Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-34493/2011 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - незавершенное строительство - признание права собственности - обязательства сторон)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-34493/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Зыбелевой Т.Д.

и судей Лукашенко Н.И., Грибова Д.В.,

при секретаре Масленкине А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зыбелевой Т.Д. дело по кассационной жалобе представителя Койовича Д., Койовича М. по доверенности Белявского А.А. на решение Хорошевского районного суда города Москвы от 02 сентября 2011 года по делу по иску Койовича М., Койовича Д., Горкина Б.Е. к ЗАО "Энергостройкомплект-М", ЗАО "83 квартал СЗАО", ЗАО "НПП "Тема" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и машиномест, установила:

истцы Койович М., Койович Д., Горкин Б.Е. обратились в суд с иском к ЗАО "Энергостройкомплект-М", ЗАО "83 квартал СЗАО", ЗАО "НПП "Тема" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и машиномест.

В обоснование заявленных требований истцы Койович М., Койович Д. ссылались на то, что на основании предварительных договоров с ответчиком от 04 февраля 2010 года, 30 июня 2010 года, 01 декабря 2010 года они приобрели право на получение в собственность спорных квартир, а также машиномест, поскольку свои обязательства по предварительным договорам, внеся оплату они выполнили в полном объеме.

Истец Горкин Б.Е. в обоснование заявленных требований указал, что 17 декабря 2010 года он заключил с Арутюновым К.Ю. договор уступки прав, согласно условиям которого, к нему также перешло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Однако ЗАО "Энергостройкомплект-М", ЗАО "НПП "Тема" и ЗАО "83 квартал СЗАО" до настоящего времени своих обязательств по заключенным договорам не исполнили, строительство объекта не завершили, основные договоры с истцами не заключили, квартиры и машиноместа истцам не передали.

В ходе судебного заседания представитель Койовича Д. и Койовича М., по доверенности Белявский А.А., исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца Горкина Б.Е. по доверенности Обрывко А.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В., представитель ЗАО НПП Тема, ЗАО "83 квартал СЗАО" Кондратьева В.М. в судебное заседание явились, пояснили, что только одна квартира, расположенная по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м на которую предъявлены исковые требования истцами Койович М. и Горкиным Б.Е., передана ЗАО "Энергостройкомплект-М" по акту N 1 от 23 октября 2009 года. Другие квартиры, на которые заявлены требования истцами Койович М. и Койович Д. ЗАО "Энергостройкомплект-М" не передавались.

Представитель третьего лица - Правительства г. Москвы, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица - ДЖП и ЖФ г. Москвы в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - ГУП города Москвы "УРиРУО" в судебное заседание не явился.

Представитель префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И., Арутюнов К.Ю., в суд не явились.

Решением Хорошевского районного суда города Москвы от 02 сентября 2011 года постановлено:

Признать право собственности за Койович М. на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры, расположенной по адресу: г. ..., ул. ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилая площадь ... кв. м, вспомогательная площадь ... кв. м, в остальной части исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и машиномест отказать.

Отказать в удовлетворении исковых требований Горкина Б.Е. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры, расположенной по адресу: г. ..., ул. ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилая площадь ... кв. м, вспомогательная площадь ... кв. м.

Отказать в удовлетворении исковых требований Койович Д. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир и машиномест.

На решение суда принесена кассационная жалоба, в которой представитель Койовича Д., Койовича М. по доверенности Белявский А.А. просит об отмене решения суда в части отказа в иске Койовичу Д., а также в части отказа в удовлетворении остальных требований Койовича М., ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

На разбирательство по делу в суд кассационной инстанции Койович М., Койович Д., Горкин Б.Е., Арутюнов К.Ю., представители ЗАО "Энергостройкомплект-М", Правительства г. Москвы, ДЖП и ЖФ г. Москвы, ГУП города Москвы "УРиРУО", префектуры СЗАО г. Москвы, Управления Росреестра по Москве не явились, о дате и времени разбирательства по делу извещены.

Руководствуясь ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Койовича Д., Койовича М. по доверенности Белявского А.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя Горкина Б.Е. по доверенности Обрывко А.С., представителя ЗАО НПП "Тема", ЗАО "83 квартал СЗАО" по доверенностям Кондратьевой В.М., возражавших против жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных законом, для отмены вынесенного судебного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением Правительства Москвы от 30 января 2001 года за N 106-ПП "О комплексной реконструкции квартала 83-го района Хорошево-Мневники СЗАО" предусмотрено строительство жилого дома по адресу: г. ..., улица ...

В соответствии с вышеуказанным Постановлением, между ЗАО "НПП "Тема" и Правительством Москвы 27 мая 2002 года заключен Инвестиционный контракт за N ДМЖ.02.СЗАО.00339 с последующими дополнениями к нему.

Общим собранием акционеров ЗАО "НПП "Тема" 17 ноября 2005 года принято решение о реорганизации общества путем выделения ЗАО "83-й квартал СЗАО", которому в соответствии с разделительным балансом и на основании ст.ст. 58, 59 ГК РФ переданы все права и обязанности инвестора (ЗАО "НПП "Тема") по Инвестиционному контракту за N ДМЖ.02.СЗАО.00339. При этом ЗАО "НПП "Тема" остается заказчиком строительства объектов по Инвестиционному контракту.

13 февраля 2009 года ЗАО "83-й квартал СЗАО" заключило инвестиционный договор N 1-И с ЗАО "Энергостройкомплект-М" с целью реализации инвестиционного проекта, в том числе строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. ..., ..., ул. ..., вл. ...

Пункт 7.3 договора N 1-И от 13 февраля 2009 года предусматривает распределение площадей объекта между сторонами предварительным протоколом распределения площадей.

Пунктами 7.5 и 7.6 инвестиционного договора N 1-И от 13 февраля 2009 года стороны установили, что перечень фактически проинвестированных (оплаченных) и подлежащих передаче ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещений отражается в двухсторонних актах, составляемых по мере реализации условий договора.

ЗАО "Энергостройкомплект-М" вправе передавать третьим лицам любым способом права на получение в собственность жилых помещений в Объекте после подписания инвестором и Правительством г. Москвы предварительного протокола распределения жилых помещений в соответствие с Инвестиционным контрактом за N ДМЖ.02.СЗАО.00339.

Одновременно, стороны по договору согласовали, что все сделки, совершенные ЗАО "Энергостройкомплект-М" с третьими лицами с иными помещениями в Объекте, не оплаченными им, не указанными в двухсторонних актах, считаются ничтожными.

Из материалов дела следует, что 04 февраля 2010 года Койович Д. заключил предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПД/04-02-27/3 с ЗАО "Энергостройкомплект-М", предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м.

Стоимость предварительного договора согласована сторонами в размере ... руб. Истец произвел ЗАО "Энергостройкомплект-М" полную оплату по договору по приходному кассовому ордеру N 35 от 08 февраля 2010 года.

Он же 04 февраля 2010 года заключил с ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПД/04-02-10/10, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м.

Кроме того, истец 04 февраля 2010 года заключил с ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПДм/17-19-04, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи 4-х машиномест, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность 4 машиноместа, расположенные по адресу: г. ..., ..., ул. ...

Стоимость 4-х машиномест установлена договором в размере ... руб. Истец произвел ЗАО "Энергостройкомплект-М" полную оплату по договору по приходному кассовому ордеру N 32 от 08 февраля 2010 года.

Согласно п. 1.1 указанного предварительного договора конкретный перечень машиномест подлежит указанию в приложении N 1 к договору. В предварительном договоре характеристики машиномест, их размер, места расположения, номера и другие индивидуальные признаки сторонами не согласованы и не определены. Приложение N 1 к договору не представлено.

Истец Койович М. заключил с ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПД/30-06-02 от 30 июня 2010 года, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью 111,2 кв. м.

Он же 30 июня 2010 года заключил предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПД/30-06-01 с ЗАО "Энергостройкомплект-М", предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м.

Стоимость предварительного договора согласована сторонами в размере ... руб. Истец произвел ЗАО "Энергостройкомплект-М" полную оплату по договору по чеку и квитанции к приходному кассовому ордеру N 256 от 01 июля 2010 года.

Кроме того, истец 01 декабря 2010 года заключил с ЗАО "Энергостройкомплект-М" предварительный договор N ГЛ-ЭСКМ-ПД/17-19/мм-12, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи 2-х машиномест, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М", выступая в качестве продавца, передаст истцу, выступающему в качестве покупателя, в собственность 2 машиноместа, расположенные по адресу: г. ..., ..., ул. ...

Стоимость 2-х машиномест установлена договором в размере ... руб. Истец произвел ЗАО "Энергостройкомплект-М" полную оплату по договору по приходному кассовому ордеру N 541 от 01 декабря 2010 года.

Истец Горкин Б.Е. 17 декабря 2010 года заключил с Арутюновым К.Ю. договор уступки прав, согласно которому Арутюнов К.Ю. уступил, а он принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Арутюнову К.Ю. по договору инвестирования N 1408/1 от 14 августа 2007 года в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м.

В качестве оплаты за уступаемое право по договору инвестирования истец обязался выплатить Арутюнову К.Ю. денежные средства в сумме ... руб.

По условиям договора инвестирования N 1408/1 от 14 августа 2007 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" предоставило Арутюнову К.Ю. право выступить в качестве соинвестора и частично финансировать проектирование и строительство жилого дома по строительному адресу: г. ..., ..., ул. ..., с правом получения в собственность квартир, определенных приложением N 1 к договору.

Размер инвестиционного взноса определен по договору в сумме ... долларов США, который Арутюнов К.Ю. полностью перечислил на счет ЗАО "Энергостройкомплект-М".

Дополнительным соглашением N 1 от 03 марта 2009 года к договору инвестирования N 1408/1 от 14 августа 2007 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Арутюнов К.Ю. согласовали конкретный перечень квартир, подлежащих передаче Арутюнову К.Ю. по договору инвестирования. В том числе, стороны согласовали, что Арутюнову К.Ю. передается однокомнатная квартира, расположенная по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в соответствии с актом N 1 от 23 октября 2009 года о частичной реализации инвестиционного договора N 1-И от 13 февраля 2009 года, ЗАО "НПП "Тема", действуя от имени ЗАО "83 квартал СЗАО" в качестве управляющей компании на основании договора передачи полномочий исполнительного органа от 23 октября 2009 года, передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" 22 квартиры, по акту N 2 от 28 января 2010 года - 6 квартир, по акту N 3 от 20 июля 2010 года - 12 квартир.

Всего по трем актам ЗАО "Энергостройкомплект-М" передано 39 квартир, в том числе квартира, расположенная по адресу: г. ..., ..., ул. ..., крыло по ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м на которую предъявлены исковые требования истцами Койович М. и Горкиным Б.Е.

Согласно ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Исходя из того, что истец Койович М., надлежащим образом и в полном объеме исполнивший свои обязательства, заключил договор с ответчиком 30 июня 2010 года, то есть ранее, и имеющий преимущество перед Горкиным Б.Е., который заключил договор уступки прав от 17 декабря 2010 года, став правопреемником всех прав и обязанностей по договору инвестирования N 1408/1 от 14 августа 2007 года, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца Койовича М., признав право собственности на квартиру N ..., расположенную в доме N ... по ул. ... г. Москвы.

Вместе с тем, судом установлено, что квартиры по адресу: г. ..., ..., ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м крыло по ул. ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м ..., условный номер квартиры на этаже ..., ориентировочной площадью ... кв. м на которые заявлены требования истцами Койович М. и Койович Д. ЗАО "Энергостройкомплект-М" не передавались.

Материалами дела подтверждается, что иные акты о передаче квартир по договору N 1-И от 13 февраля 2009 года ЗАО "НПП "Тема" и ЗАО "83 квартал СЗАО", с одной стороны, и ЗАО "Энергостройкомплект-М", с другой стороны, не составляли.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что машиноместа по указанным выше актам ЗАО "НПП "Тема" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" без указания их номеров, места расположения, размера площади машиномест, и таким образом невозможно определить какие конкретно машиноместа передавались ЗАО "Энергостройкомплект-М".

В период исполнения инвестиционного договора N 1-И от 13 февраля 2009 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" неоднократно нарушало условия выполнения договора, в связи с чем указанный договор ЗАО "83-й квартал СЗАО" расторгнут 19 июля 2010 года.

23 июля 2010 года ЗАО "НПП "Тема" заключило договор N 2-И с Государственным унитарным предприятием города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов".

Предметом указанного договора является деятельность сторон по дальнейшей реализации инвестиционного проекта, предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 30 января 2001 года за N 106-ПП "О комплексной реконструкции квартала 83-го района Хорошево-Мневники СЗАО", Инвестиционным контрактом N ДМЖ.02.СЗАО. 00339 от 27 мая 2002 года, в том числе завершение строительства жилого дома по адресу Москва, улица ...

Статьей 7 договора N 2-И от 23 июля 2010 года стороны согласовали порядок распределения площадей после выполнения полного комплекса работ по строительству Объекта между ЗАО "НПП "Тема", ГУП г. Москвы "УРиРУО" и Правительством Москвы.

В настоящее время строительство жилого дома по адресу: г. ..., улица ... не закончено. Все квартиры и машиноместа относятся к объекту незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" не проинвестировало указанные спорные квартиры, не приобрело право на результат инвестиционной деятельности в виде вышеуказанных квартир, и не вправе передавать третьим лицам права на получение в собственность жилых помещений. Кроме этого, объект инвестирования не введен в эксплуатацию, конкретные характеристики машиномест в предварительном договоре сторонами не указаны, акт приемки законченного строительством объекта не подписан, ТБТИ не подтвержден размер подземного гаража-стоянки.

Положениями ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Объект незавершенного строительства находится в совместной собственности участников инвестиционного контракта, доли которых в связи с незавершенностью строительства дома сторонами не определены.

Таким образом, суд пришел к выводу, что у истцов нет законных оснований требовать признания за ними права собственности в каком-либо размере доли в общедолевой собственности в незавершенном строительством объекте по Инвестиционному контракту N ДЖП 02.СЗАО.00339 от 27 мая 2002 года, так как фактически указанное требование связано с договорными обязательствами участников инвестконтракта, в то время, как истцы не являются участниками правоотношений по инвестиционным контрактам между Правительством Москвы, ЗАО "НПП "Тема", ГУП города Москвы "УРиРУО".

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции обоснованными и соглашается с ними.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом не исследовался вопрос о перечислении денежных средств между участниками инвестиционной деятельности, о недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также ссылки на процессуальные нарушения суда, признаются не влекущими отмену оспариваемого судебного постановления, поскольку не свидетельствуют о незаконности вынесенного решения и не опровергают выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда и оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь ст. 360, ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда определила:

решение Хорошевского районного суда города Москвы от 02 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.