Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2012 г. N 33-8364 (ключевые темы: право аренды - рыночная стоимость - коммерческий банк - постановление судебного пристава-исполнителя - арест имущества)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 апреля 2012 г. N 33-8364

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Налимовой Т.Л. и Кнышевой Т.В.,

при секретаре Барулевой О.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В. дело по кассационной жалобе представителя Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) ЛТД по ордеру и доверенности Пиксина Н.Н. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 02 июня 2011 г., которым постановлено:

заявление Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) (Акционерного общества "Русский Коммерческий Банк АО") об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве об оценке имущества от 15.10.2010 года оставить без удовлетворения; заявление Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) (Акционерного общества "Русский Коммерческий Банк АО") об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве о передаче имущества на реализацию от 15.10.2010 года оставить без удовлетворения; заявление Общества с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве об оценке имущества от 15.10.2010 года оставить без удовлетворения; заявление Общества с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве о передаче имущества на реализацию от 15.10.2010 года оставить без удовлетворения, установила:

Акционерное общество "Газпромбанк" (Швейцария) (Акционерного общества "Русский Коммерческий Банк АО") и Общество с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" обратились в суд об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве об оценке имущества от 15 октября 2010 г., ссылались на то, что 15 октября 2010 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве Перовым П.А. в рамках сводного исполнительного производства N 77/11/18511/13АС/2010СД в отношении должника ООО "ФАРН-ТРЕЙД" вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, согласно которому судебный пристав-исполнитель установил рыночную стоимость арестованного имущества по исполнительному производству - "Право аренды земельного участка площадью ... кв. м со сроком аренды ... лет, находящегося по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ..., кадастровый номер: ... - в размере ... рублей. Данная стоимость права аренды определена на основании отчета специалиста Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация российских магистров оценки" специализированной организации-оценщика N ОИП-49/С. О принятии указанного постановления заявители уведомлены судебным приставом-исполнителем. По их мнению, указанное постановление судебного пристава-исполнителя не соответствует закону, стоимость права аренды, установленная в постановлении значительно ниже реальной рыночной стоимости объекта оценки (права аренды земельного участка). В соответствии с распоряжением Правительства г. Москвы от 21 мая 2004 г. N 971-РП (в редакции распоряжений Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 85-РП, от 23 сентября 2009 г. N 2485-РП) стоимость права аренды земельного участка площадью ... кв. м со сроком аренды ... лет, находящегося по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ..., кадастровый номер объекта: ... составляет ... рублей. Стоимость права аренды, установленная Распоряжением Правительства г. Москвы от 23 сентября 2009 N 2485-РП рассчитана без учета улучшений и инвестиционных вложений в объект аренды. Вместе с тем, рыночная стоимость права аренды увеличивается относительно стоимости, определенной Правительством г. Москвы, пропорционально объему вложений, произведенным к сегодняшнему дню в объект аренды лицами, производящими застройку земельного участка. В соответствии договором от 21 июня 2007 г. N 21 на участие в инвестировании строительства многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и встроенным центральным тепловым пунктом по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ..., заключенному между застройщиком ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и инвестором ООО Фирма "Арктур-Строй" компания ООО Фирма "Арктур-Строй" произвела неотделимые улучшения на объекте (выполненные строительно-монтажные работы) стоимостью ... рублей. Эти обстоятельства не учтены оценщиком при составлении отчета об оценке права аренды. А поэтому данный отчет нельзя считать достоверным и объективным источником информации о стоимости права аренды земельного участка.

Также Акционерное общество "Газпромбанк" (Швейцария) (Акционерного общества "Русский Коммерческий Банк АО") и Общество с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" обратились в суд об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве о передаче имущества на реализацию, указывали на то, что 15 октября 2010 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по ОИП Управления ФССП по г. Москве Перовым П.А., в рамках сводного исполнительного производства N 77/11/18511/1ЗАС/2010СД в отношении должника ООО "ФАРН-ТРЕЙД" вынесено постановление о передаче имущества на реализацию, согласно которому передано для реализации на торгах в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом следующее имущество: "Право аренды земельного участка площадью ... кв. м, находящегося по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ..., кадастровый номер: ... со сроком аренды ... лет". О принятии указанного постановления заявители уведомлены судебным приставом-исполнителем. По их мнению, указанное постановление судебного пристава-исполнителя не соответствует закону. Право аренды земельного участка не может являться предметом реализации на открытых торгах в форме аукциона. Имущественным правом, переданным на реализацию по оспариваемому постановлению, является право аренды по договору N М-07-028925 от 21 мая 2005 г. аренды земельного участка. Арендодателем по указанному договору является Правительство Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы. Выделение земельного участка в аренду осуществлялось в соответствии с распоряжением Правительства г. Москвы от 21 мая 2004 г. N 971-РП. В соответствии с актом разрешенного использования от 03 ноября 2006 г. N А-2687/01, утвержденным распоряжением Правительства г. Москвы от 23 января 2007 г. N 85-РП, застройщиком по строительству объекта на земельном участке является ООО "ФАРН-ТРЕЙД". Строительство объекта возможно только компанией-застройщиком, который выделен под строительство земельный участок - ООО "ФАРН-ТРЕЙД". В результате торгов, организованных в соответствии с постановлением от 15 октября 2010 г. о передаче права аренды на реализацию на открытых торгах в форме аукциона, данное право аренды может перейти к лицу, в отношении которого отсутствуют необходимые разрешения, и которое не располагает необходимой для строительства объекта проектной, изыскательной, технической документацией. В результате станет невозможным строительство многофункционального жилого комплекса и соблюдение целевого назначения земельного участка, представленного по договору аренды. Передача объекта аренды иному лицу нарушает предписания распоряжений Правительства г. Москвы, выполнение которых являлось необходимым условием предоставления в аренду земельного участка. Исполнение инвестиционных договоров будет невозможно в результате смены арендатора земельного участка. Постановление вынесено в нарушение положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, так как отсутствует согласие Департамента земельных ресурсов города Москвы на передачу прав и обязанностей арендатора по договору на другое лицо, либо документ, предоставляющий возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. Постановление о передаче права аренды вынесено с нарушением ч. 10 ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Представители Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) (АО "Русский Коммерческий Банк АО") поддержали требования, изложенные в заявлениях в полном объеме.

Представитель Общества с ограниченной "ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель Департамента земельных ресурсов поддержал заявления.

Судебный пристав-исполнитель возражал против удовлетворения заявлений.

Суд постановил указанное решение, об отмене которого как незаконного просит представитель Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) ЛТД по ордеру и доверенности Пиксин Н.Н. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав представителей Акционерного общества "Газпромбанк" (Швейцария) ЛТД по доверенностям Жук С.Ю., Михайлова Д.Д., представителя УФССП по г. Москве по доверенности Калинину Н.П., обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на них, судебная коллегия считает, что судебное решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований АО "Газпромбанк" (Швейцария) (Акционерного общества "Русский Коммерческий Банк АО") и ООО "ФАРН-ТРЕЙД", суд исходил из того, что оснований, предусмотренных законом, для их удовлетворения не имеется, указав, что 15 октября 2010 г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об установлении рыночной стоимости арестованного имущества по исполнительному производству N 77/11/18511/1ЗАС/2010СД в размере ... рублей (без учета НДС) на основании отчета ООО "НПЦ "СОЮЗОЦЕНКА", стоимость объекта, указанная в отчете об оценки и оспариваемом постановлении определена как рыночная стоимость арестованного имущества.

Между тем с таким выводом согласиться нельзя по следующим основаниям.

При рассмотрении дела в суде и в кассационной жалобе представители Акционерное общество "Газпромбанк" (Швейцария) утверждали, что постановление судебного пристава-исполнителя от 15 октября 2010 г. об установлении рыночной стоимости не соответствует требованию закона, а также указывали на то, что стоимость права аренды земельного участка, указанная в отчете оценщиком Шугаровой Т.П., не соответствует рыночной стоимости, выводы указанные в отчете противоречивы, сам отчет не соответствует Федеральному закону "Об исполнительном производстве" и Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кроме того, вывод по определению стоимости арестованного имущественного права аренды должника оценщик сделал с учетом фактора вынужденности продажи, существенно уменьшающей рыночную стоимость, что согласно отчету характерно для нерыночных условий продажи имущества, окончательный расчет стоимости права аренды земельного участка указан оценщиком с учетом понижающих коэффициентов в условиях вынужденной продажи.

В обоснование этих доводов представитель заявителя сослался на заключение Экспертного Совета Российского общества оценщиков от 22 марта 2011 г. по экспертизе отчета N ОИП-49/С от 11 октября 2010 г. "Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка со сроком аренды ... лет, находящегося по адресу: г. ..., ул. ..., вл. ...", которое приобщено к материалам дела и исследовалось при рассмотрении дела.

Из содержания которого следует, что отчет от 11 октября 2010 г., положенный в обоснование принятого судом решения, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, и утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256.

Суд эти доводы заявителя должным образом не проверил и в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не указал в решении доводов, по которым он их отверг.

Между тем в соответствии с положениями ст.ст. 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит рассмотрению судом наравне с другими доказательствами.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, в деле принимал участие представитель Департамента земельных ресурсов, который поддержал заявленные требования, однако суд в решении не дал этому никакой оценки.

С учетом этих обстоятельств состоявшееся по делу решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значения для дела, и в зависимости от добытых данных разрешить спор в соответствии с требованием закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 360, 361, 362, 366, ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тверского районного суда г. Москвы от 2 июня 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи