Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. N 33-8083/12 (ключевые темы: предварительный договор - объекты недвижимости - заключение договора купли-продажи - неотделимые улучшения - обеспечение исполнения обязательств)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 марта 2012 г. N 33-8083/12

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Овсянниковой М.В.,

судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.,

при секретаре Егорове Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу председательствующего судьи Овсянниковой М.В. дело по кассационной жалобе Тихоновой Е.Г. на решение Таганского районного суда г. Москвы от 06.12.2011 г., по которому постановлено:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "МИЭЛЬ - Инвестиции в Загородную Недвижимость" в пользу Тихоновой Е.Г. в счет возврата денежных средств ... руб., в счет штрафа ... руб. ... коп., в счет расходов по уплате государственной пошлины ... руб., а всего ... руб. ... коп.

В остальной части иска отказать, установила:

Тихонова Е.Г. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "МИЗН" о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, штрафа, пени. В обоснование иска указала, что ... г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - земельного участка общей площадью ... кв. м. с расположенным на нем жилым домом, находящимся по адресу: ... обл., ... р-н, ... с.о., пос. ..., коттеджный поселок "...", дом N ... общей площадью ... кв. м. Ответчик принял на себя обязательство произвести в течение 90 дней с даты государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости передачу права собственности истице. Она исполнила условия договора и произвела оплату по предварительному договору в сумме ... руб., а также согласно условиям договора, произвела оплату стоимости работ по произведению неотделимых улучшений в объекте недвижимости в сумме ... руб., а всего на сумму ... руб. Ответчик своих обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с ней не исполнил, переход права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке ответчиком не был, что предоставляет истцу право в соответствии с п. 5.4 предварительного договора в одностороннем порядке расторгнуть предварительный договор. Кроме того, в соответствии с п.п. 4, 7 Соглашения об обеспечении исполнения обязательства от ... г. сумма, внесенная истцом, является способом обеспечения обязательств и подлежит возврату не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи объекта недвижимости, а в случае, если объект недвижимости не может быть оформлен в собственность покупателя вследствие отказа продавца от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по причинам, не зависящим от покупателя, продавец возвращает покупателю по его требованию все внесенные им денежные средства и уплачивает штраф в размере 20% от суммы, указанной в п. 2 настоящего договора, не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами соответствующего соглашения о расторжении данного Соглашения. Просила расторгнуть предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г., взыскать с ответчика убытки в размере ... руб., сумму штрафа в размере ... руб. ... коп., сумму пени за период с ... г. по ... г. в размере ... руб. ... коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб.

Определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика привлечено ООО "ГрандИнвест".

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно надлежащим образом, ее представитель по доверенности Панков С.В. в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика по доверенности Юрова Н.А. в судебное заседание явилась, иск признала частично, согласна с требованиями о возврате истцу убытков в размере ... руб., а также штрафа, предусмотренного п. 7 Соглашения об обеспечении исполнения обязательства от ... г., не согласна с требованиями о расторжении предварительного договора от ... г., взыскании убытков в размере ... руб., а также пеней в размере ... руб. ... коп.

Представитель 3-го лица ООО "ГрандИнвест" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства 3-е лицо извещено своевременно надлежащим образом по известному суду адресу.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Тихонова Е.Г. в лице ее представителя Панкова С.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя Тихоновой Е.Г. - Панкова С.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что ... г. между ответчиком ЗАО "МИЗН" и истцом Тихоновой Е.Г. был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (Основной договор) земельного участка, общей ориентировочно площадью ... кв. м. с расположенным на нем жилым домом, находящегося по адресу: ... обл., ... р-н, ... с.о., пос. ..., коттеджный поселок "...", д. ..., общей ориентировочной площадью ... кв. м.

Согласно п. 2.1 предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 90 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности продавца (ЗАО "МИЗН") на объект недвижимости.

Продавец обязуется оформить и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости в срок до ... г. В случае, если по обстоятельствам, не зависящим от воли продавца, регистрация права собственности продавца на объект недвижимости в указанный срок не будет возможна, продавец имеет право однократно изменить указанный срок в одностороннем порядке (но не более чем на 1 (один) год), отправив уведомление об изменении срока покупателю по адресу, указанному в настоящем договоре, с указанием причин изменения срока.

Стоимость объекта недвижимости (земельного участка и дома), которая может быть изменена только по соглашению сторон, составляет ... руб. (НДС не облагается).

Из материалов дела следует, что одновременно, ... г., между ЗАО "МИЗН" и Тихоновой Е.Г. было заключено Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору от ... г., предметом которого является обеспечение покупателем (Тихонова Е.Г.) исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ... года по заключению в будущем договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, указанных в договоре, и по оплате в будущем объекта недвижимости в соответствии с условиями Договора.

В соответствии с п. 2 Соглашения размер обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом (ЗАО "МИЗН") договора купли-продажи объекта недвижимости определена сторонами в сумме ... руб.

Сумма, указанная в п. 2 настоящего Соглашения, не является задатком, авансом, иным платежом в качестве оплаты стоимости Объекта недвижимости, а является способом обеспечения исполнения обязательств, выбранным сторонами в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, и подлежит возврату продавцом покупателю не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи объекта недвижимости (п. 4 Соглашения).

В соответствии с положениями п. 7 Соглашения в случае, если объект недвижимости не может быть оформлен в собственность покупателя из-за отказа продавца от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по причинам, не зависящим от покупателя, продавец возвращает покупателю по его требованию все внесенные им денежные средства и уплачивает штраф в размере 20% от суммы, указанной в п. 2 настоящего Соглашения, не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами соответствующего соглашения о расторжении настоящего Соглашения.

... г. между сторонами также было заключено Соглашение о правовом режиме неотделимых улучшений к предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г., согласно п. 2 которого в соответствии с п. 5.3 договора по желанию Покупателя (Тихонова Е.Г.) и с письменного согласия Продавца (ЗАО "МИЗН") Покупатель намерен произвести работы, направленные на улучшение объекта недвижимости, при соблюдении следующих условий: 2.1. Для достижения целей, указанных в п. 2 настоящего Соглашения, Покупатель обязан привлечь специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление соответствующей деятельности. 2.2. Производство работ на объекте недвижимости должно быть завершено не позднее декабря 2009 года. 2.3. Стоимость работ по произведению неотделимых улучшений должна составлять сумму в размере не суммы в размере ... руб., в том числе НДС.

Согласно п. 3 вышеуказанного Соглашения, стороны договорились, что в случае расторжения предварительного договора по любым основаниям, за которые покупатель ответственности не несет, продавец обязуется обеспечить возмещение покупателю произведенных им расходов на неотделимые улучшения в полном объеме, но не более суммы, указанной в п. 2.3 настоящего Соглашения.

Как установил суд, свои обязательства по предварительному договору от ... г. истица исполнила в полном объеме, перечислив на банковский счет ответчика ... г. сумму ... руб., ... г. - сумму ... руб., ... г. - сумму ... руб.

... г. ответчик направил в адрес истца уведомление о продлении сроков оформления своего права собственности на объект недвижимости до ... г. в связи с мировым экономическим кризисом 2008-2009 г.г. и ухудшением ситуации на финансовом рынке.

... г. в адрес ответчика истицей направлена претензия, в которой она просила ответчика расторгнуть предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г., выплатить сумму убытков в виде уплаченных по договору денежных средств в сумме ... руб., сумму штрафа, предусмотренную условиями Соглашения об обеспечении, в сумме ... руб. ... коп., а также пени за период с ... г. по ... г. в сумме ... руб. ... коп.

Проанализировав положения ГК РФ, регулирующие вопросы заключения предварительных договоров, суд правильно сослался на положения ст. 429 ГК РФ, согласно которой, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как усматривается из условий предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г., основной договор с учетом продления ответчиком срока регистрации права собственности на объект недвижимости, должен был быть заключен в срок не позднее 28.09.2011 г.

Таким образом, в силу прямого указания нормы, предусмотренной п. 6 ст. 429 ГК РФ, с ... г. обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, предусмотренного предварительным договором от ... г., прекращены, поэтому нет оснований для расторжения договора, действие которого прекращено в силу прямого указания закона.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку обязательства по предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г. не были исполнены не по вине истца, с ответчика в пользу истца суд обоснованно взыскал уплаченную по предварительному договору сумму - ... руб., а также в соответствии с требованиями п. 7 Соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ... г. штраф в размере 20% от суммы ... руб., что составило ... руб. ... коп.

Исходя из условий договора между сторонами, суд пришел к правильному выводу об отказе в иске в части взыскания с ответчика денежной суммы ... руб. - стоимости неотделимых улучшений. При этом суд обоснованно исходил из того, что истицей при организации работ по созданию данных неотделимых улучшений не были соблюдены все требования, оговоренные в Соглашении о правовом режиме неотделимых улучшений к предварительному договору с ответчиком.

Судом установлено, что ни в договоре от ... г., заключенном между ООО "ГрандИнвест" и Тихоновой Е.Г., ни в акте сдачи-приемки выполненных работ по договору от ... г. не указано, что конкретно за работы должен был произвести ООО "ГрандИнвест" по договору от ... г., поскольку термин "Благоустройство земельного участка" носит неконкретный обобщенный характер.

Кроме того, как установил суд, истцом не представлено письменное согласие ответчика на заключение истцом договора с ООО "ГрандИнвест" работ, направленных на улучшение объекта недвижимости, как того требует п. 2 Соглашения о правовом режиме неотделимых улучшений к предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г. Истицей также не представлено доказательств наличия у ООО "ГрандИнвест" лицензии на осуществление работ, направленных на улучшение объекта недвижимости, как того требует п. 2.1 Соглашения.

Установив, что истицей при заключении договора с ООО "ГрандИнвест" были допущены нарушения положений п.п. 2, 2.1 Соглашения о правовом режиме неотделимых улучшений к предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г., суд пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникла обязанность обеспечить истице возмещение произведенных ею расходов на неотделимые улучшения в полном размере, предусмотренная п. 3 Соглашения.

Поскольку, как установил суд, в Соглашении об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору от ... г. предусмотрена штрафная санкция за невозможность оформления объекта недвижимости в собственность покупателя-истца ввиду отказа продавца-ответчика от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по причинам, не зависящим от покупателя-истца, в виде штрафа в размере 20% от уплаченной денежной суммы, указанной в п. 2 Соглашения, данная санкция по своей природе носит характер неустойки, суд сделал правильный вывод о том, что законных оснований для взыскания с ответчика процентов по ст. 395 ГК РФ не имеется.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормам материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования и оценки суда и могли бы повлиять на выводы суда, не содержат.

Оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

Ссылка на оплату истцом ООО "ГрандИнвест" ... руб., сама по себе не свидетельствует о том, что на эту сумму были фактически произведены неотделимые улучшения в соответствии с условиями Соглашения о правовом режиме неотделимых улучшений к предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от ... г.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Таганского районного суда г. Москвы от 06.12.2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Тихоновой Е.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи