Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 апреля 2012 г. N 33-8322 (ключевые темы: отдел капитального строительства - жилая площадь - участник долевого строительства - расторжение договора - министерство обороны)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 апреля 2012 г. N 33-8322

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Васильевой И.В.,

судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,

при секретаре Орловой О.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело по кассационной жалобе председателя ликвидационной комиссии ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Минобороны России на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 г., которым постановлено:

признать за Овакимьяном П.Н. право собственности на квартиру N ... по адресу: г. ...

Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Овакимьяна П.Н. на квартиру N ... по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации права собственности Овакимьяна П.Н. на указанный объект. Установила:

Овакимьян П.Н. обратился в суд с иском к КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ, ОАО "Группа компаний ПИК", ООО "ЕвроГруп Девелопмент", ПСМК "Воскресенский" о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: ... В обоснование своих требований указал, что 29.03.2005 г. он заключил с ООО "ЕвроГруп Девелопмент" Договор N ... Инвестирования строительства жилого дома, по которому истец обязался внести инвестиционный взнос в размере, определенном договором, и приобрел право на получение результата инвестиционной деятельности в виде права собственности на квартиру по адресу: ....Обязательства по оплате инвестиционного взноса истец выполнил. Право на инвестирование строительства жилого дома принадлежало ПСМК "Воскресенский" на основании инвестиционного контракта N ... от 02.10.2001 г., заключенного с КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ. Этот инвестиционный контракт был расторгнут в судебном порядке. Жилой дом, соинвестором строительства которого являлся истец, достроен не был (т. 1, л.д. 3, 178).

Овакимьян П.Н. и его представитель Иванова И.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали. Указали, что между истцом и ответчиком ООО "ЕвроГруп Девелопмент" было заключено 2 договора на 2 квартиры. Одну квартиру N ... Правительство Москвы и 43 ОКС КЭУ г. Москвы включили в Протокол распределения площадей, а вторую N ... - не включили, что истец считает необоснованным, так как он является "обманутым дольщиком", заплатил за 2 квартиры и считает, что вправе получить право собственности на 2 квартиры, а не на одну. Квартиру ... истец определил по характеристикам, данным квартире в договоре истца с ООО "ЕвроГруп Девелопмент". Эти характеристики совпадают с характеристиками квартиры ..., которая, как полагает истец, неправомерно передана в собственность Российской Федерации.

Представитель третьего лица ФГУ "43 Отдел капитального строительства квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы главного квартирно-эксплуатационного управления МО РФ" Добош С.И. в суд явился, против иска возражал, представил письменный отзыв на иск, в котором указано, что за истцом судом уже признано право собственности на квартиру ... в том же доме и квартира ... указана в распоряжении Правительства Москвы от 16 мая 2007 года N 919-РП "О мерах по завершению строительства Министерством обороны Российской Федерации комплекса жилых домов в микрорайоне 17 (бывший микрорайон 17А, 17Б, "Чертаново-III") и микрорайоне 18 (Варшавское шоссе, владение 162) района Чертаново Южное". Ранее Арбитражным судом был расторгнут Инвестиционный контракт на строительство двух домов по данному строительному адресу между Правительством Москвы и ПСМК "Воскресенский". 43 ОКС КЭУ г. Москвы не является правопреемником КЭУ г. Москвы. Договорные обязательства между истцом и 43 ОКС г. Москвы и между истцом и Правительством Москвы отсутствуют. На основании вышеуказанного распоряжения Правительства Москвы между 43 ОКС г. Москвы и Правительством Москвы заключен Инвестиционный контракт от 27.12.2007 г. на строительство комплекса жилых домов общей площадью ... кв. м по прежнему адресу. На 43 ОКС г. Москвы возложены функции заказчика по проектированию и строительству данного инвестиционного проекта. В соответствии с п. 1 Распоряжения, построенная КЭУ г. Москвы жилая площадь в корпусе ... передается для расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский" по Инвестиционному контракту от 02.10.2001 г. N ... Вместе с тем, данным пунктом Распоряжения не предусмотрена передача указанным физическим лицам всей площади ..., не конкретизирован объем передаваемой площади. Согласно п. 2.2 Распоряжения, КЭУ г. Москвы совместно с префектурой определяет объем жилой площади, передаваемой физическим лицам. В силу п. 2.1 Распоряжения, КЭУ г. Москвы следует по согласованию с префектурой ЮАО г. Москвы составить пофамильный список лиц-инвесторов с закреплением за ними оплаченной жилой площади. 14.04.2010 г. между Правительством Москвы и 43 ОКС КЭУ г. Москвы подписан Протокол предварительного распределения жилой площади жилого дома по строительному адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Российской Федерации передается 83 квартиры в этом доме, в собственность физических лиц, привлеченных ПСМК "Воскресенский", - 253 квартиры. Согласно Протоколу квартира ... переходит в собственность Российской Федерации. Протоколом оговорено, что оформление имущественных прав производится после сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта. Жилой дом введен в эксплуатацию в соответствии с Разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2010 г. N ..., дому присвоен адрес: ... 26.12.2007 г. подписан Акт частичной реализации Инвестиционного контракта, согласно которому спорная квартира ... переходит в собственность Российской Федерации. Настоящий Акт является основанием к оформлению имущественных прав.

Представители ответчиков: КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ, ОАО "Группа компаний ПИК", ООО "ЕвроГруп Девелопмент", ПСМК "Воскресенский" и третьих лиц: Министерства обороны РФ, Росимущества, а также третьи лица Червак Александр Витальевич и Червак Анна Григорьевна в суд не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении дела не просили.

Судом вынесено указанное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит Председатель ликвидационной комиссии ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Минобороны России.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, представленные возражения, выслушав представителя ФГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Минобороны России и КЭУ г. Москвы Добоша С.И., представителя ОАО "Группа Компаний ПИК" Козямову Т.А., представителя Овакимьяна П.Н. Кривову Т.И., коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Судом установлено, что 2 октября 2001 г. между КЭУ города Москвы ГлавКЭУ Минобороны РФ и ПСМК "Воскресенский" заключен контракт N ... на реализацию инвестиционного проекта на строительство жилых домов в жилом комплексе микрорайона ...

17.06.2004 г. между ПСМК "Воскресенский" и ООО "ЕвроГруп Девелопмент" заключен Договор инвестирования N ..., в соответствии с которым права на получение двухкомнатной квартиры размером ... кв. м на ... и с номером на площадке 4 - переданы от ПСМК "Воскресенский" - ООО "ЕвроГруп Девелопмент". Расчеты между этими организациями произведены, договор не признан недействительным и не расторгнут (договор и платежные поручения по нему - (т. 2, л.д. 41-50).

29 марта 2005 года между истцом с одной стороны, и ООО "ЕвроГруп Девелопмент" с другой стороны, заключен Договор инвестирования N Ч-К41-ЕГ31 строительства жилого дома ...

Согласно п.п. 3.1, 1.1. указанного Договора, истцу как соинвестору впоследствии должно быть передано право получения и оформления в собственность квартиры общей жилой площади в объекте в объеме ... кв. м на 13-м этаже в секции 2 (2 от МКАД) с условным N на площадке ... в вышеуказанном жилом доме, а истец обязался осуществить инвестирование в сроки, порядке и на условиях, согласованных в договоре (п.п. 3.2.2, 4.1 Договора) - в размере, эквивалентном ... условных единиц (по курсу ... рублей за 1 условную единицу).

Истцом произведена оплата по договору инвестирования в общей сумме ... условных единиц, что подтверждается Актом об этом от 29 марта 2005 года (т. 1, л.д. 20), квитанцией о перечислении ... рублей на расчетный счет ООО "ЕвроГруп Девелопмент" (т. 1, л.д. 21).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 февраля 2007 г. названный контракт расторгнут по иску КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ в связи с невыполнением ПСМК "Воскресенский" своих обязательств.

16 мая 2007 г. Правительством Москвы было издано распоряжение N 919-РП "О мерах по завершению строительства Министерством обороны Российской Федерации комплекса жилых домов в микрорайоне 17 (бывший микрорайон 17А, 17Б, "Чертаново-III") и микрорайоне 18 (Варшавское шоссе, владение 162) района Чертаново Южное", изданное в целях защиты граждан, принявших долевое участие в финансировании строительства жилого дома и в связи с неисполнением ПСМК "Воскресенский" обязательств по инвестконтракту от 02.10.2001 г. N 159/11/1И, для расчета с физическими лицами - участниками долевого строительства (т. 1, л.д. 22-25).

В п. 11 указанного Распоряжения указано, что "после завершения строительства построенная жилая и нежилая площадь в микрорайонах 17 и 18 района Чертаново Южное передается в следующих соотношениях: 85% площади (за исключением корпуса 15 в микрорайоне 17) передается в федеральную собственность для Министерства обороны Российской Федерации и в собственность привлеченного им инвестора, в том числе жилая площадь в корпусе 41 микрорайона 17 - КЭУ г. Москвы для последующего предоставления физическим лицам - соинвесторам, участвующим в строительстве по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И, заключенному КЭУ г. Москвы с ПСМК "Воскресенский" (л.д. 23).

Пункт 2.1 данного Распоряжения предписывает составить пофамильный список лиц - соинвесторов с закреплением за ними оплаченной жилой площади, утвержденной Управлением Правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы.

Функции заказчика по проектированию и строительству комплекса жилых домов в микрорайонах ..., в том числе и жилого дома корпус ..., были возложены на ГУ 43 отдел капитального строительства КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ (п. 5 Распоряжения).

В пункте 1 Распоряжения установлено, что построенная КЭУ г. Москвы жилая площадь в корпусе 41 микрорайона Чертаново Южное передается для расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский" по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И.

На основании п. 1, п. 2.1 и п. 11 указанного Распоряжения передача другим лицам площади в корпусе 41 производилась после полного расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский" по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 16.05.2007 г. N 919-РП между Правительством Москвы и 43 ОКС КЭУ г. Москвы был заключен инвестиционный контракт от 26.12.2007 г., в соответствии с п.п. 2.2, 2.5 которого 43 ОКС КЭУ г. Москвы обязался за счет средств привлеченного инвестора осуществить строительство жилых домов в микрорайоне 17 (1-я очередь) и 18 (2-я очередь) района Чертаново Южное (т. 1, л.д. 72-82).

В п. 2.5.1, абзац 5, также установлено, что "Строительство жилой площади в корпусе ... для расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский" по Инвестиционному контракту от 02.10.2001 г. N 159/11/1И" (т. 1, л.д. 74).

В качестве инвестора вышеуказанного инвестиционного проекта по результатам проведения открытого аукциона было привлечено ОАО "Группа Компаний ПИК".

Соотношение по разделу жилой площади по реализации Контракта установлено п.п. 3.1.1 между сторонами в следующей пропорции: 85% общей жилой площади (за исключением корпуса ...) - передается в федеральную собственность для Министерства обороны РФ и в собственность привлеченных им инвесторов, в том числе жилая площадь в корпусе ... - Заказчику (ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ) для последующего предоставления физическим лицам-соинвесторам, участвующим в строительстве по инвестиционному контракту от 02.10.2001 г. N 159/11/1И, заключенному с ПСМК "Воскресенский"; 15% общей жилой площади объектов передается городу Москве в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы на общегородские цели (т. 1, л.д. 74 - оборот).

11.04.2008 г. между 43 ОКС КЭУ г. Москвы и ОАО "Группа Компаний ПИК" был заключен Контракт N 1-08 на инвестирование и строительство комплекса жилых домов с объектами социального и культурно-бытового назначения в микрорайоне ... (2-ая очередь) (т. 1, л.д. 100-108).

Согласно п. 3.2.3 Контракта N 1-08 от 11.04.2008 г. жилая площадь в корпусе ... после окончания строительства жилого дома за счет собственной доли подлежала передаче инвестором 43 ОКС КЭУ г. Москвы для последующей передачи участникам долевого строительства - физическим лицам согласно пофамильного списка лиц - соинвесторов, привлеченных по инвестиционному контракту от 02.10.2001 г. N 159/11/1И и для расчета с физическими лицами, привлеченными ООО "Титул-Риэлти", ООО "Риэлтком", ООО "ЕвроГруп Девелопмент" (т. 1, л.д. 101-102).

14 апреля 2010 г. между Правительством Москвы и 43 ОКС КЭУ г. Москвы подписан протокол предварительного распределения жилой площади жилого дома по строительному адресу: район Чертаново Южное, микрорайон ..., корпус ..., в соответствии с которым стороны распределили общую жилую площадь в указанном доме следующим образом: в собственность Администрации в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы - 0 квартир, в собственность Российской Федерации ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Мо РФ - 83 кв., в собственность физических лиц, привлеченных ПСМК "Воскресенский" по инвестиционному контракту от 02.10.2001 г. N 159/11/1И и для расчета с физическими лицами, привлеченными ООО "Титул-Риэлти", ООО "Риэлтком", ООО "ЕвроГруп Девелопмент" - 253 квартиры (т. 1, л.д. 112-126).

Однако, Приложением N 1 к Протоколу от 14.04.2010 г. предварительного распределения жилой площади жилого дома по строительному адресу: ... по Инвестиционному контракту, не предусмотрено передачи истцу двухкомнатной квартиры, расположенной на 13-м этаже, в секции 2 (2 от МКАД), условный номер на площадке 4, ориентировочной площадью ... кв. м в указанном жилом доме, то есть с характеристиками, предусмотренными Договором инвестирования N Ч-К41-ЕГ31 от 25.03.2005 г. (т. 1, л.д. 59-71).

Жилой дом - корпус ... построен, введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: ... - Разрешение на ввод в эксплуатацию N ... выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) 14.04.2010 г. (т. 1, л.д. 53-55).

По запросу суда Южное ТБТИ г. Москвы сообщило, что двухкомнатной квартире в секции 2 на 13-м этаже в доме по адресу: ... соответствуют две квартиры; N ... площадью ... кв. м и N ... общей площадью ... кв. м (т. 1, л.д. 57).

Приложением N 1 к Протоколу от 14.04.2010 г. предварительного распределения жилой площади определено, что квартира ...передается физическим лицам ... ... доли и ... ... доля, а квартира ... передается в собственность ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ, Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался положениями ст.ст. 8, 309, 213, 218, 153, 166-168 ГК РФ, указав, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, распределение спорного жилого помещения иным лицам, без учета прав истца по заключенному договору и распоряжения Правительства Москвы, свидетельствует о ничтожности протокола распределения площади от 14.04.2010 г. в указанной части. Квартира N ... получена истцом по другому договору, поэтому доводы ответчика о необходимости отказа в иске являются необоснованными.

Коллегия не может согласиться с законностью и обоснованностью судебного решения, оно подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается, что договор между истцом и ООО "ЕвроГруп Девелопмент" вытекает из договора инвестирования N ..., заключенного между ПСМК "Воскресенский" и ООО "ЕвроГруп Девелопмент" и из контракта от 2 октября 2001 г. N ...

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 февраля 2007 г. названный контакт расторгнут по иску КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ МО РФ в связи с невыполнением ПСМК "Воскресенский" своих обязательств.

По смыслу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Удовлетворяя заявленные требования, суд не принял во внимание указанные положения ст. 453 ГК РФ и то обстоятельство, что расторжение контракта в судебном порядке прекращало обязательства сторон и исключало возможность его дальнейшего исполнения, в том числе в части передачи жилого помещения в собственность истца.

Распоряжение Правительства Москвы от 16 мая 2007 г. N 919-РП "О мерах по завершению строительства Министерством обороны Российской Федерации комплекса жилых домов в микрорайоне 17 (бывший микрорайон 17А, 17Б, "Чертаново-III") и микрорайоне 18 (Варшавское шоссе, владение 162) района Чертаново Южное" было принято в целях защиты прав граждан, принявших долевое участие в финансировании строительства жилого дома (корпус ... микрорайона ... района Чертаново Южное), и в связи с неисполнением коммерческой организацией Производственным строительно-монтажным кооперативом "Воскресенский" (далее - ПСМК "Воскресенский") обязательств по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И, заключенному квартирно-эксплуатационным управлением г. Москвы Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации (далее - КЭУ г. Москвы) с ПСМК "Воскресенский" на строительство комплекса жилых домов в микрорайонах ... и ... района Чертаново Южное, а также в целях обеспечения строительства жилых домов для Министерства обороны Российской Федерации, предусмотренных распоряжением Правительства Москвы от 16 мая 2002 г. N 676-РП.

Из содержания указанного распоряжения следует, что Правительство Москвы приняло к сведению предложение Министерства обороны Российской Федерации, что построенная КЭУ г. Москвы жилая площадь в корпусе ... микрорайона ... Чертаново Южное передается для расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский" по инвестиционному контракту от 2 октября 2001 г. N 159/11/1И.

Таким образом, содержание названного распоряжения позволяет сделать вывод о том, что предоставление жилых помещений для расчета с участниками долевого строительства - физическими лицами, привлеченными ПСМК "Воскресенский", осуществляется в порядке, установленном указанным распоряжением, и является компенсационными мерами, предоставляемыми в связи с защитой прав граждан, принявших долевое участие в финансировании строительства жилого дома.

Указанным распоряжением на КЭУ г. Москвы возложена обязанность составить по согласованию с префектурой Южного административного округа г. Москвы пофамильный список лиц - соинвесторов с закреплением за ними оплаченной жилой площади, утвержденной Управлением Правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы.

В связи с указанным довод представителя ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Минобороны России о том, что истец не был включен в указанный список, поскольку ему была предоставлена одна квартира N ..., и у него есть право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора по спорной квартире, заслуживает внимания.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что представитель ГУ 43 ОКС КЭУ г. Москвы ГлавКЭУ Минобороны России, Правительство Москвы ссылались на то, что спорная квартира не только по протоколу предварительного распределения жилой площади, но и по акту частичной реализации инвестиционного контракта переходит в собственность Российской Федерацией.

С кассационной жалобой представлена копия подписанного акта от 1 августа 2011 г. о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 26.12.2007 г., который никем не оспорен в установленном законом порядке и является основанием для регистрации права Российской Федерации на спорное жилое помещение. Этот акт не был предметом исследования в суде первой инстанции, оценка в судебном решении ему не дана.

Указанные обстоятельства не позволяют согласиться с законностью и обоснованностью судебного решения, оно подлежит отмене. Поскольку не все значимые по делу обстоятельства установлены судом первой инстанции, не все обстоятельства были предметом проверки суда первой инстанции, дело следует возвратить в суд на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, правильно определить все юридически значимые обстоятельства, установив все обстоятельства дела, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 г. отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи