07.08.2006 г. ... принадлежат ООО "Миракс Град".

Согласно постановлению Правительства Москвы N 301-ПП от 13.04.2010 г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: 1-я ул. Машиностроения, вл. 6, 8, 10, 12, 14" ООО "Миракс Град продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ... до 23.08.2011 г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен 29.11.2005 г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по 1-ой ..." и от 27.04.2004 г. N 255-ПП с одной стороны, и Открытым акционерным московским обществом "Завод им. И.А. Лихачева" (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

24.04.2008 г. между ООО "Открытое пространство" и Колесниковой Л.А. заключен предварительный договор N ... о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до 01.04.2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: .... В случае если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год.

В соответствии с основным договором продавец (ООО "Открытое пространство") обязуется передать в собственность покупателю (Колесниковой Л.А.), а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N ... (тип ...), ориентировочная общая площадь ... кв. м ... этаж, ... секция, ... корпус объекта, стоимость - ... рублей. Покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основному договору в день его подписания.

19.03.2009 г. между ООО "Открытое пространство" и Колесниковой Л.А. был заключен предварительный договор N ВКД-Г-32 о намерении заключить в будущем договор купли-продажи машиноместа, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок до 01.01.2012 г. договор купли-продажи машиноместа, расположенного в подземном гараже-стоянке жилого комплекса, строительство которого ведется по адресу: г. ... В случае если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год.

В соответствии с основным договором продавец (ООО "Открытое пространство") обязался передать в собственность покупателю (Колесниковой Л.А.), а покупатель обязался принять и оплатить машиноместо N ..., уровень ... подземной автостоянки. На момент подписания договора стоимость машиноместа составляла сумму в рублях, эквивалентную ... долларам США, покупатель обязался оплатить продавцу стоимость машиноместа по основному договору в день его подписания.

Договоры были заключены на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. по строительству жилых домов по адресу: ..., заключенного между Правительством Москвы и АМО ЗиЛ, зарегистрированного в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы 29.11.2005 г. за N ..., дополнительного соглашения от 07.08.2006 г. о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29.11.2005 г., зарегистрированного в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы за N ..., заключенного между Правительством г. Москвы, АМО ЗиЛ и ООО "Миракс Град", договоров инвестирования, заключенных между ответчиками 02.04.2007 г. и 10.10.2008 г.

Колесникова Л.А. осуществила оплату указанной стоимости в соответствии с заключенными ею сделками, что сторонами не отрицалось.

Исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам, объяснениям представителя истца, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Колесниковой Л.А. не подлежат удовлетворению.

При этом суд исходил из того, что согласно ст. 11 ГК РФ, защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ней должны быть заключены в будущем договоры купли-продажи квартиры, машиноместа, заключение договоров купли-продажи зависит от срока окончания строительства, при этом граждане и юридические лица, свободны в заключении договора, предварительные договоры купли-продажи истцом заключались добровольно, в настоящее время объект купли-продажи не создан, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен, доли в объекте инвестиционной деятельности сторонами не определены, обязательства сторон по договору инвестирования не исполнены, предварительные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа не расторгнуты, являются действующими, между истцом и ООО "Миракс Град" отсутствуют какие-либо гражданские правоотношения в отношении квартиры и машиноместа, между сторонами заключившими предварительные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа существует только обязанность заключить иные сделки - основные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа, ООО "Открытое пространство" с которым истец заключила предварительные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа, не обладает свойствами застройщика, то есть юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом не заключался, законом не предусмотрено установление никаких правовых последствий в случае удовлетворения подобных требований.

Суд отклонил доводы представителя истца о том, что предварительные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа прикрывают договоры долевого участия в строительстве, поскольку, договор долевого участия в строительстве, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается заключенным если содержит: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объект недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. В представленных Колесниковой Л.А. договорах все эти условия не содержатся, следовательно, предварительные договора не содержат необходимых существенных условий договора долевого участия.

Суд отклонил доводы о том, что имеется поручительство ООО "Миракс Град" перед истцом отвечать за исполнение ООО "Открытое пространство" всех обязательств по указанным договорам, так как истец с застройщиком ООО "Миракс Град" в договорных отношениях не состоит.

В кассационной жалобе представитель Колесниковой Л.А. - Ангелова Е.А., указывает на то, что суд должен был квалифицировать предварительные договоры, заключенные истцом, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а также признать за истцом право собственности на объекты незавершенного строительства.

Между тем, согласно описательной части обжалуемого решения данные требования истцом не предъявлялись и судом первой инстанции не рассматривались, истцом ставился вопрос о признании заключенных им предварительных договоров договорами участия в долевом строительстве.

Оснований для признания за Колесниковой Л.А. права собственности на объекты незавершенного строительства с учетом предъявленных требований и представленных по делу доказательств не усматривается.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, действовавшими до 1 января 2012 г., судебная коллегия определила:

заочное решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Колесниковой Л.А. - Ангеловой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи