Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-34586 (ключевые темы: права на недвижимое имущество - договор купли-продажи земельного участка - наследственная масса - признание сделки недействительной - жилой дом)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-34586

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Базьковой Е.М.

и судей Лопаткиной А.С., Малыхиной Н.В.,

и адвоката Цвирко С.И.,

при секретаре Смирновой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В. дело по кассационным жалобам Портных В.Л. и Богдановой Г.В. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 25 марта 2011 г., которым постановлено:

исковые требования Портных В.Л. удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 01 марта 2010 г. земельного участка общей площадью ... кв. м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... и жилого дома, общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключенный между Ивлевой М.В. и Богдановой Г.В.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Портных В.Л. - отказать. Установила:

истец Портных В.Л. обратился в суд с иском к Ивлевой М.В., Богдановой Г.В., Поповичевой Т.П., Александровскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Владимирской области о признании договоров купли-продажи недействительными, об отмене госрегистрации, ссылаясь на то, что после смерти его сына В., умершего ... г., ему стало известно, что принадлежащие его сыну на праве собственности два земельных участка и жилой дом, находящиеся по адресу: ... были проданы на основании генеральной доверенности его женой Поповичевой Т.П. своей дочери Ивлевой М.В., а государственная регистрация перехода права собственности была произведена уже после смерти сына - ... г., когда доверенность от 12.03.2009 г., выданная В. на имя Поповичевой Т.П. прекратила свое действие, в связи со смертью В. Истец просил включить в наследственную массу спорное имущество после смерти его сына В.

В судебном заседании, истец и его представитель исковые требования поддержали, и просили их удовлетворить.

Ответчик Поповичева Т.П. в суде возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчики Ивлева М.В. и Богданова Г.В. в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности Цвирко С.И. возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что умершим В. при жизни была выражена воля на отчуждение спорного имущества и доверенность на имя его жены Поповичевой Т.П. им при жизни не отзывалась, в связи с чем, ответчик Богданова Г.В. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, решение оставил на усмотрение суда.

Третье лицо: нотариус г. Москвы И. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просил, возражений по иску не представил.

Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам кассационных жалоб просят Портных В.П. и Богданова Г.В., как незаконного.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей Портных В.П. - Рогизного А.П. и Рогизной Т.В. (по доверенности от ... г., л.д. 302), представителя Ивлевой М.В., Богдановой Г.В., Поповичевой Т.П. - адвоката Цвирко С.И. (по ордеру и по доверенностям от ... г. и от ... г.), обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением фактических обстоятельств и материалов дела, требований закона, ч. 2 ст. 166, ст. 167 ГК РФ, и подлежит отмене по следующим основаниям.

Как было установлено судом первой инстанции, ... г. умер В., что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 8), который являлся сыном истца Портных Вадима Леонидовича, и собственником двух земельных участков и жилого дома, находящихся по адресу: ...

12 марта 2009 г. В. выдал доверенность жене Поповичевой Т.П. на распоряжение принадлежащим ему имуществом и на заключение от его имени сделок (л.д. 62).

20 августа 2009 г. между В., от имени которого действовала Поповичева Т.П., и Ивлевой М.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв. м с размещенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: ... (л.д. 101), а также земельного участка, площадью ... кв. м, по тому же адресу.

Государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество было произведена после смерти В., ... г. 01 марта 2010 г. между Ивлевой М.В. и Богдановой Г.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв. м с размещенным на нем жилым домом, находящимися по адресу: ... (л.д. 44), и земельного участка, площадью ... кв. м, по адресу: ... (л.д. 154).

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 28.04.2010 г. была признана недействительной государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ... г., заключенного в простой письменной форме между В., от имени которого действовала Поповичева Т.П., и Ивлевой М.В., произведенная Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области ... г., и также были признаны недействительными государственная регистрация перехода к Ивлевой М.В. права собственности на два земельных участка с жилым домом.

Решение Александровского суда Владимирской области от 28.04.2010 г. до настоящего времени не было исполнено, не была восстановлена запись в ЕГРП о праве собственности на спорное имущество В., умершего ... г. 01 марта 2010 г. земельные участки и жилой дом по вышеуказанному адресу были проданы Ивлевой М.В. - Богдановой Г.В. на основании договора купли-продажи, зарегистрированного в ЕГРП - 15 марта 2010 г. (свидетельство о государственной регистрации права от 15.03.2010 г. серия ...).

Удовлетворяя частично исковые требования Портных В.Л., суд исходил из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от ... г., заключенного между Портных А.В. и Ивлевой М.В. была произведена после смерти В., и доверенность на имя Поповичевой Т.П. прекратила свое действие, то у Ивлевой М.В. не возникло право собственности на недвижимое имущество, и сделка по продаже двух спорных земельных участков и жилого дома от 01 марта 2010 г., заключенная между Ивлевой М.В. и Богдановой Г.В. подлежит признанию недействительной (ничтожной) и оснований для признания Богдановой Г.В. добросовестным приобретателем, не имеется, поскольку суд установил, что она является знакомой ответчиков, и при приобретении спорного имущества, не проявила должной заботы и осмотрительности относительно проверки правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Кроме того, отказывая в признании сделки по купле-продаже спорного имущества недействительной, заключенной между В. и Ивлевой М.В. от ... г., суд пришел к выводу о том, что сама по себе госрегистрация данного договора после смерти продавца, не влечет признание сделки недействительной, так как при жизни П.В. доверенность на Поповичеву Т.П. не отзывал, и его воля на продажу имущества была выражена им еще при жизни, что подтвердили в суде свидетели.

Суд также указал в решении на то, что отсутствуют основания для включения спорного имущества в наследственную массу после смерти В.

Между тем, как усматривается из решения суда, признавая сделку купли-продажи от 01 марта 2010 г. недействительной, не применил последствия недействительности данной сделки, и согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ не высказал своего суждения, кому из сторон должны быть переданы спорные земельные участки и дом в собственность.

Согласно ст. 166 ГК РФ, 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, 1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку, при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда, изложенные в решении о том, что вышеуказанное спорное недвижимое имущество в наследственную массу после смерти Портных А.В. включению не подлежит, был сделан судом без достаточных оснований, так как суд не проверил исполнение продавцом В. обязанности по передаче имущества покупателю Ивлевой М.В., и по исполнению покупателем Ивлевой М.В. обязанности по оплате стоимости спорного имущества по договору купли-продажи от ... г.

Если единственным препятствием для регистрации договора купли-продажи спорной квартиры явилась смерть продавца, то суду надлежало разъяснить Ивлевой М.В. ее право на предъявление иска о своих правах на имущество и об обязании УФРС зарегистрировать ее права на данное имущество.

В соответствии со ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Поскольку постановленное судом решение не разрешает спор сторон по существу, так как не определен судом собственник спорного имущества, то решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

Судебная коллегия лишена возможности вынести новое решение по делу, поскольку допущенные судом нарушения не могут быть устранены кассационной инстанцией.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть вышеизложенное, разъяснить Ивлевой М.В. право на подачу встречного иска, проверить исполнение сторонами договора купли-продажи спорного имущества от ... г., заключенного между В. и Ивлевой М.В., а также предложить сторонам представить доказательства передачи денежных средств по договорам купли-продажи, исследовать дополнительные доказательства, распределить между сторонами бремя доказывания имеющих значение для дела обстоятельств, проверить заслуживающие внимание доводы и возражения сторон, и после надлежащей оценки представленных сторонами доказательств, постановить решение в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, абз. 3 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 25 марта 2011 года отменить и направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи