Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2012 г. по делу N 11-2367 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - строящийся дом - обеспечение исполнения обязательств - право собственности - инвестиционный договор)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 мая 2012 г. по делу N 11-2367

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.,

и судей Грибовой Е.Н., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Соловьевой Е.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "ДОКОН" на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 2 сентября 2011 г., которым постановлено:

иск Селиванова Максима Александровича удовлетворить.

Признать за Селивановым Максимом Александровичем право собственности на трехкомнатную квартиру N ..., общей площадью 110,3 кв.м., жилой площадью 55,4 кв.м., расположенную на ... этаже в жилом доме по адресу: ...

Право собственности Селиванова Максима Александрович на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Установила:

Селиванов М.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что 3 июля 2008 г. между ним и ООО "ДОКОН" был заключен предварительный договор N Балт. 2-60, по которому ответчик обязался продать ему трехкомнатную квартиру с ориентировочным N ..., проектной площадью 114,0 кв.м., расположенную на 16 этаже, секции N III, в жилом доме по строительному адресу ... По условиям договора, истец обязался уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере 16 640 010 рублей 00 копеек, а ответчик, в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру.

Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен, и право собственности на квартиру на его имя не зарегистрировано. В связи с этим Селиванов М.А. просил суд признать за ним право собственности на квартиру N ..., общей площадью 110,3 кв.м., расположенную по адресу: ...

В судебном заседании представитель Селиванова М.А. по доверенности Савченко Я.В. иск поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Дубков А.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители 3-х лиц - Правительство Москвы, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и МАДИ (ГТУ), ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом, возражений против иска суду не представили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ООО "ДОКОН" по доводам апелляционной жалобы, процессуальный срок на подачу которой восстановлен определением судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда от 20 апреля 2012 года.

В заседание судебной коллегии явился представитель ООО "ДОКОН" по доверенности Дубков А.В., который поддержал доводы апелляционной жалобы, представил дополнение к апелляционной жалобе.

В заседание судебной коллегии явился истец Селиванов М.А. и его представитель по доверенности Савченко Л.В., которые с решением суда согласны, представили письменные возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность постановленного решения суда проверена в апелляционном порядке.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к апелляционной жалобе и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы за N ДЖП.03.САО.00406, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Москва, 1-й Балтийский пер., вл. 6/21.

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ..., по строительному адресу ... относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

22 декабря 2003 года между МАДИ (ГТУ) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен Договор инвестирования N 02/ИУ-12, предметом которого является привлечение Инвестором средств Соинвестора в объеме и в порядке, указанном в Договоре, к реализации инвестиционного проекта по строительству в 2002 - 2004 г.г. жилого комплекса с нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: г. ...

Согласно Договору инвестирования N 02/ИУ-12 от 22 декабря 2003 года, Инвестор передает Соинвестору право по инвестированию строительства Объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства Объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли общей жилой и нежилой площади, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 Договора, в частности, Соинвестору переданы права на квартиру N ..., расположенную по строительному адресу: ...

4 апреля 2008 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Продавец), с одной стороны, и ООО "ДОКОН (Покупатель), с другой стороны, заключен Предварительный договор купли-продажи квартир N 02/562-1, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных Договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: г. ... в числе которых имеется спорная квартира.

3 июля 2008 года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и Селивановым М.А. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N Балт. 2-60, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью 114 кв.м., расположенной на ... этаже, секция N III, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... (далее - Квартира). Цена Договора купли-продажи на день подписания настоящего договора составляет 16 640 010 руб.

Согласно п. 1.2. Предварительного договора, в соответствии с Договором купли-продажи Квартиры Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель купить в собственность Квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Договор купли-продажи Квартиры подлежит подписанию Сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи Продавцу Свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, при условии исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2., 3.1.4., 3.1.7. Договора.

3 июля 2008 года между сторонами было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательства N Балт. 2-60, предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью 114 кв.м., расположенной на 16 этаже, секция N III, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... в порядке и на условиях, установленных Предварительным договором купли-продажи Квартиры N Балт. 2-60 от 3 июля 2008 года.

По условиям подписанного сторонами Соглашения цена обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению с Продавцом Договора купли-продажи Квартиры определена в размере 16 640 010 руб., которую Покупатель оплачивает на расчетный счет Продавца до 14 июля 2008 года.

Согласно Акту об исполнении обязательств по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств N Балт. 2-60 от 3 июля 2008 г., Селиванов М.А. исполнил свои обязательства по указанному соглашению, оплатил сумму 16 640 010 руб.

27 октября 2009 года ООО "ДОКОН" и Селиванов М.А. подписали Дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым трехкомнатной квартире, ориентировочный N 60, ориентировочной общей площадью 114 кв.м., расположенной на 16 этаже, секция III, жилого дома-новостройки по строительному адресу: ... соответствует трехкомнатная квартира N 60 общей площадью 114,8 кв.м., расположенная на 16 этаже жилого дома-новостройки по адресу ...

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на 17 января 2011 года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость квартиры, жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в пользование истцу. Право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи, который сторонами исполнен и у истца возникло право собственности на квартиру.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, так как между сторонами 3 июля 2008 года был заключен только предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Между тем, право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, ООО "ДОКОН" лишен возможности передать в собственность истцу жилое помещение.

Поэтому вывод суда о заключении между сторонами фактически договора купли-продажи, не состоятелен.

На момент рассмотрения спора судом первой инстанции и судебной коллегией отсутствует согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта.

Таким образом, у истца и ответчика возникли обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.

Ссылка истца на то, что им полностью оплачена стоимость квартиры, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец оплатил цену обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.

Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.

Оценив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, объяснения сторон, данных в судебном заседании, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в заявленных исковых требованиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 2 сентября 2011 г. отменить.

В исковых требованиях Селиванова Максима Александровича к ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру - отказать.

Председательствующий:

Судьи: