Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2012 г. N 33-9445 (ключевые темы: нежилые помещения - договор ипотеки - заложенное имущество - регистрация права собственности - сберегательный банк)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2012 г. N 33-9445

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.,

судей Милых М.В., Вьюговой Н.М.,

при секретаре Стениловском А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М. дело по кассационным жалобам представителя ОАО "Сбербанк России" - Лапа О.Е. и представителя ЗАО Дон-Строй Инвест - Кутузовой Н.С., на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 01 декабря 2012 г., которым постановлено:

признать недействительным договор ипотеки N ... от ... года, заключенный АК Сберегательный банк РФ и ЗАО "Дон-Строй Инвест" и зарегистрированный в УФРС по Москве ... года, в части передачи в залог помещения, назначение: нежилое, общей площадью ... кв. м этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение N VIII - комнаты с ... по ..., по адресу: ...

Прекратить ипотеку в части помещения, назначение: нежилое, общей площадью ... кв. м этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение N VIII - комнаты с ... по ..., по адресу: ..., по договору ипотеки N ... от ... года, заключенному между АК Сберегательный банк РФ и ЗАО "Дон-Строй Инвест", установила:

Крюков И.Г. первоначально обратился в суд с иском к ОАО "Сбербанк России", просил признать недействительным договор ипотеки N ... от ... года, заключенный между АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) и ЗАО "Дон-Строй-Инвест" в части передачи в залог помещения N XIII, расположенного по адресу: ... прекратить залог в отношении указанного нежилого помещения. 20.10.2011 года истец представил уточненное исковое заявление (л.д. 45-46), просил признать недействительным договор ипотеки N ... от ... года, заключенный между АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) и ЗАО "Дон-Строй-Инвест" в части помещения N VIII, расположенного по адресу: ..., прекратить залог в отношении указанного нежилого помещения. В обоснование заявленных требований истец указал, что 24 декабря 2004 года между ним и ЗАО "Дон-Строй Инвест" был заключен договор N 141 о присоединении к совместному участию в строительстве жилого комплекса расположенного по адресу: ..., в соответствии с которым истец вносит финансовые ресурсы для достижения общих целей строительства жилого комплекса, после сдачи объекта в эксплуатацию, имеет право требовать передачи по акту приемки-передачи нежилое помещение площадью ... кв. м отмеченное на прилагаемом к договору плане с последующим оформлением права собственности. Предусмотренная договором обязанность истца по передаче денежных средств исполнена своевременно и в полном объеме. Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 12.04.2010 года за Крюковым И.Г. признано право собственности на нежилое помещение N VIII, расположенное по адресу: ... В процессе исполнения решения выяснилось, что 20 декабря 2007 года между АК Сберегательный банк РФ (ОАО) и ЗАО "Дон-Строй Инвест" был заключен договор ипотеки N ..., в соответствии с которым ЗАО "Дон-Строй Инвест" передало в залог Сберегательному банку Российской Федерации имущество, расположенное по адресу: ..., в том числе и спорное нежилое помещение. Однако ЗАО "Дон-Строй Инвест" не имело права передавать указанное имущество в залог, поскольку право требования на него изначально принадлежало Крюкову И.Г. в соответствии с договором N ... о присоединении к совместному участию в строительстве жилого комплекса от 2004 года. Наличие залога повлекло нарушение прав Крюкова И.Г., который лишен возможности распоряжаться заложенным имуществом без разрешения залогодержателя.

Определением от 20 октября 2011 года ЗАО "Дон Строй Инвест" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Крюков И.Г. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Гугаев А.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомил, в связи с чем суд рассмотрел дело в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ЗАО "Дон-Строй Инвест" по доверенности Кутузова Н.С. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в отзыве по иску, просила применить срок исковой давности.

Представители третьих лиц ООО "Генеральное подрядное строительно-монтажное управление-2", Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель ОАО "Сбербанк России" Лапа О.Е. и представитель ЗАО "Дон-Строй Инвест" Кутузова Н.С. по доводам кассационных жалоб, поданных соответственно 09.12.2011 г. и 20.12.2011 г. без пропуска установленного законом срока на обжалование.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 г. "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Крюкова И.Г. - Гугаева А.А., представителя ОАО "Сбербанк России" Лапа О.Е., представителя ЗАО "Дон-Строй Инвест" Кутузову Н.С., обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое определение подлежит оставлению без изменения.

Судом установлено, что 24 декабря 2004 года между ЗАО "Дон-Строй Инвест" и Крюковым И.Г. был заключен договор присоединения к совместному участию в строительстве жилого комплекса, в соответствии с которым инвестор (Крюков И.Г.) присоединяется к договору о совместном участии в строительстве жилого комплекса N ... от ... года. Присоединение инвестора к договору означает, что инвестор присоединяется к деятельности, имеющей своей целью обеспечение окончания строительства жилого комплекса по адресу: ... ..., выделение участникам этой деятельности определенного количества квадратных метров площади инвестируемых жилых либо нежилых помещений в данном комплексе по окончании строительства в соответствии с внесенными инвестициями (л.д. 7-12).

Согласно п. 1.3 договора по выполнению сторонами всех обязательств по договору инвестору выделяется доля от участия в строительстве жилого комплекса в виде следующего нежилого помещения, которое передается инвестору по передаточному акту: ..., площадью ... кв. м на первом этаже. Право собственности на помещение возникает у инвестора с момента государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Обязанность Крюкова И.Г. по оплате денежных средств исполнена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от ... года(л.д. 15).

Как установлено судом, 16.11.2005 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности ЗАО "Дон-Строй Инвест" на нежилое помещение общей площадью ... кв. м расположенное по адресу: ..., включая спорное нежилое помещение VIII комн. ...

20 декабря 2007 года между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) (залогодержатель) и ЗАО "Дон-Строй Инвест" (залогодатель) был заключен договор ипотеки N ..., предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора.

Договор залога был зарегистрирован в УФРС по Москве 15 января 2008 года (л.д. 24).

Пунктом 1.2. договора ипотеки предусмотрено, что предметом залога являются объекты недвижимости - нежилые помещения (этаж 1 пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ..., пом. ... ком. ...) общей площадью ... кв. м расположенные в здании по адресу: г. ... в соответствии с поэтажным планом и экспликацией.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ОООО "Генеральное подрядное строительно-монтажное управление-2", возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N ..., заключенного между заемщиком и залогодержателем в городе Москве ... года.

Пунктом 3.1.2 договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель (ЗАО "Дон-Строй Инвест") подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности и права аренды залогодателя никем не оспариваются.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 12 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 14 сентября 2010 года за Крюковым И.Г. признано право собственности на нежилое помещение N VIII площадью ... кв. м расположенное на 1 этаже по адресу: ... При рассмотрении дела в Хамовническом суде отсутствовали данные о зарегистрированных обременениях, в том числе в виде ипотеки.

15 июля 2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена запись о регистрации права собственности истца на нежилое помещение N VIII комнаты с ... по ... площадью ... кв. м расположенное на 1 этаже по адресу: ... (л.д. 28).

Согласно п.п. "г" п. 3.4 договора присоединения к совместному участию в строительстве жилого комплекса N ... от ... года застройщик (ЗАО "Дон-Строй Инвест") гарантирует, что помещение на момент подписания договора и до регистрации права собственности инвестора (Крюкова И.Г.) на него не заложено.

ЗАО "Дон-Строй Инвест" на момент регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: ..., этаж 1 помещение VIII, на момент заключения договора ипотеки N ..., в силу договора N ... от ... года, заключенного с Крюковым И.Г., знало о том, что в связи с совместным участием в создании объекта недвижимости Крюков И.Г. обладает правом требования передачи ему в собственность определенного количества квадратных метров нежилых помещений в соответствии с внесенными инвестициями.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что передача ответчиком ЗАО "Дон-Строй Инвест" в залог нежилых помещений, в отношении которых у Крюкова Г.И. имелось право требования передачи в собственность, не может быть признана законной.

Указанная сделка ничтожна в силу положений ст. 168 ГК РФ, поскольку права передать в залог нежилые помещения, подлежащие передаче истцу в силу ранее возникших у ответчика перед ним на основании договора инвестирования обязательств, ответчик не имел.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными.

Согласно ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 12 апреля 2010 г., за Крюковым И.Г. признано право собственности на спорное нежилое помещение, построенное за счет вложенных им денежных средств.

Названным решением установлено, что Крюков И.Г. произвел оплату денежных средств по договору присоединения к совместному участию в строительстве N ... от ... г. в полном объеме, однако ЗАО "Дон-Строй Инвест", в нарушение условий договора присоединения к совместному участию в строительстве N ... от ... г., не передал истцу нежилое помещение, указанное в п. 1.3 Договора, что исключило возможность истцу оформить в соответствии с действующим законодательством право собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Поскольку спорное нежилое помещение фактически построено на денежные средства, вложенные в его строительство Крюковым И.Г., оплаченная им доля была индивидуально определена, то ответчик не вправе был без согласия истца распоряжаться долей, право на получение которой в собственность на момент заключения между ответчиками договора ипотеки от ... г., имел Крюков И.Г.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец заявил требования по основаниям ст. 179 ГК РФ, полагая, что сделка является оспоримой, а суд необоснованно применил к возникшим правоотношениям ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со ст. 148 ГПК РФ определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установление правоотношений сторон входит в задачи суда.

Исходя из существа заявленных истцом требований о неполномочности ЗАО "Дон-Строй Инвест" передать в залог спорную недвижимость, суд правильно определил характер возникших между сторонами правоотношений и обоснованно применил положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, поскольку права на распоряжение недвижимостью, созданной на деньги Крюкова И.Г. (в том числе и передачу в залог), без его согласия ЗАО "Дон-Строй Инвест" не имело.

Доводы кассационных жалоб о том, что ст. 12 ФЗ "Об ипотеке" предусмотрено последствие не предупреждения залогодержателя залогодателем о правах третьих лиц на заложенное имущество - в виде права залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а не в виде признания сделки недействительной, несостоятельны, поскольку названная норма закона применима к отношениям, возникшим между ответчиками - ЗАО "Дон-Строй Инвест" и ОАО "Сбербанк России" и не может быть применена к требованиям истца, не являющегося ни залогодателем, ни залогодержателем по договору залога.

Установив, что право собственности на спорную долю недвижимости признано за Крюковым И.Г. на основании решения суда, которым установлено, что ЗАО "Дон-Строй Инвест" в нарушение условий договора не передало своевременно в его собственность принадлежащее ему имущество, суд правомерно прекратил ипотеку в части помещения, собственником которого является Крюков И.Г.

В соответствии со ст. 354 ГК РФ в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, залог в отношении этого имущества прекращается.

При этом ссылка в решении на положения ст. 352 ГК РФ на правильность его по существу не повлияла.

Не установив невозможности рассмотрения настоящего дела до рассмотрения кассационной жалобы ОАО "Сбербанк России" на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 12.04.2010 г., суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о приостановлении производства по делу.

В кассационной жалобе представитель ЗАО "Дон-Строй Инвест", со ссылкой на ст. 181 ГК РФ, указывает на то, что судом неверно определен момент начала течения срока исковой давности, что привело к необоснованному выводу о том, что этот срок истцом не пропущен. Полагает, что срок давности следует исчислять с даты начала исполнения договора залога, заключенного между ответчиками, т.е. с 20.12.2007 г.

С приведенными доводами также согласиться нельзя.

В силу положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Однако, поскольку, как установлено судом, истцу стало известно об оспариваемой сделке из объяснений ЗАО "Дон-Строй Инвест" от 06 сентября 2010 года, данных в рамках кассационного обжалования решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 12.04.2010 г., суд обоснованно принял во внимание указанные обстоятельства.

Доводы кассационных жалоб ответчиков основаны на неправильном определении значимых по делу обстоятельств, неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене законного и обоснованного решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ действовавших до 01.01.2012 г., судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 01 декабря 2012 года оставить без изменения, кассационные жалобы представителя ОАО "Сбербанк России" - Лапа О.Е. и ЗАО "Дон-Строй Инвест" - Кутузовой Н.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи